Sa pamamagitan ng Federal Reserve Chairman na si Jerome Powell na nakatakdang maghatid ng isang mahalagang talumpati sa Biyernes, ang mga mamumuhunan ay maaaring magsimulang kunin siya sa kanyang salita: Ang sentral na bangko ay mananatili ng isang hawkish na paninindigan upang kontrolin ang pinakamataas na inflation sa apat na dekada. Nangangahulugan ito na ang mga pamilihan sa pananalapi ay mananatiling pabagu-bago, sa kabila ng kamakailang rally ng stock market.
Maraming dahilan upang isaalang-alang ang mga real estate investment trust, o REIT, bilang medyo ligtas na mga kanlungan upang magbigay ng matatag na kita kapag ang inflation ay nananatiling mataas at nauuna sa malamang na paghina ng ekonomiya.
Nasa ibaba ang isang screen ng equity REITs na inaasahang makakapagdulot ng maraming cash flow para paganahin ang mga pagtaas ng dibidendo sa 2023.
Sa Kailangan malaman column noong Agosto 24, buod ni Steve Goldstein ang mga hula ng isang bagong “supercycle sa inflation at mga rate ng interes” mula kay Dario Perkins, managing director para sa global macro economics sa TS Lombard.
Inaasahan ng Perkins na ang mga pangmatagalang rate ng interes ay patuloy na gumagalaw nang mas mataas, at nagmumungkahi na ang 2020s ay mangangailangan sa mga mamumuhunan na gumawa ng "mas matalinong diskarte sa paglalaan ng asset."
Ang paglayo sa mga service provider na nangibabaw sa bull market hanggang 2021, naniniwala siyang ang pinakamahusay na gagana ay ang paglalaan sa mga nasasalat na asset, kabilang ang real estate.
Pagsira sa sektor ng REIT
Ang mga trust sa pamumuhunan sa real estate ay may iba't ibang uri, ngunit ang pangunahing elemento ay ipinapasa nila ang karamihan sa mga kita sa mga shareholder upang mapanatili ang istraktura ng REIT na may pakinabang sa buwis.
Mayroong dalawang malawak na kategorya ng REITs: Mortgage REITs, na nagpapahiram ng pera sa mga commercial o residential borrower at/o namumuhunan sa mortgage-backed securities, at equity REITs, na nagmamay-ari ng komersyal o residential na ari-arian at inuupahan ito.
Ang mga REIT ay paikot, na may mga valuation na pinipilit habang tumataas ang mga rate ng interes. Ang epektong ito ay maaaring partikular na binibigkas para sa mortgage REITs, dahil ang mortgage-lending na negosyo ay bumagal habang tumataas ang mga rate ng interes.
Sa ngayon sa taong ito, hanggang Agosto 24, ang sektor ng real estate ng S&P 500 ay bumaba ng 15%, habang ang buong S&P 500
SPX
ay bumaba ng 12%, parehong may mga dibidendo na muling namuhunan.
Ang pagkuha ng mas matagal na pagtingin ay maaaring mabigla sa iyo. Pinaghiwalay ng S&P Dow Jones Indices ang sektor ng real estate mula sa sektor ng pananalapi noong 2016. Ngunit kung pipilitin natin ang pangkat ng industriya ng S&P 500 REIT para sa mas matagal na sukat ng pagganap, ang 20-taong average na taunang kita ay naging 9.9%, bahagyang nauuna. ng 500-taong average na pagbabalik ng S&P 20 na 9.8%.
REIT ayon sa kategorya
Ang iba't ibang uri ng REIT ay dumadaan sa iba't ibang siklo ng ekonomiya. Halimbawa, ang mga REIT ng hotel at ang kanilang mga nangungupahan ay lubhang nagdusa sa mga unang yugto ng pandemya ng coronavirus, simula sa virtual na pagsasara ng industriya ng paglalakbay sa unang kalahati ng 2020.
Maraming REIT ang nakatutok sa warehousing at logistics space, na nakinabang sa double-digit na taunang pagtaas ng upa sa mga nakaraang taon, ayon kay Vikram Malhotra, isang managing director para sa real estate sa Mizuho.
Ngunit ang Amazon.com Inc.
