Ang Problema Sa Mga Panahon ng Due Diligence Sa Mga Kontrata ng Real Estate

Kapag ang isang may-ari ng komersyal na real estate ay gustong makipag-ayos sa isang benta, ang bumibili ay kadalasang magkakaroon ng pangkalahatang ideya kung ano ang handa nilang bayaran. Ang ideyang ito ay karaniwang sumasalamin sa limitadong pagsisiyasat at pagsusuri, dahil ang mas malawak na pagsisiyasat at pagsusuri ay nagkakahalaga ng higit pa kaysa sa gustong gastusin ng potensyal na mamimili nang hindi nalalaman na ang ari-arian ay nasa ilalim ng kontrata.

Maliban sa isang market na napakahusay sa nagbebenta, karaniwang tinutugunan ng mga partido ang alalahanin ng bumibili sa pamamagitan ng pagpirma ng kontrata ng pagbebenta ngunit binibigyan din ang mamimili ng panahon ng angkop na pagsusumikap – 30 hanggang 90 araw – kung saan higit pang imbestigahan ang ari-arian. Sa oras na iyon, masusuri nang mabuti ng mamimili ang mga pagpapaupa, tingnan ang anumang mga pisikal na isyu, maghanap ng mga isyu sa kapaligiran, at masisiyahan ang sarili na ang mga plano nito para sa ari-arian ay may katuturan sa pananalapi. Higit sa lahat, ang panahon ng angkop na pagsusumikap ay nagbibigay ng oras sa mamimili upang mahanap ang pera - parehong utang at equity - na kinakailangan upang makuha ang ari-arian.

Ilang araw bago matapos ang panahon ng angkop na pagsusumikap, madalas na makakatanggap ang nagbebenta ng tawag sa telepono mula sa broker sa deal. Sa pinakamagandang kaso, iaanunsyo ng broker na ang mamimili ay nangangailangan ng pagpapalawig ng panahon ng angkop na pagsusumikap upang tingnan ang ilang mga isyu na nangangailangan ng mas maraming oras, kadalasang nauugnay sa kapaligiran. Sa pinakamasamang kaso, iaanunsyo ng broker na ang mga pagsisiyasat sa angkop na pagsusumikap ng mamimili ay nagsiwalat na ang pagtatantya ng mamimili sa halaga ng ari-arian ay masyadong mataas, at ang deal ay walang kabuluhan nang walang pagbabawas ng presyo.

Sa alinmang paraan, ang nagbebenta ay nahaharap sa isang dilemma. Ang iba pang mga prospective na mamimili na maaaring nasa larawan nang mas maaga sa proseso ay napunta sa iba pang mga bagay. Sa puntong ito, malamang lahat sila ay nawalan ng interes. Kung ang nagbebenta at ang broker nito ay bumalik sa alinman sa mga mamimiling iyon, maaari nilang isipin ang ari-arian bilang mga sirang kalakal. Kung aalisin ng nagbebenta ang ari-arian mula sa merkado, maaaring kailanganin itong maghintay ng maraming buwan—o taon—bago muling mamalengke. Bilang resulta ng lahat ng iyon, karaniwang tinatanggap ng mga nagbebenta ang mga mamimili sa ilang antas.

Ang pagbibigay ng mas maraming oras ay madali. Maaaring subukan ng isang nagbebenta na itali kung ano ang kailangang mangyari sa oras na iyon. Halimbawa, kung ang mamimili ay nangangailangan ng mas maraming oras upang siyasatin ang isang tumpok ng hindi natukoy na mga materyales sa likod-bahay ng ari-arian, maaaring sumang-ayon ang mga partido na ang pagpapalawig ng panahon ng angkop na pagsisikap ay nauugnay lamang sa pagsisiyasat na iyon. Hangga't ang gastos upang malutas ang anumang problema ay mas mababa sa isang napagkasunduang kisame, dapat isara ng mamimili.

Ang kahilingan ng isang mamimili para sa isang pagsasaayos ng presyo, sa kabilang banda, ay lumilikha ng higit pang trauma para sa nagbebenta. Maaari bang makakuha ang nagbebenta ng ilang benepisyo bilang kapalit ng pagsasaayos ng presyo? Maaaring subukan ng nagbebenta na pabilisin ang pagsasara, o pabayaan ng mamimili ang ilang mga contingencies o dagdagan ang deposito. Sa teorya, ang nagbebenta ay maaaring humingi ng karapatan sa mga pagbabayad sa hinaharap kung ang ari-arian ay lumampas sa ilang napagkasunduan na benchmark ng pagganap. Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang mga mamimili ay hindi sumasang-ayon sa mga naturang hakbang. Kung ang sinumang mamimili ay sumang-ayon sa mga naturang hakbang, magiging mahirap silang makipag-ayos at mas mahirap ilapat at ipatupad.

