Dapat mo bang arkilahin o ibenta ang iyong bahay kung ikaw ay patungo sa ibang bansa?

Hinarap namin ng aking asawang si Rebecca ang problemang ito sa renta kumpara sa pagbebenta noong 2018 nang magpasya kaming lumipat mula Virginia patungong Mexico.

Bilang dating abogado sa buwis para sa Internal Revenue Service (IRS), alam ko ang marami sa mga nauugnay na batas, ngunit natutunan ko pa rin ang ilang mahahalagang, at nakakagulat, mga aral sa prosesong ito. Dito, gusto kong ibahagi sa iyo ang kuwento kung paano namin hinarap ang problema sa upa o pagbebenta, para makatulong ito sa pagpapaalam sa iyong desisyon kung iniisip mong lumipat sa ibang bansa.

Isang Puhunan sa Aming Pinansyal na Kinabukasan

Ang real estate ay isang kritikal na elemento ng isang mahusay na balanseng portfolio ng pamumuhunan. Ngunit 20 taon na ang nakalilipas, nang kami ni Rebecca ay naghahanap upang bilhin ang aming unang bahay, mas inaalala namin kung kaya ba naming bumili ng bahay kaysa sa magiging hitsura nito sa tabi ng aming mga stock holdings.

Noong panahong iyon, ang mga pabahay sa mga naka-istilong kapitbahayan sa Virginia sa tapat lamang ng Ilog ng Potomac mula sa aming mga trabaho sa Washington, DC ay napaka-in demand na ang mga magiging mamimili ay regular na napipilitang mag-bid nang higit pa kaysa sa pagtatanong ng presyo at talikuran ang mga inspeksyon sa tahanan at kaligtasan. Kinabahan kami nito. Higit pa rito, ang halaga ng pera na gustong ipahiram sa amin ng bangko (noong madcap days na pre-global financial meltdown) ay higit pa sa maisip ng alinman sa amin na magbabayad.

Dahil salungat kami sa pagiging mahirap sa bahay — ibig sabihin, ayaw naming gastusin ang karamihan sa aming mga kita sa isang mortgage — kami ni Rebecca ay sumama sa aming kalooban at nagpasya sa isang mas murang opsyon.

Bumili kami ng 1940-built townhouse sa proverbial na "wrong side of the tracks" para sa kalahati ng kung ano ang gagastusin namin sa isang bahagyang mas malaking single-family house sa isang mas sikat na kapitbahayan. Ngunit nadama namin na ligtas kami sa bagong bahay at nagplanong gamitin ang perang hindi namin binabayaran sa bangko para sa paglalakbay na pareho naming gustong gawin.

Sa amin pala ang swerte. Tulad ng hinulaan ng aming Realtor, kami ay nasa taliba ng gentrification ng aming bagong kapitbahayan. Ang mga modernong pagpapaunlad ng pabahay ay itinayo sa magkabilang panig namin, mas maraming tindahan at restawran ang lumipat, at ang aming lugar ay naging kilala bilang kakaiba, kolonyal na kapitbahayan. Pagkatapos ang mga presyo ng pabahay sa buong lungsod ay nagsimulang tumaas.

Noong binili namin ang aming bahay noong 2000, tinasa ng lungsod ang aming lupa at bahay sa $127,900. Pagkalipas ng sampung taon ang pagtatasa ay $378,420. At sa oras na nagpasya kami ni Rebecca na ilipat ang aming pamilya sa Mexico noong Enero 2018, ito ay $516,168.

Pagpili sa pagitan ng Dalawang Kaakit-akit na Opsyon

Nahirapan kaming pumili ni Rebecca tungkol sa bahay pagkatapos magpasyang lumipat sa ibang bansa. Dapat ba natin itong arkilahin at gamitin ang buwanang kita sa pag-upa upang tumulong sa pagbabayad ng ating mga gastusin sa Mexico, o dapat ba nating i-cash out at samantalahin ang isang pederal na batas na nag-aalis ng buwis sa malaking kita na matamo natin sa pamamagitan ng pagbebenta?

