Ang Homeownership Society ay Isang Pagkakamali

Ang Atlantiko na-publish lang isang bagong artikulo na gumagawa ng ilan sa mga parehong punto tungkol sa homeownership gaya ng sa akin bagong labas na kabanata in Pagpapalakas ng Bagong Amerikanong Manggagawa. Sa katunayan, ito ay gumagawa ng ilan sa parehong mga argumento Gumagawa na ako para sa taon.

Ang pamagat ng artikulo ay halos nagsasabi ng lahat ng ito: Ang Homeownership Society ay Isang Pagkakamali. Ang may-akda, si Jerusalem Demsas, ay naniniwala na “Ang real estate ay dapat ituring bilang pagkonsumo, hindi pamumuhunan, "isang premise na maraming mga Amerikano ang magiging matalinong sundin.

Demsas itinuro iyon “'Buying low and selling high' kapag ang asset na pinag-uusapan natin ay kung saan ka nakatira ay medyo walang katotohanan na payo. Gusto ng mga tao na manirahan malapit sa pamilya, malapit sa magagandang paaralan, malapit sa mga parke, o sa mga kapitbahayan na may mga uri ng amenities na gusto nila, hindi ipagpalit ang kanilang lokasyon tulad ng mga penny stock.” Siya tandaan din iyon "Ang isang bahay ay nakatali sa isang partikular na heyograpikong lokasyon, mahina sa mga lokal na pang-ekonomiya at pangkalikasan na pagkabigla na maaaring mawala ang halaga ng lupa o ang istraktura mismo kapag kailangan mo ito."

Ang mga ito ay lahat ng magandang punto at magandang dahilan upang maiwasan ang pagtrato sa tahanan bilang isang pamumuhunan.

Sinasalamin din ni Demsas ang isang argumento na ginawa ko aking Oktubre 2021 Senate Banking testimonya:

Bagama't ang equity sa bahay ay madalas na kumakatawan sa isang malaking bahagi ng maraming yaman ng mga Amerikano, ang pagbili ng bahay ay maaaring maging isang mapanganib na pamumuhunan na lubos na nakadepende sa pagpapahalaga sa presyo ng bahay, isang katangian na pangunahing salungat sa pabahay na nagiging mas abot-kaya.

Bagama't hindi ito pinag-aaralan ng Demsas, ang pag-asa na ito sa pagpapahalaga sa presyo ng bahay ay isang mas malaking problema dahil ang pederal na patakaran sa pabahay ay nakatuon sa pag-udyok ng higit at mas mababang equity na utang sa mortgage. Ginagawa nitong mas mapanganib ang pagbili ng bahay para sa mga nahihirapang kumita ng mas matatag na kita.

Seryoso akong nagdududa na susuportahan ni Senator Elizabeth Warren (D-MA) ang pederal na suportado ng leverage na pamumuhunan sa stock market para sa lahat ng mga Amerikano, ngunit iyon ang epektibong ginagawa ng pederal na patakaran sa pabahay. (Oo, siya malinaw na payag para suportahan “Wall Street” at “malalaking bangko” kapag nababagay ito sa kanya, ngunit iwanan natin iyon sa isa pang column.)

Sa katunayan, sa loob ng hindi bababa sa nakalipas na 20 taon, ang mga presyo ng bahay ay nagpakita ng katulad na pagkasumpungin sa mga equity market. Ito ay hindi bilang kung ang mga katotohanang ito ay hindi napapansin, kahit na sa iba mga manunulat sa Atlantiko. Ngunit hindi pa rin ganap na malinaw kung anong uri ng mga alternatibong patakaran ang sinusuportahan ng Demsas.

Tiyak na sumasang-ayon kami na ang isang patakaran ng pagtataguyod ng pagmamay-ari ng bahay at paghamak sa pag-upa ay nakakapinsala. At tila sumasang-ayon kami na mapagkunwari para sa mga opisyal ng pederal na suportahan ang tinatawag na mga programa sa abot-kayang pabahay habang nagpo-promote ng mga patakaran na nagpapataas ng mga presyo ng bahay.

Tungkol sa mga partikular na pagbabago sa patakaran ng pederal, hindi ako sigurado. Sana, tingnan ni Demsas ang aking kabanata at magsulat ng bagong piraso. (Kahit na hindi siya sumasang-ayon sa akin.)

