Noong unang panahon, bumili ang isang batang pamilya ng isang katamtamang tatlong silid-tulugan na Cape, ang pinakamasamang bahay sa pinakamagandang lokasyon sa isang maunlad na suburb. Makalipas ang maraming taon, sa panahon ng kabagabagan sa pabahay noong 15 taon na ang nakararaan at pagkatapos lumaki at lumayo ang mga bata, nakatanggap sila ng hindi hinihinging cash na bid—para sa 20 beses ng binayaran nila. Iyon ang naging kanilang pugad na itlog, na nagbigay ng komportableng pagreretiro.
Totoo ang lahat, ngunit maaari rin itong maging isang fairy tale. Ang nasabing isang pagtaas ng presyo ng bahay ay malamang na hindi mauulit, lalo na mula dito pagkatapos ng kanilang galit na galit na pag-akyat. Sa mahabang panahon, ipinapakita ng kasaysayan na ang stock market ay nagbalik ng humigit-kumulang dalawang beses kaysa sa residential real estate. At ginagawa ito nang may mas kaunting sakit ng ulo kaysa sa mga gastos sa pangangalaga, na dumating bilang isang pagkabigla sa maraming kamakailang bumibili ng bahay.
Sa pagtingin sa mga data na binuo ng propesor ng NYU Stern School of Business na si Aswath Damodaran, mga stock (tulad ng sinusukat ng
S&P 500
) ay nagbalik ng 12.47% taun-taon mula 1972 hanggang 2021, kumpara sa 5.41% para sa residential housing (batay sa Case-Shiller Index, hanggang noong nakaraang Oktubre), isang span na sumasaklaw sa pag-angat ng inflation pagkatapos maputol ang link ng dolyar sa ginto. Sa pagtingin sa 2012-2021, na kumukuha ng pagbawi mula sa housing bust na nagpasimula ng 2007-09 financial crisis, ang mga stock ay nagbalik ng average na 16.98%, kumpara sa 7.38% para sa pabahay.
In isang bagong papel na inihanda para sa Brookings Institution, Robert Shiller, isang tagalikha ng housing index, at Anne K. Thompson na natagpuan ng 72.4% ng mga respondent sa isang survey na nagsabing ang mga kamakailang digmaan sa pagbi-bid ay nagresulta sa "panic buying na naging sanhi ng mga presyo upang maging hindi nauugnay." Iyon ay naiugnay sa pamilyar na ngayon na kuwento ng mga mamimili na nagnanais ng mas maraming silid, lalo na para sa isang tanggapan sa bahay, sa mga suburb. Ang mga manggagawang white-collar na maaaring magtrabaho mula sa bahay ay halos hindi nasaktan o nakinabang mula sa mas mababang mga gastos sa paggasta sa panahon ng pinakamasama ng pandemya.
Ang mga dating mababang rate ng interes sa mortgage ay higit na nakinabang sa pagbili ng mga bidder. Sa average na 30-taong loan ni Freddie Mac pababa sa 3.05% noong Disyembre, ang buwanang bayad sa median-priced na bahay na $408,100 sa ikaapat na quarter, na binili gamit ang 20% down payment, ay magiging $1,385. Sa pagtaas ng mga rate ng mortgage, sa 4.67% noong Marso 31, ang parehong pautang ay nagkakahalaga ng $1,687 sa isang buwan. Ang pagbawas sa affordability ay tiyak na magpapabagal sa pagpapahalaga sa presyo ng bahay.
Nalaman nina Shiller at Thompson na ang mga kamakailang mamimili ay makatotohanan tungkol sa malapit na mga uso sa presyo ng bahay, na umaasa sa ilang pagmo-moderate, ngunit maaaring "ibigay sa mga flight ng magarbong para sa mas mahabang panahon." Ang pag-parse ni Damodaran sa kanilang data ay nagpakita na ang mga mamimili sa tuktok ng nakaraang bubble noong 2006 ay hindi ganap na nakabawi mula sa kasunod na bust sa loob ng 10 taon. Hindi iyon ang unang pagkakataon na ang mga bumibili ng bahay ay natigil sa pagkalugi. Matapos ang pagbaba mula sa peak noong 1989, ang mga presyo ay hindi ganap na nakabawi hanggang 1992. At ang mga nawawalang span ay hindi isinasaalang-alang ang mga gastos sa transaksyon, na napakalaki para sa residential real estate.
Ito ay axiomatic na ang pagbili ng mataas ay nagpapababa ng mga pagbabalik sa hinaharap. Sa mga termino ng tao, nangyayari ang mga bagay-bagay, mula sa mas mahusay na mga pagkakataon sa trabaho sa ibang lugar-lalo na kung ibinigay ang kakayahang magtrabaho mula sa kahit saan para sa mga manggagawang may kaalaman-hanggang sa mga hindi magandang pangyayari tulad ng kamatayan at diborsyo. Ang kakayahang kunin ang mga stake na may ganap na portable at likidong mga asset sa pananalapi ay maaaring magbigay ng higit na kalayaan sa malapit na panahon, kasama ang higit na kayamanan sa mas mahabang panahon.
Sumulat sa Randall W. Forsyth sa [protektado ng email]
