Ang Pabahay Market ay Tumama Lang sa Isang Pader. Ano ang Susunod para sa Mga Presyo, Broker, at Stock ng Tagabuo.

Ang pinakabagong pagbabasa sa buong bansa na pagpepresyo ay mula noong Marso. Simula noon, ang 30-taong mga rate ng mortgage ay umabot sa halos 6%, at ang mga aplikasyon mula sa mga mamimili ay bumagal. Nitong nakaraang linggo, isang pares ng mga online na broker na may mahusay na pagbasa sa mga paghahanap sa bahay,

Redfin

(ticker: RDFN) at

Kumpas

(COMP), nag-anunsyo ng mga tanggalan.

Samantala, bumaba ng 90% ang mga share ng Redfin mula sa kanilang peak. Ang mga Builder ay na-clobbered din. Ang mga kaibigan ay hindi nagpapahintulot sa mga kaibigan na magkaroon ng leveraged exchange-traded na pondo na may mga pangalang tulad

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), lalo na kapag tumataas ang mga rate ng interes, ngunit kung gusto mong malaman, natalo lang ang isang iyon ng 45% sa loob ng limang araw ng kalakalan.

Dapat bang bumili ang mga mamumuhunan ng mga bahagi ng mga tagabuo ng bahay dito? Mga broker? Ano ang susunod para sa mga presyo ng bahay? At kailan babalik ang stock market? Hayaan akong sagutin ang mga iyon sa pagkakasunud-sunod ng pagbaba ng malapit na kumpiyansa, simula sa iffy.

Oo, bumili ng mga tagabuo. Mas gusto

Lennar

(LEN) at

Toll Brothers

(TOL), sabi ni Jade Rahmani, na sumasakop sa grupo para sa KBW. Itinuro niya na ang tagabuo ay nagbabahagi ng kalakalan sa 60% ng inaasahang halaga ng libro, na kung saan sila ay may posibilidad na bumaba sa panahon ng mga recession, hindi pinapansin ang krisis sa pananalapi noong 2008. Makikinabang si Lennar sa nakabinbing pagbebenta ng isang unit ng teknolohiya ng real estate, at ang Toll ay tumutuon sa mga mayayamang mamimili, na humigit-kumulang 30% sa kanila ay nagbabayad ng cash, at sa gayon ay hindi ipinagpapaliban ng mataas na mga rate ng mortgage.

Ang mga ratio ng presyo/kita sa buong pangkat ay napakababa, ngunit huwag pansinin ang mga ito. Nagmumula ang mga ito sa dalawang kundisyon na hindi na mauulit sa lalong madaling panahon: ang mga halaga ng lupa ay tumataas nang 30% o higit pa mula noong bumili ang mga kumpanya ng mga ektarya hanggang noong nagbenta sila ng mga bahay, at isang mas mataas na bilis ng mga transaksyon sa panahon ng pandemya. Ang isang tagabuo na nakikipagkalakalan sa apat na beses na kita ay maaaring tumagal ng walong beses sa pag-aakala ng mga normalized na kundisyon-mura pa rin, ngunit isang malaking pagkakaiba.

Ang mga presyo ng bahay ay tumalon ng higit sa 20% noong Marso mula sa isang taon na mas maaga, ngunit inaasahan ni Rahmani na ang rate na iyon ay bumagsak sa 2% sa pagtatapos ng taon. Ang kanyang baseline view ay ang susunod na taon ay magdadala ng mga flat na presyo. Ang kanyang senaryo ng pag-urong, batay sa isang pag-aaral ng mga nakaraang dami ng mga benta, ay may mga presyo na bumabagsak ng 5% sa susunod na taon-marahil higit pa kung ang mga rate ng mortgage ay tumaas sa 7%. Maaaring hindi iyon kapansin-pansin, ngunit para sa mga kamakailang mamimili na may karaniwang mga mortgage, ang isang 5% na pagbaba ng presyo ay maaaring mabawasan ang equity ng 25%.

Karamihan sa mga may-ari ng bahay ay walang mga rate ng mortgage kahit saan malapit sa mga kamakailan; ilang dalawang-katlo ay naka-lock sa ibaba 4%. Ang mga mamimiling ito ay malamang na hindi lumipat at kumuha ng mga bagong pautang kung hindi nila kailangan, na isang dahilan kung bakit maaaring manatiling mababa ang supply sa loob ng maraming taon. Ang isa pa ay mas mataas ang kalidad ng mga mortgage kaysa noong huling bubble ng pabahay, kaya malamang na hindi magkaroon ng wave ng mga default at panic selling.