AMZN
sinabi sa nito unang quarter financial press release noong Abril na pagkatapos na doblehin ang laki ng network ng katuparan nito sa loob lamang ng dalawang taon, ito ay "hindi na hinahabol ang pisikal o kapasidad ng mga tauhan" at "squarely focused sa pagpapabuti ng productivity at cost efficiencies" sa imprastraktura ng paghahatid nito.
Sa isang panayam, sinabi ni Malhotra na kasunod ng anunsyo ng Amazon, siya at ang mga kasamahan ay "napansin at narinig sa merkado na ang Amazon ay naglalagay ng mga bodega sa sublet market."
"Kaya ang pinakamalaking manlalaro sa e-commerce ay nagsabi sa merkado na ito ay sobra-sobra at ito ay nangangatwiran, at iyon ang naging sanhi ng pagbaba ng rate ng mga stock ng logistik," sabi niya.
Prologis Inc.
PLD
ay ang pinakamalaking pampublikong kinakalakal na US REIT sa mga bodega at espasyo ng logistik. Ang kumpanya ay nakalista sa Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis at Walmart Inc.
WMT
bilang limang pinakamalaking customer nito sa katapusan ng 2021, kung saan ang Amazon ay umuupa ng 24 milyong square feet, o 7% ng kabuuan nito.
Bumaba ng 21% ang mga share ng Prologis para sa 2022 hanggang Agosto 24, na may mga dibidendo na muling namuhunan. Ang ani ng dibidendo ng stock ay humigit-kumulang 2.5%. Nakatakdang makuha ng Prologis ang Duke Realty Corp.
DRE
sa pamamagitan ng isang all-stock deal na nagkakahalaga ng $26 bilyon nang ipahayag ito noong Hunyo.
Ang Mizuho ay may neutral na rating sa Prologis, na sinabi ni Malhotra na "wala sa pinagkasunduan." Tiyak na — sa 17 analyst na na-poll ng FactSet, 13 ang nagre-rate sa mga share ng isang "buy" o ang katumbas. Ang natitira ay mga neutral na rating.
Sinabi pa niya na sinusubaybayan ni Mizuho ang mga third-party logistics operator, gaya ng XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx at United Parcel Service Inc.
UPS
para sa mga palatandaan ng pagbagal ng demand kung ang ekonomiya ay bumaba nang malaki.
Sa lahat ng sinabi, maaaring mayroong silver lining para sa warehouse/logistics REITs: Inaasahan ng Malhotra na ang paglaki ng upa sa espasyo ay bumagal hanggang sa "kalagitnaan hanggang mataas na solong digit" mula sa kasalukuyang hanay na higit sa 10%. Sabi ng Labor Department ang Consumer Price Index noong Hulyo ay nagpakita ng 8.5% na pagtaas mula noong nakaraang taon. Iyon ay napabuti mula sa 9.1% noong nakaraang buwan. Maaaring hindi masyadong mahirap na asahan na mapapanatili ng mga operator ng REIT warehouse na tumataas ang kanilang mga upa upang tumugma o matalo ang bilis ng inflation.
Dito pumapasok ang iyong sariling opinyon, batay sa iyong sariling pananaliksik. Ang pagpapatuloy ba ng trend patungo sa online shopping at demand para sa mabilis na paghahatid ay magbibigay-daan sa Prologis at sa mga kakumpitensya nito na higitan ang performance sa susunod na lima hanggang 10 taon? Ang limang taong kabuuang pagbabalik ng Prologis kahit na noong Agosto 24 ay 138% (kumpara sa 85% para sa S&P 500), kahit na sa malaking pullback ngayong taon.
Pagsusuri sa equity REITs
Upang magkaroon ng malawak na pagtingin sa mga trust sa pamumuhunan sa real-estate na nakalista sa US, nagsimula kami sa 185 na kasama sa Russell 3000 Index
DAAN.
Ang index na ito ay kumakatawan sa halos 98% ng mga stock ng US, ayon sa FactSet.
