Nasa Bear Market ang Mga Stock, Susundan ba ang Pagbagsak ng Pabahay?

Key takeaways

• Ipinapakita ng data mula sa National Association of Realtors na ang mga presyo ng bahay ay tumaas ng 37% mula noong Marso 2020
• Samantala, bumaba ang kabuuang benta ng bahay ng 8.6% year-over-year at 3.4% month-over-month noong Mayo
• Iminumungkahi ng data ng Moody's Analytics na ang average na bahay ay labis na pinahahalagahan ng 24.7%, na may mga presyo na tumataas nang apat na beses na mas mabilis kaysa sa mga kita
• Dahil ang mga bumibili ng bahay ay patuloy na pinipresyuhan sa labas ng merkado, maraming mamumuhunan at may-ari ng bahay ang nag-aalala na maaaring malapit na ang pag-crash ng pabahay

Lunes, ang S&P 500 Index nagsara ng 18.7% YTD, na umaaligid malapit sa teritoryo ng bear market noong nakaraang linggo. Samantala, ang Nasdaq Composite ay nananatiling bumaba ng humigit-kumulang 27% para sa taon, habang ang Dow ay bumababa sa 14% na pagkawala. Sa madaling salita, karamihan sa merkado ay nasa o malapit sa bear country, na walang nakikitang reprieve para sa mga stock na binawasan ang kanilang mga presyo mula sa mga peak noong Enero.

At ngayon, ang mga mamumuhunan at mga may-ari ng bahay ay nag-aalala na ang merkado ng pabahay ay maaaring sundin ito.

Ang data mula sa National Association of Realtors (NAR) ay nagpapakita na sa pagitan ng Mayo 2021 at Mayo 2022, ang mga kasalukuyang presyo ng bahay ay tumaas ng halos 15%. Mula noong Marso 2020, tumaas sila ng 37%. Samantala, ang median na mga presyo ng bahay ay nanguna sa $400,000 sa unang pagkakataon.

Habang ang mataas na presyo ay mabuti para sa mga mamumuhunan at nagbebenta, patuloy nilang itinulak ang mga mamimili na mas mababa at nasa gitna ang kita palabas ng merkado. At ngayon, ang ilan ay nag-aalala, ang parehong mga presyo na nakita ng mga nagbebenta ay nagalak ay maaaring maging sanhi ng pagbagsak ng merkado ng pabahay.

Mga Bubble at Crashes

Nagaganap ang mga bula ng asset kapag ang demand, espekulasyon at kasiglahan ng merkado ay tumataas ang mga presyo na lampas sa kanilang mga batayan. Ang huling resulta? Mga overpriced na asset na nananatiling in demand hangga't nananatiling interesado ang mga mamimili.

Ayon sa Federal Reserve ng Dallas, ang mga bula ng real estate ay partikular na matinik dahil sa kanilang malawak na epekto sa ekonomiya. Ang mga bula sa pabahay ay kadalasang humahantong sa isang hanay ng mga hindi inaasahang kahihinatnan tulad ng:

• Mga baluktot na pattern ng pamumuhunan at pagbili
• Isang maling alokasyon ng mga mapagkukunang pang-ekonomiya
• Ripples na dumudugo sa paglago ng ekonomiya at trabaho

Tapos, kailan panic ng mga investors, o pagkabangkarote at pagreremata ay tumama sa merkado, ang bubble ay "lumilat." Bumagsak ang mga presyo ng real estate, nagpupumilit ang mga mamumuhunan na manatiling kumikita at maaaring nasa ilalim ng tubig ang mga may-ari ng bahay napaka mamahaling pautang.

Iyon ay sinabi, hindi lahat ng bula ay kinakailangang nagtatapos sa isang ganap na pag-crash.

Ang ilang mga merkado ay maaaring makaranas ng isang pagwawasto sa halip, kung saan ang mga presyo ng bahay ay unti-unting bumababa at pagkatapos ay tumitigil sa loob ng mga buwan o taon.