Maaaring protektahan ng isang nagbebenta ang sarili mula sa ilan sa mga panganib na ito sa pamamagitan ng pagsingil sa mamimili ng isang hindi maibabalik na bayad sa opsyon para sa pag-alis ng ari-arian sa merkado sa panahon ng angkop na pagsusumikap. Ang bayad na iyon ay magbibigay sa mamimili ng kontrol sa ari-arian habang ginagawa nito ang mga pagsisiyasat nito. Magbabayad din ito sa nagbebenta kung nagpasya ang mamimili na hindi magpatuloy. Bagama't ang rutang ito ay may malaking kahulugan, ang mga nagbebenta ay karaniwang makakakuha lamang ng mga bayarin sa opsyon sa mga market na napakahusay sa nagbebenta.

Bilang isa pang posibilidad, ang isang kontrata ay maaaring magbigay sa mamimili ng panahon ng angkop na pagsusumikap ngunit payagan ang bumibili na wakasan lamang kung ang mamimili ay matukoy ang mga tunay na problema sa ari-arian na lumampas sa isang tiyak na tinukoy na limitasyon. Ang diskarteng ito ay makakatakot sa mga mamimili dahil karaniwang umaasa sila sa pagkakaroon ng kabuuang opsyonality bilang resulta ng isang panahon ng angkop na pagsisikap.

Maaaring maprotektahan ng mga nagbebenta ang kanilang sarili, kahit kaunti, sa pamamagitan ng hindi pagkukunwari na magtatapos ang panahon ng angkop na pagsusumikap at ang mamimili ay magpapatuloy o aalis. Sa halip, ang kontrata ay maaaring bumuo sa posibilidad ng isang extension. Halimbawa, maaaring sabihin ng kontrata na kung gusto ng mamimili ng mas maraming oras, kailangan nitong magbayad ng extension fee na hindi na-kredito laban sa presyo ng pagbili. Siyempre, mas gugustuhin ng mamimili na dagdagan na lang ang deposito at ang pagtaas na iyon ay gaganapin sa escrow upang mailapat laban sa presyo ng pagbili. Kahit na ang kontrata ay hayagang nangangailangan ng bayad sa extension kung gusto ng mamimili ng mas mahabang panahon, maaaring humiling pa rin ang mamimili ng libreng extension, ngunit may masamang lasa iyon dahil nag-iiba ito sa napagkasunduan ng mga partido.

Kung ang nagbebenta ay may iba pang mga mamimili na naghihintay sa mga pakpak, maaari itong mag-alok ng isang nakakaakit na mekanismo upang pigilan ang mga mamimili sa labis na pagsasamantala sa mga panahon ng angkop na pagsusumikap. Para sa layuning iyon, maaaring naisin ng nagbebenta na gawing malinaw na may karapatan itong makipag-ayos sa, at kahit na pumirma ng mga backup na kontrata sa, iba pang potensyal na mamimili. Gusto ng nagbebenta na iwasan ang pagsang-ayon sa pagiging eksklusibo sa sinumang mamimili - isang makatwirang posisyon na ibinigay na ang isang mamimili na may masaganang panahon ng pagsusumikap ay walang matatag na pangako sa transaksyon.

Bilang pinakamahusay na diskarte nito, siyempre, dapat subukan ng isang nagbebenta na itakda ang oras sa pagbebenta nito na mangyari sa panahon ng isang market-friendly na nagbebenta. Ang mga komersyal na real estate market ngayon, sa kasamaang-palad, ay hindi masyadong seller-friendly. Ang kalagayang iyon ay tila malamang na tumaas sa maikling panahon. Dapat maghintay ang mga nagbebenta para sa isang mas magandang araw sa isang lugar – ngunit hindi lahat ng nagbebenta ay may pangmatagalang pananaw – o mag-isip ng iba pang paraan upang mapagaan ang epekto ng masaganang panahon ng pagsusumikap sa mga kontrata.