Pagkatapos ay tiningnan namin ang mga konsentrasyon ng pamumuhunan ng bawat REIT at inalis ang lahat ng mortgage REITs upang dalhin ang listahan sa 158 na kumpanya. Nagbawas pa kami sa 112 kumpanya kung saan available ang mga pagtatantya ng pinagkasunduan sa hindi bababa sa limang analyst na na-poll ng FactSet para sa mga inayos na pondo mula sa mga operasyon noong 2023.
Ang isang paraan upang sukatin ang kakayahan ng kumpanya sa pagbabayad ng dibidendo ay ang pagtingin sa tinantyang libreng cash flow nito — ang natitirang cash flow pagkatapos ng inaasahang capital expenditures. Para sa mga REIT, ang mga pondo mula sa mga operasyon (FFO) — isang panukalang hindi GAAP — ay karaniwang ginagamit. Ang FFO ay nagdaragdag ng amortization at depreciation (noncash item) pabalik sa mga kita, habang hindi kasama ang mga kita sa pagbebenta ng ari-arian. Ang mga adjusted funds from operations (AFFO) ay nagpapatuloy pa, na tinatanggal ang mga inaasahang capital expenditures upang mapanatili ang kalidad ng mga pamumuhunan sa ari-arian.
Kung hahatiin natin ang tinantyang AFFO ng kumpanya sa kasalukuyang presyo ng bahagi nito, mayroon tayong tinantyang AFFO yield. Maihahambing ito sa kasalukuyang ani ng dibidendo upang makita kung mayroong "headroom" para sa karagdagang pagtaas - sana ay maraming headroom.
Sa 112 natitirang REIT, 104 ang nagbabayad ng mga dibidendo at tinantiya ang 2023 headroom na hindi bababa sa 1.00% — iyon ang aming huling pagbawas.
Inilagay namin ang 104 REIT sa walong malawak na kategorya. Ito ay hindi palaging madali, dahil ang isang REIT ay maaaring lubos na sari-sari. Kaya't ang mga kategorya ay isang pagtatangka na ilagay ang bawat REIT sa isang grupo ayon sa pinakamabigat nitong konsentrasyon sa negosyo. Pagkatapos ay pinagsama-sama namin nang kaunti sa siyam na malawak na kategorya at pinagbukud-bukod ang mga ito ayon sa inaasahang 2023 AFFO yield.
Halimbawa, ang mga kumpanya ng warehousing/logistics ay nasa kategoryang "pang-industriya". Magsisimula tayo sa isang iyon.
Industrial REITs
Narito ang 10 pang-industriyang REIT na pumasa sa screen, na may pinakamataas na inaasahang AFFO yield para sa 2023:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Tiwasang Pang-industriya ng Logistics Properties | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Ang Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| Ang WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Class A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Ang Americold Realty Trust Inc. | MALAMIG | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Pinagmulan: FactSet |
Mag-click sa mga ticker para sa higit pa tungkol sa bawat kumpanya, kabilang ang mga profile ng negosyo. Pagkatapos basahin Ang detalyadong gabay ni Tomi Kilgore sa kayamanan ng impormasyong magagamit nang libre sa mga pahina ng quote ng MarketWatch.
Pangangalaga ng kalusugan
Narito ang lahat ng siyam na REIT na nagpapaupa ng mga ari-arian sa pangangalaga sa kalusugan at pumasa sa screen. Ibinubukod ng grupong ito ang mga kumpanyang nakatuon sa senior housing:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Ang Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| Ang CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | Tugatog | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Class A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Pinagmulan: FactSet |
Pamahayan
Kasama sa kategoryang ito ang mga REIT na nagmamay-ari ng single-family o multifamily residential properties, pati na rin ang mga manufactured housing community at senior housing. Narito ang 10 residential REIT na nakapasa sa screen:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Ang LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| Ang BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| Ang NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Centerspace | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington Real Estate Investment Trust | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Pinagmulan: FactSet |
Mga hotel at leisure property
Narito ang walong REIT na nag-aarkila ng mga hotel at/o paglilibang na ari-arian at pumasa sa screen:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Mga Katangian ng EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Tiwala sa RLJ Lodging | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming at Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Ang VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Pinagmulan: FactSet |
Opisina ng
Narito ang 10 REIT na nagtataglay ng mga gusali ng opisina na lumampas sa screen:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Ang Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| Ang SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Ang Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | Si PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Tiwala sa Corporate Office Properties | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Ang Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Pinagmulan: FactSet |
Tingi
Narito ang 10 REIT na pangunahing nag-aarkila ng mga retail na ari-arian na lumampas sa screen:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| Realty ng RPT | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Saranggola Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Pinagmulan: FactSet |
komunikasyon
Narito ang lahat ng limang kumpanyang pumasa sa screen na nagpapaupa ng mga ari-arian ng imprastraktura ng komunikasyon, o, sa kaso ng Outfront Media Inc.