Sa kabaligtaran, ang isang pag-crash ay nagsasangkot ng isang mabilis na pagbaba ng presyo (kadalasang sinamahan ng isang alon ng mga foreclosure) na humihila sa alpombra mula sa ilalim ng merkado.

Noon at ngayon

Ang ganap na pag-crash sa merkado ng pabahay ay hindi karaniwan gaya ng iniisip mo. Gayunpaman, dahil sariwa sa maraming isipan ang Great Recession, nananatiling maingat ang mga may-ari ng bahay at mamumuhunan.

Ang Great Recession

Ang 2007-2008 housing market crash ay isang kakaibang kaganapan na isinilang ng maraming kapabayaan na mga gawi ng gobyerno, tagapagpahiram at mamumuhunan.

Upang magsimula, ang mga murang rate at minimal na regulasyon sa pagpapahiram ng mortgage ay nagpapahintulot sa mga bangko na mag-alok ng mga subprime na pautang sa mga hindi kwalipikadong nanghihiram. Maraming mga naturang pautang ang naibigay pa nga nang walang maayos na papeles na nagdodokumento sa kakayahan ng isang nanghihiram na magbayad.

Samantala, kinuha ng mga mamumuhunan ang "mortgage-backed securities" (MBS) na nagbu-bundle ng mga mortgage bilang mga investable asset. Habang lumalaki ang mga rate ng subprime lending, ang mga subprime na pautang ay binubuo ng mas malaking bahagi ng mga mahalagang papel na ito.

Sa kasamaang-palad, maraming may-ari ng bahay ang hindi makabayad, na nagpasimula ng krisis habang sinimulan ng mga bangko ang pagremata sa mga nangungutang na hindi nagbabayad. Sa maraming mga kaso, ang mga bangko ay nagkaroon ng mga pagkalugi na sinusubukang iwaksi ang mga pag-aari ng bumababa ang halaga. Di-nagtagal, ang mga may-ari ng bahay ay tumakas sa ilalim ng tubig na mga mortgage pakaliwa at kanan, na iniwan ang mga bangko na may hawak na ari-arian na mas mababa ang halaga kaysa sa utang laban dito.

Kasabay nito, ang mga namumuhunan ng MBS ay nakaranas ng kanilang sariling krisis dahil ang mga nangungutang ay nag-default, na naubos ang kanilang mga kita.

Sa huli, ang pagsasama-sama ng mga kaganapan ay nagbunga ng isang pandaigdigang pag-urong (at tonelada ng mga bagong regulasyon sa pagpapahiram ng mortgage).

Mabilis na hanggang sa 2022

At pagkatapos ay mayroon kaming kasalukuyang boom sa pabahay, na—tulad ng makikita mo—ay may ibang iba't ibang hanay ng mga dahilan. Namely: Ang Covid-19 pandemic.

Noong unang lumitaw ang pandemya, ang Federal Reserve binawasan ang mga rate ng interes upang umiwas a pag-urong at hikayatin ang paggastos. Kasabay nito, sa pagitan ng mga pag-lock na ipinag-uutos ng gobyerno at pag-uudyok ng empleyado, maraming kumpanya ang nagpasimula ng mga bagong patakaran sa trabaho-mula-bahay. Samantala, maraming pamilya ang naghagis ng mga stimulus fund sa mga ipon o binayaran ang kanilang mga utang.

Ang kumbinasyon ng mga pondong pampasigla, murang utang at flexibility ng WFH ay nag-akit sa maraming may-ari ng bahay na lisanin ang mga mamahaling lungsod. Samantala, bumagsak ang supply chain at ang mga paghihigpit sa Covid-19 ay bumagsak sa pagtatayo ng bagong bahay, humihigpit sa supply.

Dahil dito, tumaas ang demand. Di-nagtagal, natagpuan ng mga mamimili ang kanilang sarili na nakikipagkumpitensya para sa parehong mga ari-arian, na nagpapadala ng mga presyo na tumataas habang tinatanggap ng mga nalilitong may-ari ng bahay ang mga alok na cash na kadalasang higit sa hinihinging presyo.

Maaari ba nating ibukod ang isang potensyal na pag-crash ng merkado ng pabahay?

