'Ang tunay na mortgage rate ay isang negatibong numero.' Habang ang inflation ay matigas ang ulo na nakaupo sa isang 40-taong mataas, ang kasalukuyang mga rate ng mortgage ay mukhang mas mahusay kaysa sa tila?

Nagsusulat ako tungkol sa mga rate ng mortgage bawat linggo, ngunit kamakailan, narinig ko ang ilang source na nag-uusap tungkol sa tinatawag na “real mortgage rate.” Sa madaling sabi, ito ang rate ng interes sa mga mortgage na binawasan ang kasalukuyang rate ng inflation. "Sa napakataas na inflation ngayon, kahit na tumaas ang mga rate ng mortgage, ang tunay na rate ng mortgage ay isang negatibong numero," sabi ni Kate Wood, eksperto sa bahay sa NerdWallet. “Sa ngayon, na may CPI sa 9.1%, kung mayroon kang mortgage na may 5% interest rate, ang iyong tunay na mortgage rate ay -4.1%.” (Tingnan ang pinakamababang rate ng mortgage na maaari mong makuha dito.)

Si Mischa Fisher, punong ekonomista sa Angi, ang nagsabi sa amin kamakailan: Ito ang unang pagkakataon sa loob ng 40 taon na nagkaroon kami ng mga negatibong tunay na rate sa mga sangla. Nangangahulugan iyon na ang inflation rate ay mas malaki kaysa sa rate ng interes — kaya't kasing masakit ang 5.5% na mortgage ay nauugnay sa isang 2.9% na mortgage, ito ay mas mahusay pa rin kaysa sa pag-park ng pera sa cash. "48 buwan lamang sa nakalipas na 51 taon ang nagkaroon ng negatibong mga rate ng interes, kaya ang kasaysayan ay nagpapahiwatig na ang mga rate ay kailangang tumaas pa o ang inflation ay kailangang bumaba," sabi ni Fisher. 

Karaniwang, ang tunay na rate ng interes, kung para sa mortgage o anumang bagay, ay ang after-inflation rate na iyong binabayaran. "[Ito} ay isang mas mahusay na sukatan ng tunay na halaga ng utang sa mga tuntunin ng epekto sa pagbili ng kapangyarihan," sabi ni Greg McBride, punong financial analyst sa Bankrate. (Tingnan ang pinakamababang rate ng mortgage na maaari mong makuha dito.)

Para makasigurado, karamihan sa mga pro na nakausap namin ay nagsabi na ang paggamit ng tunay na rate ng mortgage ay hindi gaanong nakakatulong sa mahabang panahon. "Ang tunay na rate ay pinakamahusay na sinusuri sa isang pinalawig na panahon sa halip na sa isang punto lamang sa oras. Pagkatapos ng lahat, magbabayad ka sa pautang na iyon nang hanggang 30 taon,” sabi ni McBride. At sinabi ni Wood na kahit na ang tunay na rate ng mortgage ay isang negatibong numero, binabayaran mo pa rin ang iyong mortgage, at ang numerong ito ay hindi malawak at "nakalilito" sa mga nanghihiram.

Habang nasa ibabaw, ang rate na 5% kapag ang inflation ay 9% ay parang isang pagnanakaw. “Ngunit ang iyong 5% rate ay naayos sa loob ng 30 taon at ang inflation ay hindi mananatili sa 9% magpakailanman. Ang mukhang maganda ngayon ay may ibang kahulugan kung ang inflation ay bumaba sa, sabihin nating 3%, sa loob ng ilang taon," sabi ni McBride. Siyempre, kung mangyari iyon, maaari kang mag-refinance (tandaan lamang na may gastos). At sinabi ni McBride na: "Sa paglipas ng panahon, ang inflation ay nag-average ng humigit-kumulang 2.5% at para sa mga may-ari ng bahay na naka-lock sa sub-3% na mga rate sa 2020 o 2021, sila rin ay naka-lock sa isang tunay na rate na dapat tumakbo nang halos 0% para sa buhay ng ang utang, "sabi ni McBride.

Kaya kung hindi ka pinalad na mai-lock ang mga rate na iyon, ano ang ibig sabihin nito para sa iyo sa mga tuntunin ng pagkuha ng isang mortgage ngayon? "Ang pagtingin sa mga tunay na rate ng mortgage ay maaaring magbago ng iyong pananaw sa kung ano ang isang magandang mortgage interest rate," sabi ni Wood. Ngunit ang isang bagay na dapat tandaan ng mga bumibili ng bahay, ayon sa senior economist ng LendingTree na si Jacob Channel, ay ang pinakahuling linya ay nauuwi dito: Kung mas mataas ang APR na inaalok sa isang mamimili, mas mahal ang kanilang utang. "Dapat tandaan ng mga may-ari ng bahay na tingnan nang buong-buo ang kanilang sangla, sa halip na tumutok lamang sa isa o dalawa sa mga tampok nito. Tinutulungan sila ng APR na gawin iyon,” sabi ng Channel. (Tingnan ang pinakamababang rate ng mortgage na maaari mong makuha dito.)