Ang Bagong Patakaran sa Bayad ng FHFA ay Maglalagay ng Mas Papataas na Presyon sa Mga Presyo ng Bahay

Noong Enero, ang Federal Housing Finance Agency (FHFA) inihayag na tataas nito ang mga paunang bayad yung Fannie MaeFNMA
at si Freddie Mac ay naniningil para sa mga mortgage sa pangalawang tahanan. Sa Oktubre, inihayag ng ahensya na ipapatupad nito "mga naka-target na pagtaas sa mga upfront na bayarin para sa karamihan ng mga cash-out na refinance na pautang."

Ang parehong mga paglipat ay mabuti para sa pederal na patakaran sa pananalapi ng pabahay. Ang pederal na pamahalaan ay hindi dapat nasa negosyo na gawing mas mura ang pagbili ng mga tao pangalawa mga tahanan, at mga pederal na subsidyo sa pagpapautang ay hindi dapat higit pang gantimpalaan ng mas madaling equity cash-out.

Gayunpaman, ang mga lobbyist sa pabahay–na, siyempre, kabaligtaran ang mga pagbabagong ito-makakapagpahinga ng maluwag. Ang administrasyong Biden ay wala sa bingit na isara ang federal spigot.

Sa katunayan, bilang bahagi ng patuloy nitong pagsusuri sa balangkas ng bayad sa garantiya nina Fannie at Freddie (kanilang g-bayad), ang FHFA din inaalis ang mga paunang bayarin para sa ilang mga programa sa tahanan ng isang pamilya. Ang mga pagbabagong ito ay masamang patakaran sa pananalapi sa pabahay. Narito ang isang mabilis na rundown ng mga bayarin na aalisin ng FHFA.

• Mga unang beses na bumibili ng bahay sa o mas mababa sa area median income (AMI) sa karamihan ng United States (at mas mababa sa 120 porsiyento ng AMI sa mga lugar na may mataas na halaga).
• HomeReady at Home Possible na mga pautang (mga programang mortgage ng Fannie at Freddie's flagship na abot-kaya).
• HFA Advantage at HFA Preferred loan (Fannie's and Freddie's mababang paunang bayad na mga pautang na magagamit sa mga karapat-dapat na Ahensya sa Pananalapi ng Pabahay).
• Mga pautang sa solong pamilya na sumusuporta sa programang Tungkulin sa Paglingkuran.

Ayon sa FHFA, inaalis ng ahensya ang mga bayarin na ito sa "isulong ang napapanatiling at pantay na pag-access sa abot-kayang pabahay." Ang oras ay kakaiba, gayunpaman, dahil sa dapat na pangako ng administrasyon na labanan ang inflation.

Ang pagtanggal sa mga bayarin na ito ay hindi gagawing mas abot-kaya ang pabahay. Baka gumawa sila mortgages mas madaling makuha, ngunit maglalagay sila ng pataas na presyon sa mga presyo ng bahay, lalo na ang mga nasa mas mababang antas ng merkado.

Ang mga pagbabagong ito ay nagpapakita rin kung gaano kaliit ang sistema ng pananalapi ng pabahay sa Amerika na kahawig ng isang libreng merkado.

Para sa pananaw, pinagsama sina Fannie at Freddie nagkaroon ng hindi kukulangin kaysa sa 50 porsiyentong bahagi ng lahat ng pinagmulan ng mortgage mula noong 2007. At ang kanilang bahagi kasalukuyang nakatayo sa 62 porsyento. Ang kanilang bahagi ng ang kabuuang mortgage-backed securities (MBS) market, ayon sa Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA), nag-average ng 70 porsyento mula 2009 hanggang 2020. (Sa isang side note, kung isasama natin Mga seguridad ni Ginnie Mae–yung mga sinusuportahan ng Mga mortgage sa FHA–Ang pederal bahagi ng merkado ng MBS ay may average na 92 ​​porsiyento bawat taon.)

Kaya, ang FHFA, isang ahensya ng gobyerno, ay maaaring unilateral na baguhin ang mga bayarin–isang bahagi ng kabuuang presyo–na binabayaran ng mga borrower sa karamihan ng mortgage market. Dapat isipin ng mga Amerikano ang sitwasyong ito kapag nabalisa sila mga presyo ng bahay ay ang taas. Ang isang sistema ng pananalapi ng pabahay batay sa libreng negosyo ay hindi magiging katulad ng sistema ng Amerikano.