Ang pag-upa ay may mga pakinabang. Ang buwanang upa ay magbibigay ng tuluy-tuloy na daloy ng kita upang bahagyang palitan ang mga suweldong naiwan natin at sa gayon ay mababawasan ang halagang kakailanganin nating kunin mula sa ipon upang matugunan ang ating pang-araw-araw na gastusin sa pamumuhay. Sasagutin ng kita ang aming upa sa Mexico, matrikula para sa paaralan ng aming mga anak, at, tulad ng gusto kong magbiro, mag-iwan ng ilang dolyar para sa mga tacos. Bilang mga konserbatibo sa pananalapi (kahit man pagdating sa paggastos ng sarili naming pera), nagustuhan namin ni Rebecca na ang kita sa pag-upa ay magbibigay ng pinansiyal na unan hanggang sa makabuo kami ng ilang ideya sa negosyo na gusto naming ituloy.

Ang isa pang punto na dapat isaalang-alang kapag lumipat sa ibang bansa ay ang kita sa pag-upa ay makakatulong sa iyo na makakuha ng residence visa sa iyong bagong bansa. Bagama't hindi ito nauugnay sa ating sitwasyon, ang ilang mga bansa—Uruguay, halimbawa—ay nangangailangan ng mapapatunayang daloy ng kita upang makakuha ng permanenteng paninirahan. Ang kita sa pag-upa ay makakatulong sa iyo na matugunan ang pangangailangang ito.

May mga downsides din sa pagrenta, gayunpaman, tulad ng natutunan namin sa pagsasaliksik sa aming mga opsyon. Una, ang gastos ng isang kumpanya ng pamamahala sa pag-advertise at pangangasiwa sa ari-arian ay makakagat sa ating kita. Ang mga kumpanyang ito ay madalas na naniningil ng bayad na katumbas ng isang buwang upa para maghanap ng umuupa at pagkatapos ay 8% hanggang 10% ng buwanang upa para mapanatili ang ari-arian at tumugon sa mga isyung ibinangon ng nangungupahan. Bagama't umiiral ang mga online na site gaya ng Craigslist bilang mga libreng platform upang tumulong na ikonekta ang mga panginoong maylupa at mga nangungupahan, hindi maaaring pamahalaan ng mga tool na iyon ang ari-arian.

Pangalawa, kailangan nating iulat ang kita sa pag-upa bilang nabubuwisan, na higit pang bawasan ang napunta sa ating mga bulsa.

Nalaman din namin ni Rebecca na ang pagbebenta ay isang kapana-panabik na opsyon. Batay sa mga pag-uusap namin sa ilang lokal na Realtors, gayundin sa aming independiyenteng pananaliksik gamit ang online na tool na Zillow, na gumagamit ng mga maihahambing na ari-arian upang tantyahin ang halaga sa merkado ng isang bahay, inaasahan naming maibebenta namin ang bahay sa humigit-kumulang $600,000.

Sa kasong iyon, kikita kami ng $400,000 pagkatapos ibawas ang aming paunang presyo ng pagbili at ang halaga ng mga pagpapahusay sa kapital na ginawa namin, na umabot sa $200,000. Maaari naming i-invest ang $400,000 na kita at gamitin ang mga ibinalik upang mabayaran ang mga gastos sa Mexico.

Dagdag pa, sa ilalim ng seksyon 121 ng Internal Revenue Code (ang pagbubukod sa pabahay), wala sa $400,000 na tubo na ito ang mabubuwisan. Ang pagbubukod sa pabahay ay nagpapahintulot sa isang mag-asawa na alisin mula sa kita ng hanggang $500,000 sa mga kita sa pagbebenta ng isang bahay. Ang isang solong tao ay maaaring magbukod ng hanggang $250,000.

Upang maging karapat-dapat para sa pagbubukod na ito (at ito ay mahalagang maunawaan kung isinasaalang-alang mo ang pagbebenta ng iyong bahay), ang mga mag-asawa at mga walang asawa ay dapat matugunan ang pagsubok sa pagmamay-ari at ang pagsubok sa paggamit.

