Ang pamumuhunan sa cash flow real estate, na kilala rin bilang rental property, ay maaaring maging isang epektibong paraan upang makabuo ng isang malaking halaga passive stream ng kita. Bumili ka ng ari-arian, mag-install ng isang nangungupahan o dalawa at mangolekta ng buwanang bayad sa upa. Mukhang simple ito, ngunit may kaunting kasangkot sa pagtiyak na ang isang paupahang ari-arian ay isang kapaki-pakinabang na pamumuhunan. Ang pag-alam kung paano kalkulahin ang daloy ng pera sa real estate ay mahalaga para sa pag-maximize ng mga kita bilang isang may-ari ng ari-arian.
A pinansiyal na tagapayo ay maaaring makatulong sa iyo na isama ang real estate sa iyong portfolio.
Ano ang Cash Flow sa Real Estate?
Sa madaling salita, cash flow tumutukoy sa paggalaw ng pera sa loob at labas ng isang negosyo. Kapag tinatalakay mo ang mga cash flow ng real estate, pinag-uusapan mo ang tungkol sa pera na nabuo ng ari-arian (ibig sabihin, kita sa pag-upa) at pera na ginugol kasama ng ari-arian.
Ang mga pamumuhunan sa real estate ay maaaring makabuo ng positibong daloy ng salapi o negatibong daloy ng salapi. Kapag ang isang ari-arian ay may positibong daloy ng salapi, ang kita nito ay lumalampas sa mga gastos. Kapag may negatibong cash flow, sa kabilang banda, ang mga gastos ay lumalampas sa kita.
Mas mainam ang positibong daloy ng salapi para sa mamumuhunan sa real estate dahil nangangahulugan ito na kumikita sila sa ari-arian o ari-arian na pagmamay-ari nila. Kung mas malawak ang profit margin, mas maganda ang kanilang return on investment. Ang positibong daloy ng salapi ay maaari ding gawing mas madaling mapanatili ang mga pamumuhunan sa real estate dahil maaari kang magkaroon ng labis na pera na magagamit mo para sa pagpapanatili, pagkukumpuni at pangangalaga.
Ang negatibong daloy ng salapi ay nangangahulugan na ang isang mamumuhunan ay nawawalan ng pera sa isang paupahang ari-arian. Maaaring mangyari ang negatibong daloy ng salapi kung ang ari-arian ay bakante sa loob ng mahabang panahon o kung ang mga presyo ng pag-upa ay hindi makakasabay sa halaga ng isang mamumuhunan sa pagpapanatili ng ari-arian.
Paano Kalkulahin ang Cash Flow sa Real Estate
Ang pagkalkula ng cash flow sa real estate ay nagsisimula sa pag-alam ng ilang mahahalagang detalye tungkol sa property. Sa partikular, upang kalkulahin ang daloy ng pera para sa mga pag-aari ng pag-upa, kailangan mong malaman:
Magkano ang kabuuang kita na nagagawa ng ari-arian
Kabuuang gastos para sa ari-arian
Anong mga utang, kung mayroon man, ang nauugnay sa ari-arian
Ang kabuuang kita sa pag-upa ay kumakatawan sa lahat ng kita na nabuo ng ari-arian bago ibawas ang anumang mga gastos, kabilang ang mga pagbabayad sa isang mortgage. Karaniwang ang renta ang pangunahing pinagmumulan ng kita kapag kinakalkula mo ang daloy ng pera para sa mga ari-arian sa pagpapaupa ng tirahan. Ngunit depende sa kung ano ang kasama sa iyong kasunduan sa pag-upa, maaari ka ring mangolekta ng kita sa pamamagitan ng pagsingil sa mga nangungupahan ng pet fee, late fee o iba pang bayarin.