Bagama't wala na tayo sa lockdown, nananatili ang mga epekto ng Covid-19 sa merkado ng pabahay. Ang ilang pag-aalala na nangangahulugan na ang isang pag-crash ng pabahay ay maaaring malapit na.

Upang magsimula, kamakailan lamang Kawanihan ng Sensus ipinapakita ng data na bumaba ang mga benta ng bahay sa apat na magkakasunod na buwan. Ang mga bagong single-family home sales lamang ay bumagsak ng 16.6% sa pagitan ng Marso at Abril. At noong Mayo, bumaba ang kabuuang benta sa bahay ng 3.4% month-over-month at 8.6% mula noong nakaraang taon. Sinabi ng lahat, ang hindi nabentang imbentaryo ng kasalukuyang tahanan ng Hunyo ay tumaas sa 1.16 milyong mga yunit.

Ngunit habang bumaba ang mga benta, hindi nasunod ang mga presyo. Sa katunayan, si May ay nagmarka ng isang bagong rekord, na may median na presyo ng isang bagong bahay na malapit sa $450,000. Kasabay nito, ang average na presyo ng benta ng lahat ng pabahay ay nanguna sa $511,000.

Kung sa tingin mo iyon ay mataas, hindi ka nag-iisa. Mas maaga sa taong ito, iniulat ng Moody's Analytics na nananatili ang mga presyo ng bahay sa US overvalued ng average na 24.7%. Noong Marso, nagbabala ang Dallas Fed na ang mga presyo ng benta ng pabahay ay lumampas sa mga presyo ng pag-upa, na nagmumungkahi ng mga "hindi napapanatiling napalaki" na mga halaga.

At hindi lang kung gaano kamahal ang pabahay—kung gaano kabilis ito nakarating doon. Sa nakaraang taon lamang, ang mga presyo ng bahay ay tumaas apat na beses na mas mabilis kaysa sa kita. Kasabay nito, mortgage mga rate ng interes ay umakyat mula sa 3% noong Enero hanggang 6.4% sa katapusan ng Hunyo, higit sa pagdoble sa gastos sa paghiram.

Sa kabuuan, ang mga numero ay tumuturo sa mahihirap na mga prospect para sa mga merkado ng pabahay. Ang mataas na inflation, tumataas na mga rate ng interes at limitadong imbentaryo ay nagpapresyo sa maraming bumibili ng bahay sa labas ng merkado. Sa pangangailangan ng mga may-ari ng bahay na palawigin pa ang kanilang mga sarili upang makaakyat sa hagdan ng ari-arian, ang bubble ay maaaring sumabog kung ang mga salik ng ekonomiya ay humantong sa mas mababang kita o mas mataas na mga rate ng mortgage

Mga mahahalagang pagkakaiba sa pagitan 2008 2022 at

Gayunpaman, ang pangkalahatang pinagkasunduan sa mga ekonomista ay habang ang isang pag-crash ng merkado ng pabahay ay maaari, hindi Malamang.

Upang magsimula, ang kasalukuyang mga pundasyon ng merkado ay nananatiling mas matatag kaysa noong 14 na taon na ang nakakaraan. Nangangahulugan ang mas mahigpit na pamantayan sa pagpapahiram at matatag na proteksyon ng bumibili ng bahay na ang karamihan sa mga makabagong mortgage ay binabayaran sa oras. Sa ikalawang kalahati ng 2021, ang average na bumibili ng bahay ay nag-aplay na may a magtala ng mataas na average na marka ng kredito ng 786.

Bukod pa rito, nananatiling humigit-kumulang 3% ang mga delingkuwensya, at ang unang quarter ng 2022 ay naging makatarungan 78,000 pagsasampa ng foreclosure. (Sa kabaligtaran, 10 milyong Amerikano ang nawalan ng kanilang mga tahanan sa pagitan ng 2006 at 2010, na may 3.1 milyong paghahain ng foreclosure noong 2008 lamang.)