SA,
mga billboard:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | SA | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Ang American Tower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Class A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Pinagmulan: FactSet |
Mga sentro ng data
Ang tatlong data-center REIT na ito ay pumasa sa screen:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Pinagmulan: FactSet |
Pag-iimbak ng sarili
Para sa aming huling kategorya, limang REIT na self-storage ang pumasa sa screen:
| kompanya | Pendola | Tinantyang 2023 AFFO yield | Kasalukuyang ani ng dibidendo | Tinatayang "headroom" | Market cap. ($ mil) |
| Pinansyal na Pagtutuon ng Kaakibat ng Pambansa | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | Kubo | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Pag-iimbak ng Publiko | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Pinagmulan: FactSet |
Kung interesado ka sa REIT space, kailangan mong gawin ang iyong sariling pagsasaliksik at isaisip ang iyong mga layunin sa pamumuhunan — paglago, kita o pareho — at maghandang manatiling nakatuon sa mahabang panahon, na nangangahulugang ilang taon.
Kabilang sa mga REIT na nakalista sa mga talahanayan, sa itaas, ang Malhotra ay may "buy" na mga rating sa Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
Si PGRE
at Duke Realty (na ngayon ay nakikipagkalakalan sa linya ng Prologis, sa pag-asam ng pagsasama-sama na makumpleto).
Nang tanungin kung ano ang pagkakapareho ng mga buy-rated REIT, sinabi ni Malhotra: "Ito ang mga kumpanya, bilang mga indibidwal, kung saan naniniwala kaming mananatili ang kapangyarihan sa pagpepresyo."
Sinabi rin niya na lahat ay nakikinabang mula sa mga temang uso, kabilang ang, para sa mga REIT sa pangangalagang pangkalusugan, ang pagtanda ng populasyon.
Pakinggan mula kay Ray Dalio sa MarketWatch's Pinakamahusay na Bagong Ideya sa Money Festival noong Setyembre 21 at 22 sa New York. Ang pioneer ng hedge-fund ay may matitinding pananaw sa kung saan patungo ang ekonomiya.
Source: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Mapoprotektahan ka ng mga dibidendong stock na ito habang pinapabagal ng Federal Reserve ang ekonomiya
Sa pamamagitan ng Federal Reserve Chairman na si Jerome Powell na nakatakdang maghatid ng isang mahalagang talumpati sa Biyernes, ang mga mamumuhunan ay maaaring magsimulang kunin siya sa kanyang salita: Ang sentral na bangko ay mananatili ng isang hawkish na paninindigan upang kontrolin ang pinakamataas na inflation sa apat na dekada. Nangangahulugan ito na ang mga pamilihan sa pananalapi ay mananatiling pabagu-bago, sa kabila ng kamakailang rally ng stock market.
Maraming dahilan upang isaalang-alang ang mga real estate investment trust, o REIT, bilang medyo ligtas na mga kanlungan upang magbigay ng matatag na kita kapag ang inflation ay nananatiling mataas at nauuna sa malamang na paghina ng ekonomiya.
Nasa ibaba ang isang screen ng equity REITs na inaasahang makakapagdulot ng maraming cash flow para paganahin ang mga pagtaas ng dibidendo sa 2023.
Sa Kailangan malaman column noong Agosto 24, buod ni Steve Goldstein ang mga hula ng isang bagong “supercycle sa inflation at mga rate ng interes” mula kay Dario Perkins, managing director para sa global macro economics sa TS Lombard.
Inaasahan ng Perkins na ang mga pangmatagalang rate ng interes ay patuloy na gumagalaw nang mas mataas, at nagmumungkahi na ang 2020s ay mangangailangan sa mga mamumuhunan na gumawa ng "mas matalinong diskarte sa paglalaan ng asset."