Sa panig ng gastos, isinasama mo ang anuman at lahat ng mga gastos na babayaran mo para sa pagmamay-ari ng ari-arian. Kaya maaaring kabilang dito ang mga bagay tulad ng:
Seguro
Mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian (kung magbabayad ka sa ibang tao upang pamahalaan ang ari-arian para sa iyo)
Mga Utility
Pagpapanatili at pag-aayos
Advertising
Mga lisensya sa negosyo na maaaring kailanganin mong hawakan upang marenta ang ari-arian
Mga bayad sa legal at propesyonal (hal., mga gastos sa pagpapaalis)
Isasama mo rin dito ang vacancy rate ng property. Kinakatawan ng vacancy rate kung gaano karaming araw ng taon ang property na walang nangungupahan, ibig sabihin, wala itong anumang kita. Para mahanap ang vacancy rate ng property, pagsasama-samahin mo ang kabuuang tagal ng oras na nabakante ang property sa loob ng isang taon, pagkatapos ay hatiin iyon sa dami ng oras na maaaring marentahan ang property at i-multiply ang sagot sa 100 .
Kaya kung nabakante ang property sa loob ng 16 na linggo ngunit maaaring marentahan ng 52 linggo, mayroon itong 30.76% vacancy rate (16/52 x 100). Ang rate ng bakante ay itinuturing na isang gastos sa pagpapatakbo kapag nagrenta ng ari-arian.
Kapag nakuha mo na ang iyong kabuuang kita at mga gastos, maaari kang magpatuloy sa susunod na hakbang na kung saan ay ang pagkalkula ng net kita sa pagpapatakbo (NOI). Upang mahanap ang NOI para sa cash flow real estate, ibawas mo lang ang mga gastos sa kita. Ang resultang numero ay ang halaga ng cash flow na ginawa ng mga operasyon. Hindi ito nagsasaalang-alang sa anumang utang na maaaring nauugnay sa ari-arian. Upang mahanap ang netong daloy ng pera pagkatapos isama ang serbisyo sa utang, ibawas mo ang serbisyo sa utang mula sa netong kita sa pagpapatakbo.
Bakit Mahalaga ang Mga Pagkalkula ng Cash Flow sa Real Estate?
Ang pagkalkula ng daloy ng pera para sa mga bagay sa real estate dahil makakatulong ito sa iyo na matukoy kung gaano kalaki ang posibilidad na maging kikitain ang isang pamumuhunan sa paupahang ari-arian. Ang pagtingin sa kung magkano ang maaari mong singilin sa upa para sa isang partikular na ari-arian ay hindi sapat upang bigyan ka ng tumpak na larawan. Kailangan mo munang alisin ang mga gastusin sa pagpapatakbo ng ari-arian at anumang mga pagbabayad sa utang na kailangan mong gawin kaugnay nito upang malaman kung gaano karaming cash flow ang natitira sa iyo.
Kung mayroon kang isang partikular na rate ng return na iyong nilalayon, ang pagkalkula ng daloy ng pera para sa real estate ay maaaring magbigay sa iyo ng ideya kung ang isang ari-arian ay malamang na matugunan ang mga inaasahan, lumampas sa mga ito o kulang. Walang nakatakdang rate ng return na itinuturing na kanais-nais kapag namumuhunan sa mga rental property. Ito ay higit na subjective, batay sa rental market kung saan ka namumuhunan at sa iyong mga indibidwal na layunin.
Bilang tuntunin ng hinlalaki, matalinong isaalang-alang ang mga property na pumasa sa 1% na pagsubok. Ang 1% na panuntunan ay nagmumungkahi na ang isang ari-arian ay malamang na kumikita kung maaari mong makatotohanang singilin ang 1% ng presyo ng pagbili nito sa renta. Kaya kung bibili ka ng $350,000 na condo na paupahan, kakailanganin mong maningil ng hindi bababa sa $3,500 sa buwanang upa.
Kung ito ay makatotohanan o hindi ay maaaring depende sa pabahay at paupahang merkado pasok ka na. Ang pagsingil ng $3,500 para sa upa sa San Francisco o New York, halimbawa, ay hindi ganoon kadali. Ngunit ang pagsingil sa parehong halaga para sa isang solong-pamilya na tahanan sa isang maliit na bayan sa Iowa ay malamang na hindi lilipad. Kaya mahalagang isaalang-alang ang pangkalahatang merkado pati na rin ang halaga ng pamumuhay at mga kita para sa lugar na iyon kapag inilalapat ang 1% na panuntunan.