Kwalipikado ka para sa pagbubukod kung pagmamay-ari at ginamit mo ang ari-arian bilang iyong pangunahing tahanan para sa isang panahon na pinagsasama-sama ng hindi bababa sa dalawang taon sa limang taon bago ang pagbebenta. Maaari mong matugunan ang pagmamay-ari at gumamit ng mga pagsubok sa magkaibang dalawang taon, ngunit dapat mong matugunan ang parehong mga pagsubok sa loob ng limang taon na magtatapos sa petsa ng pagbebenta.

Kung ibinenta namin ang aming bahay, matutugunan namin ang parehong pagmamay-ari at paggamit ng mga pagsubok at magagawa naming ibukod ang lahat ng aming kita, na magreresulta sa zero na buwis.

Kung wala ang benepisyo ng pagbubukod sa pabahay, ang 10% na rate ng buwis sa capital gains ay nangangahulugang magbabayad kami ng buwis na $40,000 sa $400,000 na tubo. Ang apatnapung libong dolyar ay higit pa kaysa sa aming inaasahan na gagastusin ng aming pamilya na may apat na tao upang manirahan sa Mexico sa loob ng isang taon. Iyan ay maraming pera upang bayaran sa mga buwis.

Ang Mga Dahilan Namin Nangungupahan

Maraming mga kadahilanan ang nag-ambag sa aming paggawa ng desisyon na magrenta ng aming bahay. Una, nakahanap agad kami ng mapagkakatiwalaang umuupa sa aming sarili na mapagkakatiwalaan naming mag-aalaga ng bahay at bakuran. Binigyan namin siya ng impormasyon sa pakikipag-ugnayan para sa mga lokal na nagkukumpuni na dati naming ginamit, na inalis ang pangangailangan para sa isang kumpanya ng pamamahala.

Ang renta na kinokolekta namin ay binubuwisan bilang ordinaryong kita (nagbabayad kami ni Rebecca sa 12% tax bracket, ngunit ang mga rate ay nag-iiba mula 10% hanggang 37% batay sa kita at katayuan ng pag-file). Gayunpaman, ang hindi pagtanggap ng gastos ng isang kumpanya ng pamamahala ng third-party ay nangangahulugan ng mas maraming pera sa aming bulsa.

Pangalawa, dahil sa likas na katangian ng lugar ng metro ng Washington, DC—napaka transient na may malapit na pabahay gaya ng sa amin na mataas ang demand—inasahan namin na patuloy na tataas ang halaga ng bahay. Dagdag pa, dahil ang pagsubok sa paggamit ng pagbubukod sa pabahay ay nagbibigay ng dalawa sa limang taong palugit, hindi namin kinailangang magbenta kaagad para makuha ang benepisyo sa buwis.

Sa pinakasimpleng aplikasyon ng pagsubok, mayroon kaming hanggang tatlong taon pagkatapos lumipat upang magbenta. Kung ang petsa ng aming pagbebenta ay sa Enero 2021, ang limang taong lookback period ay tatakbo mula Enero 2016 hanggang Enero 2021, at kami sana ay tumira sa bahay bilang aming pangunahing tirahan mula Enero 2016 hanggang Enero 2018 at magagawa naming ibukod ang makakuha.

Ang huling dahilan kung bakit nagpasya kaming magrenta sa halip na magbenta ay dahil gusto namin ng isang lugar na babalikan kung sakaling hindi gumana ang mga bagay sa Mexico.

Oras ng Desisyon, Muli

Noong Hunyo 2020, ipinaalam sa amin ng aming nangungupahan na lilipat siya sa Agosto. Sa oras na ito, dalawa at kalahating taon na kami sa aming eksperimento sa Mexico at nakatuon sa aming buhay doon, na walang planong bumalik sa US Handa kaming muling tuklasin ang aming mga opsyon patungkol sa bahay.

Ang una kong reaksyon ay magbenta. Nasa loob pa rin kami ng dalawa sa labas ng limang taong palugit upang matugunan ang pagsubok sa paggamit at ibukod ang aming pakinabang mula sa pagbubuwis. Ang mga rieltor na nakausap namin (at ang online na platform na Zillow) ay hinulaang maaari na naming ibenta ang bahay sa halagang $100,000 higit sa dalawang taon na ang nakaraan, ibig sabihin ay makakatipid kami ng humigit-kumulang $50,000 sa mga buwis at magkakaroon kami ng buong $500,000 na tubo sa kamay upang mamuhunan.