Ang paglayo sa mga service provider na nangibabaw sa bull market hanggang 2021, naniniwala siyang ang pinakamahusay na gagana ay ang paglalaan sa mga nasasalat na asset, kabilang ang real estate.
Pagsira sa sektor ng REIT
Ang mga trust sa pamumuhunan sa real estate ay may iba't ibang uri, ngunit ang pangunahing elemento ay ipinapasa nila ang karamihan sa mga kita sa mga shareholder upang mapanatili ang istraktura ng REIT na may pakinabang sa buwis.
Mayroong dalawang malawak na kategorya ng REITs: Mortgage REITs, na nagpapahiram ng pera sa mga commercial o residential borrower at/o namumuhunan sa mortgage-backed securities, at equity REITs, na nagmamay-ari ng komersyal o residential na ari-arian at inuupahan ito.
Ang mga REIT ay paikot, na may mga valuation na pinipilit habang tumataas ang mga rate ng interes. Ang epektong ito ay maaaring partikular na binibigkas para sa mortgage REITs, dahil ang mortgage-lending na negosyo ay bumagal habang tumataas ang mga rate ng interes.
Sa ngayon sa taong ito, hanggang Agosto 24, ang sektor ng real estate ng S&P 500 ay bumaba ng 15%, habang ang buong S&P 500
SPX
ay bumaba ng 12%, parehong may mga dibidendo na muling namuhunan.
Ang pagkuha ng mas matagal na pagtingin ay maaaring mabigla sa iyo. Pinaghiwalay ng S&P Dow Jones Indices ang sektor ng real estate mula sa sektor ng pananalapi noong 2016. Ngunit kung pipilitin natin ang pangkat ng industriya ng S&P 500 REIT para sa mas matagal na sukat ng pagganap, ang 20-taong average na taunang kita ay naging 9.9%, bahagyang nauuna. ng 500-taong average na pagbabalik ng S&P 20 na 9.8%.
REIT ayon sa kategorya
Ang iba't ibang uri ng REIT ay dumadaan sa iba't ibang siklo ng ekonomiya. Halimbawa, ang mga REIT ng hotel at ang kanilang mga nangungupahan ay lubhang nagdusa sa mga unang yugto ng pandemya ng coronavirus, simula sa virtual na pagsasara ng industriya ng paglalakbay sa unang kalahati ng 2020.
Maraming REIT ang nakatutok sa warehousing at logistics space, na nakinabang sa double-digit na taunang pagtaas ng upa sa mga nakaraang taon, ayon kay Vikram Malhotra, isang managing director para sa real estate sa Mizuho.
Ngunit ang Amazon.com Inc.
AMZN
sinabi sa nito unang quarter financial press release noong Abril na pagkatapos na doblehin ang laki ng network ng katuparan nito sa loob lamang ng dalawang taon, ito ay "hindi na hinahabol ang pisikal o kapasidad ng mga tauhan" at "squarely focused sa pagpapabuti ng productivity at cost efficiencies" sa imprastraktura ng paghahatid nito.
Sa isang panayam, sinabi ni Malhotra na kasunod ng anunsyo ng Amazon, siya at ang mga kasamahan ay "napansin at narinig sa merkado na ang Amazon ay naglalagay ng mga bodega sa sublet market."
"Kaya ang pinakamalaking manlalaro sa e-commerce ay nagsabi sa merkado na ito ay sobra-sobra at ito ay nangangatwiran, at iyon ang naging sanhi ng pagbaba ng rate ng mga stock ng logistik," sabi niya.
Prologis Inc.
PLD
ay ang pinakamalaking pampublikong kinakalakal na US REIT sa mga bodega at espasyo ng logistik. Ang kumpanya ay nakalista sa Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis at Walmart Inc.
WMT
bilang limang pinakamalaking customer nito sa katapusan ng 2021, kung saan ang Amazon ay umuupa ng 24 milyong square feet, o 7% ng kabuuan nito.