Maaaring Maapektuhan ng Mga Buwis ang Daloy ng Cash ng Real Estate
Maaaring magbayad ang mga pamumuhunan sa real estate sa paglipas ng panahon, ngunit gugustuhin ng IRS ang kanilang patas na bahagi ng kita sa pag-upa na iyong dinadala. na kita. Sa pangkalahatan, ang netong kita sa pag-upa ay binubuwisan sa iyong karaniwang rate ng buwis sa kita. Kaya kung ikaw ay nasa mas mataas na bracket ng buwis, maaaring mangahulugan iyon ng pagbabayad ng higit pa sa mga buwis sa kita sa pag-upa.
Maaari mong, gayunpaman, i-offset ang ilan sa iyong pagkakautang pagbabawas ng mga gastos sa pag-aarkila ng ari-arian. Ang ilan sa mga gastusin na maaari mong ibawas ay kinabibilangan ng:
Mga gastos sa pagpapanatili at paglilinis
Pagpapalit ng appliance o HVAC
Pautang sa mortgage
Insurance sa ari-arian
Mga buwis sa pag-aari
Bayad sa advertising
Mga bayarin sa pamamahala ng pag-aari
Mga Utility
Iba pang mga serbisyo, gaya ng pest control o landscaping
Mga legal at propesyonal na bayarin (halimbawa, kung kailangan mong magbayad para mapaalis ang isang nangungupahan)
Mga gastos sa bakante
Maaari mo ring ibawas ang gastos sa pamumura sa ari-arian. Ang pagbabawas sa mga gastos na ito ay maaaring mabawasan ang iyong nabubuwisang kita sa pag-upa. Ang pag-unawa sa kung magkano ang malamang na utang mo sa mga buwis para sa pagmamay-ari ng isang paupahang ari-arian ay maaaring magbigay sa iyo ng isang mas mahusay na ideya kung gaano kalaki sa iyong mga kita ang talagang pananatilihin mo sa pagtatapos ng araw.
Ang Ika-Line
Ang pag-unawa sa daloy ng pera sa real estate ay mahalaga kapag tumitimbang ng mga bagong pagkakataon sa pamumuhunan. Ang huling bagay na gusto mo ay ang mamuhunan sa isang paupahang ari-arian upang ito ay maging isang hukay ng pera. Ang pag-alam kung paano kalkulahin ang daloy ng pera para sa real estate ay maaaring tulungan ka habang binubuo mo ang isang plano sa pamumuhunan at iwasang gumawa ng masamang pamumuhunan.
Mga Tip sa Pamumuhunan
Kung gusto mong magkaroon ng paupahang ari-arian nang hindi kinakailangang gawin ang lahat ng hirap sa pagiging may-ari ng ari-arian, may mga mas madaling paraan upang mamuhunan. Ang mga platform ng crowdfunding ng real estate, halimbawa, ay ginagawang posible na mamuhunan sa mga komersyal at residential na ari-arian nang hindi kinakailangang pagmamay-ari ang ari-arian mismo. Real Estate Investment Trusts (REITs) ay isa pang opsyon para sa pamumuhunan sa real estate nang hindi bumibili ng ari-arian. Ang mga REIT ay kinakailangang magbayad ng 90% ng nabubuwisang kita sa mga mamumuhunan bilang mga dibidendo bawat taon, na nagbibigay sa iyo ng pare-parehong daloy ng kita na may kaunting pagsisikap sa iyong bahagi.
Isaalang-alang ang pakikipag-usap sa isang financial advisor tungkol sa kung ang cash flow real estate ay maaaring maging isang magandang karagdagan sa iyong portfolio. Ang paghahanap ng isang kwalipikadong tagapayo sa pananalapi ay hindi kailangang maging mahirap. SmartAsset's libreng tool tumutugma sa iyo ng hanggang tatlong tagapayo sa pananalapi na naglilingkod sa iyong lugar, at maaari mong interbyuhin ang iyong mga tagapayo na tumutugma nang walang bayad upang magpasya kung alin ang tama para sa iyo. Kung handa ka nang humanap ng tagapayo na makakatulong sa iyong makamit ang iyong mga layunin sa pananalapi, mag-umpisa na ngayon.
Credit ng larawan: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Ang post Paano Kalkulahin ang Cash Flow sa Real Estate lumitaw ang unang sa SmartAsset Blog.
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html