Ngunit ang isang bagay ay dapat magbigay sa affordability. Ang mga karaniwang pagbabayad sa mga bagong mortgage ay nangunguna sa 23% ng disposable income, malapit sa kanilang 26% na mataas noong huling bubble. Ngunit ang mga kita ay lumalaki ng 6% sa isang taon, kaya ang mahabang pag-pause para sa mga presyo ng bahay ay maaaring makatulong sa pagpapanumbalik ng affordability. Gayunpaman, ang pandemya ay nag-iwan ng mga tao na gumugugol ng mas maraming oras sa kanilang mga tahanan, kaya dapat silang maging handa na magbayad ng medyo higit pa sa pabahay bilang isang porsyento ng kanilang kita, pag-uulat ni Rahmani.

Huwag magmadali upang bumili ng mga bahagi ng mga broker, sabi ni William Blair analyst na si Stephen Sheldon. Mayroon siyang mga rating ng Market Perform sa tatlo sa mga ito: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX), at

eXp World Holdings

(EXPI). Sa isang post sa blog nitong nakaraang linggo, isinulat ng CEO ng Redfin na si Glenn Kelman na ang demand ng Mayo ay 17% mas mababa sa inaasahan, at ang kumpanya ay magtatanggal ng 8% ng mga empleyado. Direktang kumukuha ng mga ahente ang Redfin, samantalang maraming broker ang gumagamit ng mga independiyenteng kontratista.

Isinulat ni Kelman na ang pagbagsak ng mga benta ay maaaring tumagal ng mga taon sa halip na mga buwan. Higit pang mga ahente ang maaaring umalis nang mag-isa. Ang membership ng National Association of Realtors, isang proxy para sa bilang ng mga taong nagbebenta ng mga bahay, ay umabot sa 1.6 milyon noong nakaraang taon, mula sa humigit-kumulang isang milyon noong 2012.

Sinabi ni Sheldon sa William Blair na natamaan siya sa kung gaano kalayo ang pagbaba ng mga pagpapahalaga ng broker, ngunit maasim ang damdamin, at naghihintay siya ng mga palatandaan ng pagpapapanatag. Ang Redfin ay kulang sa ikasampu ng pinakamataas na halaga nito sa stock market noong unang bahagi ng nakaraang taon, kahit na halos dumoble ang kita. Naglalagay iyon ng mga bahagi sa humigit-kumulang isang-katlo ng kita. Ang libreng cash flow ay inaasahang magiging tuluy-tuloy na positibo simula sa 2024. Ngayon, makikita natin.

Kung tungkol sa stock market, mayroon akong magandang balita at masamang balita, na alinman sa mga ito ay hindi maaasahan. Ang S&P 500 nitong nakaraang linggo ay bumaba sa ibaba ng 15 beses na inaasahang mga kita para sa susunod na taon, na nagmumungkahi na ang pagpepresyo ay bumalik sa makasaysayang mga average. Ngunit walang masasabi na hindi malalampasan ng merkado ang average na paghahalaga nito patungo sa pagiging mura. At

Goldman Sachs

sabi ng mga pagtataya para sa 10% na paglago ng kita ngayong taon at sa susunod ay mukhang masyadong mataas.

Asahan ang mas mabagal na paglago, sabi ni Goldman, at kung mayroong pag-urong, ang mga kita ay maaaring bumaba sa susunod na taon hanggang sa ibaba sa antas ng nakaraang taon. Ang mga pagtatantya ng bangko sa ilalim ng sitwasyong iyon ay nag-iiwan sa S&P 500 ngayon sa kalakalan sa higit sa 18 beses sa mga kita sa susunod na taon. Ang Goldman ay hinuhulaan na ang index ay tataas ng 17% mula sa antas ng Huwebes sa pagtatapos ng taon nang walang pag-urong, o bababa ng 14% na may isa. Mangyaring tanggapin ang aking pagbati o pakikiramay.

Huwag mag-alala, sabi ni Credit Suisse. Sa istatistika, ang mga indibidwal na pagtataya para sa mga kita ng kumpanya ay mahigpit na pinagsama-sama. Iyan ang kabaligtaran ng kung ano ang malamang na mangyari bago ang tangke ng kita.

Narinig ko na ang mga tao na sumangguni sa stock market bilang isang "kabuuang kumpol" dati, ngunit wala akong ideya na pinag-uusapan nila ang tungkol sa pagtatantya ng pagpapakalat.

Sumulat sa Jack Hough sa [protektado ng email]. Sundin siya sa Twitter at mag-subscribe sa kanyang Barron's Streetwise podcast.