Kapag ang isang may-ari ng ari-arian at isang developer (o mamumuhunan) ay pumasok sa isang pangmatagalang ground lease, ang nangungupahan at ang mga nagpapahiram nito ay igigiit na ang may-ari ng ari-arian ay hindi madaling wakasan ang ground lease para sa default. Ang nangungupahan ay magkakaroon ng malawak na karapatan na "pagalingin" ang mga default nito. Kung ang nangungupahan ay hindi gumaling, ang tagapagpahiram ng nangungupahan ay may karagdagang mga karapatan sa pagpapagaling. Sa isang paraan o iba pa, ang nangungupahan at ang tagapagpahiram nito ay dapat na mapangalagaan ang pag-upa. Bilang resulta, ang mga may-ari ng ari-arian ay halos hindi maaaring wakasan ang mga pagpapaupa sa lupa, hangga't maaari nilang gawin ito.
Isang kamakailang kaso sa New York ang minarkahan ng isang dramatikong pagkakaiba-iba mula sa prinsipyong ito. Nagsimula ito nang tumigil ang nangungupahan sa pagbabayad ng upa. Binigyan ng may-ari ng ari-arian ang nangungupahan at ang tagapagpahiram nito ng iba't ibang abiso tungkol sa default na iyon, ngunit wala pa ring nagbayad ng upa.
Bilang susunod na hakbang, nagpasya ang may-ari ng ari-arian na huwag magpatuloy sa ilalim ng pamamaraan ng pagwawakas ng lease na binuo sa pag-upa, na mangangailangan ng paunawa sa nagpapahiram. Sa halip, sinimulan ng may-ari ng ari-arian ang isang aksyon para sa hindi pagbabayad ng upa sa ilalim ng batas ng New York na nagpapahintulot sa mga naturang paglilitis. Hindi inabisuhan ng may-ari ng ari-arian ang nagpapahiram ng nangungupahan tungkol sa paglilitis na ito, dahil hindi hinihiling ng pag-upa o ng batas ang gayong paunawa. Nang hindi pa rin binayaran ng nangungupahan ang renta, sa kalaunan ay winakasan ng may-ari ng ari-arian ang pag-upa bilang huling kaganapan sa hindi pagbabayad na paglilitis.
Sinabi ng lease na sa anumang pagwawakas ng lease, ang may-ari ng ari-arian ay kailangang mag-alok sa nagpapahiram ng nangungupahan ng isang bagong lease upang palitan ang winakasan na lease. Maliwanag na hindi kinuha ng tagapagpahiram ang may-ari ng ari-arian sa alok na iyon, kaya natapos ang pag-upa sa pamamagitan ng hindi pagbabayad na pamamaraan at ang nagpapahiram ay hindi makapag-claim ng kapalit na lease.
Bilang hakbang ng Hail Mary upang iligtas ang collateral nito, sinubukan ng tagapagpahiram na umasa sa isang kakaibang batas sa New York na nagpapahintulot sa isang nangungupahan at tagapagpahiram nito na buhayin muli ang winakasan na lease sa pamamagitan ng pagbabayad ng lahat ng dapat bayaran sa ilalim ng lease. Ang nangungupahan ay may isang taon para magawa ang "pagtubos" ng pag-upa nito. Kung hindi na-redeem ng nangungupahan ang pag-upa nito sa loob ng panahong iyon, may karapatan ang nagpapahiram ng nangungupahan na gawin ito – ngunit sa karamihan ng mga kaso ay sa araw lamang pagkatapos mag-expire ang deadline ng pagtubos ng nangungupahan, at hanggang 2:00 PM lamang sa araw na iyon.
Sinasabi rin ng batas ng New York na ito na maaaring talikuran ng nangungupahan ang mga karapatan nito sa pagtubos. Halos lahat ng pag-upa sa New York ay may kasamang naturang pagwawaksi, ngunit sinubukan ng tagapagpahiram sa partikular na paglilitis na ito na magtaltalan na ang pagwawaksi ng nangungupahan ay hindi nalalapat sa nagpapahiram. Hindi sumang-ayon ang korte. Sa isang pagkakataon, inihayag ng tagapagpahiram na nagbago ang isip nito at ayaw niyang gumamit ng anumang karapatan sa pagtubos, ngunit hindi nito napigilan ang korte na magdesisyon laban sa tagapagpahiram sa isyu. Iyon ang katapusan ng collateral ng nagpapahiram.
Ang sinumang nagpapahiram laban sa isang ground lease ay maaaring matuto ng ilang mahahalagang aral mula sa kasong ito.
Una, dapat hilingin ng anumang pag-upa sa may-ari ng ari-arian na ipaalam sa sinumang nagpapahiram ng anumang hindi pagbabayad o iba pang paglilitis na naglalayong wakasan ang pag-upa. Hindi sapat na hilingin sa may-ari ng ari-arian na bigyan ang nagpapahiram ng abiso sa paggamit ng may-ari ng ari-arian ng isang kontraktwal na karapatan upang wakasan ang pag-upa.
Pangalawa, kung ang lease ay nagbibigay sa tagapagpahiram ng mga karapatan upang gamutin ang mga default ng nangungupahan, ang tagapagpahiram ay dapat gamitin ang mga karapatang iyon at hindi hayaan ang may-ari ng ari-arian na magsimula sa anumang daan patungo sa pagpapatupad ng lease.
Pangatlo, ang masalimuot at maingat na binalangkas na mga probisyon sa isang lease (o anumang iba pang dokumento) kung minsan ay hindi sumasaklaw sa bawat kaso na dapat nilang saklawin. Dito, nakahanap ang may-ari ng ari-arian ng isang paraan sa paligid ng proseso ng kontraktwal na pagwawakas na binuo sa pag-upa at nakamit ang isang pagwawakas sa paraang hindi kinasasangkutan ng tagapagpahiram.
Kung ang nagpapahiram ay kumilos nang mas agresibo at nagbigay ng higit na pansin, marahil ay napanatili nito ang collateral nito.
Ang tinutukoy na kaso ay Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., Korte Suprema ng Estado ng New York 159999/2019.
Pinagmulan: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/