Anuman, ipinapakita ng mga detalye kung gaano magiging kontra-produktibo ang mga pinakabagong pagtanggal ng bayad para sa tinatawag na patakaran sa abot-kayang pabahay ng America.

Una, aalisin ng mga pagbabago ang mga paunang bayad para sa mga unang bumibili ng bahay karaniwan kita sa kanilang heyograpikong rehiyon. Bukod sa ganap na pag-alis ng anumang pagkukunwari na ang mga pagbabago ay nakakatulong sa mga mamimiling mababa ang kita, ang terminong "first-time homebuyer" hindi talaga ibig sabihin una-oras na bumibili ng bahay. Ang pag-aalis ng bayad na ito ay nagbibigay ng napakalaking insentibo sa pagbili.

Hiwalay, Programang HomeReady ni Fannie “Cers to lower-income homebuyers na walang malaking down payment na naipon.” Upang maging karapat-dapat, kwalipikado ang mga “first-time” na nanghihiram kung kumikita sila ng hindi hihigit sa 80 porsiyento ng AMI, may credit score na hindi bababa sa 620, at may 3 porsiyentong paunang bayad. (Siyempre, maaaring makuha ng mga mamimili ang 3 porsiyentong iyon mula sa mga gawad o anumang bilang ng mga programa ng tulong sa paunang bayad). kay Freddie Ang mga posibleng pautang sa Bahay ay may katulad na mga kinakailangan, kahit na available din ang mga ito sa mga taong walang credit score.

Kung sakaling hindi iyon sapat, mayroon din sina Fannie at Freddie HFA Advantage at HFA Preferred loan mga programa. Ito ay mga espesyal na programa ng pautang sa mababang paunang bayad na magagamit lamang sa mga kwalipikadong Ahensya sa Pananalapi ng Pabahay (HFA). Ang mga HFA na ito, siyempre, ay mga ahensya ng gobyerno ng estado, bahagi ng state-federal system na binuo upang tulungan ang mga mamimili ng bahay sa lahat mula sa payo hanggang sa mga gawad. (Ayon sa National Council of State Housing Agencies, ang pagpapalabas ng 2021 State HFA Digital History Book na may markang a "Kalahating siglo ng pakikipagtulungan, pagbabago, at epekto ng estado ng HFA." Huwag mag-alala tungkol sa patuloy na problema sa affordability, ang HFA ay may mahabang kasaysayan ng pagbabago at epekto.)

Sa huli, pareho sina Fannie at Freddie ay may magkahiwalay na mga programa sa pautang para sa mga single-family loan sa ilalim ng kanilang mga programang Tungkulin sa Paglingkuran. Ang mga programang ito ay pangunahing nakatuon sa mga mamimiling mas mababa ang kita sa tinatawag na mga pamilihang kulang sa serbisyo, kabilang ang mga rural na lugar at gawang pabahay.

Kaya, sa net, ang pinakabagong round ng mga pagbabago sa bayad ay hindi kumakatawan sa anumang uri ng pangunahing pagbabago sa patakaran. Ang Estados Unidos ay mayroon pa ring sistema ng pananalapi sa pabahay na pinangungunahan ng gobyerno, isang napakahusay na nakatuon sa pagpapadali sa pagkuha ng mga pautang na may maliit na pera hangga't maaari.

Hindi lamang ito diskarte isang dicey na panukala para sa mga nagpapahiram at mamimili, ngunit pinapataas din nito ang mga presyo. Nakakalungkot, ngunit malaki ang posibilidad na ang mga opisyal ng gobyerno ay mangangailangan ng hindi bababa sa isa pang 50 taon upang matutunan ang mga araling ito.

Tulad ng itinuro ko ng maraming beses, lahat ang tipikal na Amerikano ay kailangang magpakita para sa umiiral na sistema ng pananalapi ng pabahay ay labis na utang, mataas na gastos sa pabahay, pabagu-bago ng presyo ng bahay, labis na regulasyon, at isang trail ng mga pederal na bailout. Ang rate ng pagmamay-ari ng bahay ay halos eksakto kung saan ito bago ang pinalawak na pag-asa kina Fannie at Freddie; may pagpapahalaga sa presyo ng bahay patuloy na lumalampas sa kita paglago, at ang mga nagbabayad ng buwis ay napilitang mag-shell out daan-daang bilyong dolyar sa mga bailout.

Ang administrasyon ay maaaring magpanggap na ito ay gumagawa ng isang bagay upang gawing mas abot-kaya ang pabahay, ngunit ang pagtupad sa layuning iyon ay mangangahulugan lumayo sa kasalukuyang sistema.