Bumaba ng 21% ang mga share ng Prologis para sa 2022 hanggang Agosto 24, na may mga dibidendo na muling namuhunan. Ang ani ng dibidendo ng stock ay humigit-kumulang 2.5%. Nakatakdang makuha ng Prologis ang Duke Realty Corp.
DRE
sa pamamagitan ng isang all-stock deal na nagkakahalaga ng $26 bilyon nang ipahayag ito noong Hunyo.
Ang Mizuho ay may neutral na rating sa Prologis, na sinabi ni Malhotra na "wala sa pinagkasunduan." Tiyak na — sa 17 analyst na na-poll ng FactSet, 13 ang nagre-rate sa mga share ng isang "buy" o ang katumbas. Ang natitira ay mga neutral na rating.
Sinabi pa niya na sinusubaybayan ni Mizuho ang mga third-party logistics operator, gaya ng XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx at United Parcel Service Inc.
UPS
para sa mga palatandaan ng pagbagal ng demand kung ang ekonomiya ay bumaba nang malaki.
Sa lahat ng sinabi, maaaring mayroong silver lining para sa warehouse/logistics REITs: Inaasahan ng Malhotra na ang paglaki ng upa sa espasyo ay bumagal hanggang sa "kalagitnaan hanggang mataas na solong digit" mula sa kasalukuyang hanay na higit sa 10%. Sabi ng Labor Department ang Consumer Price Index noong Hulyo ay nagpakita ng 8.5% na pagtaas mula noong nakaraang taon. Iyon ay napabuti mula sa 9.1% noong nakaraang buwan. Maaaring hindi masyadong mahirap na asahan na mapapanatili ng mga operator ng REIT warehouse na tumataas ang kanilang mga upa upang tumugma o matalo ang bilis ng inflation.
Dito pumapasok ang iyong sariling opinyon, batay sa iyong sariling pananaliksik. Ang pagpapatuloy ba ng trend patungo sa online shopping at demand para sa mabilis na paghahatid ay magbibigay-daan sa Prologis at sa mga kakumpitensya nito na higitan ang performance sa susunod na lima hanggang 10 taon? Ang limang taong kabuuang pagbabalik ng Prologis kahit na noong Agosto 24 ay 138% (kumpara sa 85% para sa S&P 500), kahit na sa malaking pullback ngayong taon.
Pagsusuri sa equity REITs
Upang magkaroon ng malawak na pagtingin sa mga trust sa pamumuhunan sa real-estate na nakalista sa US, nagsimula kami sa 185 na kasama sa Russell 3000 Index
DAAN.
Ang index na ito ay kumakatawan sa halos 98% ng mga stock ng US, ayon sa FactSet.
Pagkatapos ay tiningnan namin ang mga konsentrasyon ng pamumuhunan ng bawat REIT at inalis ang lahat ng mortgage REITs upang dalhin ang listahan sa 158 na kumpanya. Nagbawas pa kami sa 112 kumpanya kung saan available ang mga pagtatantya ng pinagkasunduan sa hindi bababa sa limang analyst na na-poll ng FactSet para sa mga inayos na pondo mula sa mga operasyon noong 2023.
Ang isang paraan upang sukatin ang kakayahan ng kumpanya sa pagbabayad ng dibidendo ay ang pagtingin sa tinantyang libreng cash flow nito — ang natitirang cash flow pagkatapos ng inaasahang capital expenditures. Para sa mga REIT, ang mga pondo mula sa mga operasyon (FFO) — isang panukalang hindi GAAP — ay karaniwang ginagamit. Ang FFO ay nagdaragdag ng amortization at depreciation (noncash item) pabalik sa mga kita, habang hindi kasama ang mga kita sa pagbebenta ng ari-arian. Ang mga adjusted funds from operations (AFFO) ay nagpapatuloy pa, na tinatanggal ang mga inaasahang capital expenditures upang mapanatili ang kalidad ng mga pamumuhunan sa ari-arian.
Kung hahatiin natin ang tinantyang AFFO ng kumpanya sa kasalukuyang presyo ng bahagi nito, mayroon tayong tinantyang AFFO yield. Maihahambing ito sa kasalukuyang ani ng dibidendo upang makita kung mayroong "headroom" para sa karagdagang pagtaas - sana ay maraming headroom.