Ang malawak na punto na aking ginagawa sa bagong libro ni Cato, tulad ng karamihan sa mga piraso na isinusulat ko sa pananalapi ng pabahay, ang patakarang pederal ay halos ganap na nakatuon sa pagpapalakas ng demand. Iyan ay isang problema dahil ang mga pamilihan ng pabahay ay palaging nalilimitahan ng supply kaugnay sa maraming iba pang mga uri ng mga gamit sa pagkonsumo. Isa ring katotohanan na ang mga hadlang sa supply na iyon ay kadalasang hinihimok ng estado at lokal na mga tuntunin at regulasyon. Ibig sabihin, maraming kanais-nais na lokasyon ang "puno" na ng pabahay, at tanging ang mga pagbabago sa lokal na pamamahala ang makakagawa ng anuman tungkol dito, kahit na Iyon ang mga pagbabago ay malamang na hindi magkaroon ng malalaking malapit na epekto.

Dahil sa katotohanang iyon, ang pinakamahusay na magagawa ng pederal na pamahalaan ay ihinto ang pag-juicing ng demand. Ngunit iyon ay kabaligtaran ng kung ano ginawa ng pederal na pamahalaan para sa (hindi bababa sa) huling 50 taon.

Ang lahat ng pederal na paglahok ay talagang nagsimulang mag-alis noong 1930s, higit sa lahat bilang isang pagsisikap na palakasin ang mga trabaho. Ngunit sa isang lugar sa daan, naisip ng lahat ng mga rieltor, tagabuo, at financier na mas mabuting magtrabaho sa ang mga politiko. Ngayon meron na tayo isang kumpletong gulo, isa na walang alinlangan na ginawang mas mura ang pabahay, lalo na para sa mga taong mababa ang kita.

Ang federal tax code ay nagtataguyod ng utang sa mortgage. Ang mga kinakailangan sa kapital ng Basel ay nagtataguyod ng paghawak ng government-backed mortgage-backed-securities (MBS). At matagal nang nagtamasa sina Fannie Mae at Freddie Mac ng espesyal na katayuan na may kaugnayan sa mga pribadong kumpanya. Imposible para sa pribadong sektor na makipagkumpitensya sa pederal na pamahalaan, kaya ang pagbibigay ng government mortgage insurance at (kahit implicit) na mga pederal na garantiya para sa MBS ay nagkaroon ng predictable na epekto.

Mula 2009 hanggang 2020, ang taunang bahagi nina Fannie at Freddie sa kabuuang merkado ng MBS ay may average na 70 porsyento, kahit na ang kanilang mga charter tahasang ipinagbabawal ang labis na paggamit ng kanilang mga pasilidad. Kabilang ang Ginnie Mae securities, ang mga sinusuportahan ng FHA mortgage, ang pederal na bahagi ng ang merkado ng MBS ay may average na 92 ​​porsiyento bawat taon.

Gayunpaman, kakaunti ang nakakaalala na ang sitwasyon ay hindi gaanong naiiba bago ang krisis noong 2008. Mula sa 1996 sa 2007, ang taunang bahagi nina Fannie at Freddie sa kabuuang merkado ng MBS ay nag-average ng 60 porsiyento, halos 10 puntos lamang na mas mababa kaysa sa bahagi pagkatapos ng krisis.

Walang saysay na humiling ng higit pang tulong na pederal dahil napakaraming tulong ng pederal ang mismong nagdala sa atin dito. Ang mga patakarang pederal ay patuloy na nagpapataas ng demand sa pamamagitan ng pagpapadali sa pagkuha ng mga mortgage sa bahay. Mukhang walang momentum sa Kongreso upang baligtarin ang kalakaran na ito, at isang hangal lamang ang magsasabi na wala itong kinalaman sa mga espesyal na interes.

Kung ako ay mali tungkol doon, pagkatapos ay ang bagong Kongreso ay maaaring magsimula sa pinakamababa sa mababang hanging prutas. Maaari nitong pagbawalan sina Fannie at Freddie sa pagpopondo ng mga pautang sa mga bahay bakasyunan, at maaari nitong ipatupad ang mga probisyon ng labis na paggamit ng kanilang mga charter. Pagkatapos ay maaari itong pagbawalan sila sa pagpopondo mga bahay na nagkakahalaga ng higit sa $1 milyon at nangangailangan ng "first-time homebuyers" na talagang maging ang mga hindi kailanman nagmamay-ari ng mga tahanan.

Hindi ako maghahabol ng hininga.