Katulad nito, ang mga may-ari ng bahay ngayon ay may kapansin-pansin $28 trilyon sa home equity kumpara sa madalas na negatibong home equity na pag-aari noong 2008. At Mga tala ng JPMorgan na ang mga modernong may-ari ng bahay ay hindi nagkaroon ng halos parehong antas ng utang na nakita bago ang 2008.

Kasabay nito, ang mga imbentaryo ng pabahay, bagama't tumataas, ay nananatiling malapit sa lahat ng oras na mababa. Noong nakaraang Setyembre, NARAR
nag-ulat ng 2.4 na buwang supply ng mga bahay na ibinebenta; pagsapit ng Pebrero, naging 2 buwan na lang.

Samantala, ang mga builder, na binabanggit ang pagtaas ng mga gastos at pagbagal ng demand, ay huminto sa produksyon. (Ang kabaligtaran ay totoo sa pangunguna sa Great Recession.)

Ang pinaka-malamang na senaryo

Gayunpaman, ang isang matatag na merkado ng pabahay ay hindi nangangahulugan na walang puwang para sa pagbaba ng presyo. Ang pagkakaiba: karamihan sa mga ekonomista ay naniniwala na ang isang pagwawasto, hindi isang pag-crash, ay nasa ayos.

Halimbawa, ang Dallas Fed ay nag-uulat na habang ang tunay na mga presyo ng bahay ay lumampas sa kanilang mga batayan, nakikita nila "walang inaasahan na ang pagbagsak mula sa isang pagwawasto ng pabahay ay maihahambing sa 2007-09 Global Financial Crisis sa mga tuntunin ng magnitude o macroeconomic gravity."

Doug Duncan, punong ekonomista sa Fannie MaeFNMA
, higit sa lahat ay sumasang-ayon. Ang kanyang posisyon ay na habang ang mga rate ay kapansin-pansing tumaas, "sa kasaysayan, ang mga malalaking paggalaw ay natapos sa isang paghina ng pabahay."

Sumang-ayon ang punong financial analyst ng Bankrate na si Greg McBride, na binanggit: “Ang mga presyo ng real estate ay maaaring gumalaw sa malalaking spurts—tulad ngayon—at pagkatapos ay magpakita ng medyo maliit na pagbabago sa loob ng isang yugto ng mga taon. Ang pagtaas ng presyo ay ang mas malamang na resulta."

Ngunit ano ang binibilang bilang isang "pagwawasto," gayon pa man?

Si Matthew Pointon, isang senior property economist sa Capital Economics, ay naniniwala na a 5% na pagbaba sa kalagitnaan ng 2023 ay isang makatwirang target. At ang punong ekonomista ng NAR na si Lawrence Yun ay sumasang-ayon na ang "maliit na pagbaba ng presyo" ng hanggang 5% ay malamang-at malusog para sa isang "sobrang presyo" na merkado.

Huwag hayaan ang multo ng pag-crash ng isang pabahay sa merkado

Sa kasalukuyang klima, ang isang pambansang pag-crash ng merkado ng pabahay ay tila hindi malamang, kahit na hindi sa labas ng tanong. Na nag-iiwan sa maraming namumuhunan sa real estate na nagtataka: upang mamuhunan o maghintay?

Sa Q.ai, hindi mo na kailangang magtaka tungkol sa susunod na tamang hakbang. Ang aming mga diskarte sa pamumuhunan na pinapagana ng AI ay umaasa sa maayos na data—hindi sa mga emosyon tulad ng takot o pananabik na nag-ugat sa isang teoretikal na pag-crash ng merkado.

Pero hindi ibig sabihin nun wala na tayo sa loop. Sa mga napapanahong pamumuhunan tulad ng Forbes Kit, maaari kang mag-tap sa breaking news, sizzling intel at isang malawak na archive ng kaalaman—lahat nang hindi inaangat ang isang daliri. Ang kailangan mo lang gawin ay pondohan ang iyong account.

I-download ang Q.ai ngayon para sa pag-access sa mga diskarte sa pamumuhunan na pinapagana ng AI. Kapag nagdeposito ka ng $100, magdaragdag kami ng karagdagang $50 sa iyong account.