Sa 112 natitirang REIT, 104 ang nagbabayad ng mga dibidendo at tinantiya ang 2023 headroom na hindi bababa sa 1.00% — iyon ang aming huling pagbawas.
Inilagay namin ang 104 REIT sa walong malawak na kategorya. Ito ay hindi palaging madali, dahil ang isang REIT ay maaaring lubos na sari-sari. Kaya't ang mga kategorya ay isang pagtatangka na ilagay ang bawat REIT sa isang grupo ayon sa pinakamabigat nitong konsentrasyon sa negosyo. Pagkatapos ay pinagsama-sama namin nang kaunti sa siyam na malawak na kategorya at pinagbukud-bukod ang mga ito ayon sa inaasahang 2023 AFFO yield.
Halimbawa, ang mga kumpanya ng warehousing/logistics ay nasa kategoryang "pang-industriya". Magsisimula tayo sa isang iyon.
Industrial REITs
Narito ang 10 pang-industriyang REIT na pumasa sa screen, na may pinakamataas na inaasahang AFFO yield para sa 2023:
Mag-click sa mga ticker para sa higit pa tungkol sa bawat kumpanya, kabilang ang mga profile ng negosyo. Pagkatapos basahin Ang detalyadong gabay ni Tomi Kilgore sa kayamanan ng impormasyong magagamit nang libre sa mga pahina ng quote ng MarketWatch.
Pangangalaga ng kalusugan
Narito ang lahat ng siyam na REIT na nagpapaupa ng mga ari-arian sa pangangalaga sa kalusugan at pumasa sa screen. Ibinubukod ng grupong ito ang mga kumpanyang nakatuon sa senior housing:
Pamahayan
Kasama sa kategoryang ito ang mga REIT na nagmamay-ari ng single-family o multifamily residential properties, pati na rin ang mga manufactured housing community at senior housing. Narito ang 10 residential REIT na nakapasa sa screen:
Mga hotel at leisure property
Narito ang walong REIT na nag-aarkila ng mga hotel at/o paglilibang na ari-arian at pumasa sa screen:
Opisina ng
Narito ang 10 REIT na nagtataglay ng mga gusali ng opisina na lumampas sa screen:
Tingi
Narito ang 10 REIT na pangunahing nag-aarkila ng mga retail na ari-arian na lumampas sa screen:
komunikasyon
Narito ang lahat ng limang kumpanyang pumasa sa screen na nagpapaupa ng mga ari-arian ng imprastraktura ng komunikasyon, o, sa kaso ng Outfront Media Inc.
SA,
mga billboard:
Mga sentro ng data
Ang tatlong data-center REIT na ito ay pumasa sa screen:
Pag-iimbak ng sarili
Para sa aming huling kategorya, limang REIT na self-storage ang pumasa sa screen:
Kung interesado ka sa REIT space, kailangan mong gawin ang iyong sariling pagsasaliksik at isaisip ang iyong mga layunin sa pamumuhunan — paglago, kita o pareho — at maghandang manatiling nakatuon sa mahabang panahon, na nangangahulugang ilang taon.
Kabilang sa mga REIT na nakalista sa mga talahanayan, sa itaas, ang Malhotra ay may "buy" na mga rating sa Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
Si PGRE
at Duke Realty (na ngayon ay nakikipagkalakalan sa linya ng Prologis, sa pag-asam ng pagsasama-sama na makumpleto).
Nang tanungin kung ano ang pagkakapareho ng mga buy-rated REIT, sinabi ni Malhotra: "Ito ang mga kumpanya, bilang mga indibidwal, kung saan naniniwala kaming mananatili ang kapangyarihan sa pagpepresyo."
Sinabi rin niya na lahat ay nakikinabang mula sa mga temang uso, kabilang ang, para sa mga REIT sa pangangalagang pangkalusugan, ang pagtanda ng populasyon.
Pakinggan mula kay Ray Dalio sa MarketWatch's Pinakamahusay na Bagong Ideya sa Money Festival noong Setyembre 21 at 22 sa New York. Ang pioneer ng hedge-fund ay may matitinding pananaw sa kung saan patungo ang ekonomiya.
Source: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo