Ang Mga Pagtaas ng Rate ng Federal Reserve ay Pinapalamig ang Pabahay Market Ngunit Kailangan Pa rin ang mga Reporma sa Paggamit ng Lupa

Mula noong tagsibol ng 2022, tumaas ang target ng federal funds rate ng Fed—na ang rate ng interes na sinisingil ng mga bangko sa isa't isa para sa mga overnight loan. hanggang 2.5%, tumaas mula sa 0.25% noong Pebrero. Ang mga aksyon ng Fed ay nagpapataas ng mga rate ng interes sa lahat mula sa mga credit card hanggang sa mga mortgage. Ang mas mataas na mga rate ng mortgage ay nagsisimulang magpababa ng mga presyo, ngunit ang mas mababang mga presyo ay pansamantalang walang pagtaas ng supply na kinakailangan upang gawing mas abot-kaya ang pabahay.

Ang average na 30 at 15-taon na mga rate ng mortgage ay nasa kanilang pinakamataas na antas mula noong 2009, tulad ng ipinapakita sa figure sa ibaba mula sa pinakabagong American Action Forum chartbook ng pabahay ni Thomas Wade. Ang 30-taong rate ay halos doble kung ano ito noong 2021, habang ang 15-taong rate ay higit pa sa doble.

Sa kabila ng mga pagtaas na ito, ang parehong mga rate ay malapit pa rin sa mga makasaysayang pagbaba at mas mababa sa 6% hanggang 7% na mga rate na karaniwan mula 2001 hanggang 2009.

Bagama't maaaring hindi mataas ang mga rate ng interes ayon sa mga makasaysayang pamantayan, ang mga kamakailang pagtaas ay nagdudulot pa rin ng pagbaba ng mga presyo. Parehong nagsimulang mag-level off ang Case-Shiller at FHFA housing price index, gaya ng ipinapakita sa dalawang figure sa ibaba.

Ang mga pagbabago sa presyo sa bawat taon para sa parehong mga indeks ay bumaba din sa 15% para sa Case-Shiller 20-city composite index at 16% para sa FHFA index. Parehong 19% noong 2021.

Bumababa ang sentimento ng tagabuo bilang tugon sa mas mababang presyo at mas mabagal na paglago ng presyo. Ang NAHB/Wells FargoWFC
housing market index—na ginawa mula sa isang survey ng mga builder na nagsusuri ng mga benta at inaasahan ng pabahay—ay bumagsak sa pinakamababang antas nito mula noong bago ang pandemya, tulad ng ipinapakita sa ibaba.

Lumalabas ang mahinang demand at sentiment ng builder sa mga pagsisimula ng pabahay. Ang figure sa ibaba ay nagpapakita na ang mga pagsisimula ay bumabagal sa lahat ng apat na rehiyon ng bansa.

Ang mas kaunting pagsisimula ng pabahay ay magpapanatili sa supply ng mga bagong tahanan at maaaring makapagpabagal sa pagbaba ng mga presyo ng pabahay habang ang supply ay nag-aayos upang matugunan ang mas mababang demand na dulot ng pagtaas ng mga rate ng interes. Bagama't ito ay maaaring mabuti para sa mga kasalukuyang may-ari ng bahay na makakaranas ng mas maliliit na pagbaba ng equity sa panandaliang panahon, ito ay masama para sa pangmatagalang abot-kaya ng pabahay. Ang bansa ay may makabuluhang kakulangan sa pabahay—sa pagitan ng 6 na milyon at 10 milyong mga yunit—na ang pagbaba sa pagsisimula ng pabahay ay magpapalala lamang. Ang masikip na merkado ng pabahay ay lumalabas sa mga rate ng bakanteng bahay at paupahan, na nasa pinakamababang antas ng mga ito sa nakalipas na 10 taon.

Kailangan natin ng mas maraming pabahay sa lahat ng uri sa Amerika upang gawing mas abot-kaya ang pabahay sa katagalan. Ito ay nakakadismaya bagaman hindi nakakagulat na ang mga pagsisimula ng pabahay ay bumababa bilang tugon sa mas mahinang demand at mas mababang presyo.

Magiging isang pagkakamali na sisihin ang Fed para sa mga isyu sa merkado ng pabahay, bagaman. Ginagawa ng Fed kung ano ang kinakailangan upang pigilan ang runaway inflation dulot ng labis na paggasta ng pamahalaan at sarili nitong labis na paglikha ng pera sa panahon ng pandemya. Ang anumang iba pang mga epekto ng pagtaas ng interes nito sa ekonomiya ay pangalawang kahalagahan.

Ang pangunahing salarin sa likod ng hindi pagkakatugma ng supply at demand sa merkado ng pabahay ay ang labis na regulasyon ng gobyerno. Ang pederal na pamahalaan ay matagal nang nasa negosyo ng pagpapalakas ng pangangailangan sa pabahay sa pamamagitan ng mga ahensyang mala-gobyerno ni Fannie MaeFNMA
at Freddie Mac at iba pa mga programa ng gobyerno.

Parehong si Fannie at Freddie ay bumili ng mga mortgage mula sa mga nagpapahiram at mayroon implicit na suporta ng gobyerno. Dahil alam ng mga nagpapahiram na madali nilang mai-offload ang mga mortgage kina Fannie at Freddie, hindi sila gaanong nag-aalala tungkol sa mga pangmatagalang default na panganib at sa gayon ay mapapanatili nilang artipisyal na mababa ang mga gastos sa paghiram.

Ang artipisyal na pagpapasigla ng demand ay sapat na masama sa sarili nito—tandaan ang krisis sa pabahay? —ngunit ang nagpapalala pa nito sa konteksto ng pamilihan ng pabahay ay ang mga lokal na pamahalaan ay sabay-sabay na nagpapahirap sa suplay sa pamamagitan ng mga regulasyon sa paggamit ng lupa. Sa buong bansa, pinaghihigpitan ng mga minimum na laki ng lote, mga kinakailangan sa paradahan, pinagsama-samang proseso ng pagpapahintulot, mga kinakailangan sa density, at iba pang lokal na regulasyon ang dami ng pabahay na maaaring itayo. Kapag ang mga paghihigpit sa supply ay pinagsama sa mga subsidyo ng demand, ang resulta ay mas mataas na mga presyo na nagpapanatili ng sapat na pabahay na hindi maabot para sa maraming mas mababa at katamtamang kita na mga sambahayan.

Pinapalamig ng mga pagtaas ng rate ng Fed ang merkado ng pabahay, at higit pa paparating na paglalakad dapat nating asahan na magpapatuloy ito sa malapit na hinaharap. Ang epekto ng Fed, gayunpaman, ay maliit kumpara sa mga masamang epekto ng kasalukuyang mga patakaran sa pabahay ng pederal at lokal na pamahalaan na nagpapalakas ng demand at naghihigpit sa supply. Ang mga aksyon ng Fed ay hindi dapat makagambala sa atin mula sa paggawa ng mga pangmatagalang pagbabago na kailangan natin upang mabalanse ang merkado ng pabahay—mas maraming suplay sa lokal na antas at mas kaunting mga subsidyo sa antas ng pederal.