Nais ni Rebecca na magpatuloy sa pag-upa. Isang negosyong kombucha ang aming sinimulan at ang mga kurso sa wikang Espanyol na pinatatakbo niya sa Mexico ay paulit-ulit na kumikita, ngunit nagustuhan niya ang pagkakaroon ng matatag na kita sa pag-upa.

Ang isa pang dahilan kung bakit gusto ni Rebecca na manatili sa bahay ay upang mapagtanto ang karagdagang pagpapahalaga na hinulaan ng ilang lokal na Realtors pagkatapos ipahayag ng Amazon na itatayo nito ang pangalawang punong tanggapan nito sa lugar.

Habang nagdedebate pa kami kung ano ang gagawin, namagitan ang tadhana. Tinatalakay ko ang aming problema sa isang kaibigan na may karanasan sa pamumuhunan at nag-alok siya ng isang bagay na hindi namin lubos na naiintindihan ni Rebecca. Ipinaliwanag niya na ang rate ng kita na nakuha namin mula sa pag-upa ay higit pa kaysa sa malamang na makukuha namin kung ibinenta namin ang bahay at ipuhunan ang kita.

Sa oras na iyon, kami ay kumukuha ng humigit-kumulang $25,000 bawat taon sa kita sa pag-upa pagkatapos magbayad ng mga buwis sa ari-arian, insurance ng mga may-ari ng bahay, at mga gastos sa pagpapanatili. (Nabayaran namin ang natitirang mortgage bago lumipat.)

Kung ibebenta natin ang bahay at ipuhunan ang $500,000 na kita, kailangan nating maghanap ng puhunan na naghahatid ng 5% na kita upang matanto ang kasing dami ng nakukuha natin sa kita sa pag-upa. Bagama't maaari naming mahanap ang rate ng return na iyon sa isang corporate bond o pampublikong kinakalakal na stock, ang mga uri ng asset na iyon ay karaniwang mas mapanganib na mga pamumuhunan kaysa sa real estate.

Sa parehong oras na nagkaroon ako ng pag-uusap na ito sa aking kaibigan, nalaman namin ni Rebecca sa pamamagitan ng salita ng bibig ang isang pamilya na may magagandang karera at magbabayad ng bahagyang mas mataas na buwanang upa kaysa sa dati naming natatanggap. Dahil dito, naging madali ang desisyong magrenta muli.

Dagdag pa, alam ko na ang pagbubukod ng pabahay ay hindi ganap na wala sa talahanayan. Sa ilalim ng batas, maaari naming i-reset ang limang taon na kritikal sa pagsubok sa paggamit kung nagpasya kaming bumalik sa bahay bilang aming pangunahing tirahan at manatili doon ng dalawang taon—o higit pa kung nababagay iyon sa amin. Bagama't wala sa ating isipan ang umatras ngayon, hindi ito labas sa larangan ng posibilidad. At bakit hindi? Naging mabuti ang bahay sa amin.

Sa huli, ang desisyon kung ibebenta o uupahan ang iyong bahay ay isang personal. Walang one-size-fits-all na solusyon. Gayunpaman, tulad ng ipinapakita ng aming kuwento, isang mahalagang pagsasaalang-alang sa pananalapi na dapat tandaan ng bawat may-ari ng bahay ay ang pagbubukod ng pabahay. Kung magtatapos ka sa pagbebenta ng iyong bahay sa labas ng dalawa sa loob ng limang taon, maaaring kailanganin mong ibigay ang isang malaking bahagi ng presyo ng pagbebenta kay Uncle Sam.

Kaya, kung magpasya kang manatili sa iyong tahanan nang ilang taon pagkatapos lumipat sa ibang bansa, magkaroon ng kamalayan sa kung paano maaapektuhan ng buwis na ito ang iyong mga pananalapi sa hinaharap.

Ang kuwentong ito ay orihinal na tumakbo sa International Living.