Ang 9.9% na Nagbabayad na ito ay ang Pinaka-na-overlook na Dividend Trade Ng 2022

Karamihan sa mga tao ay hindi alam ito, ngunit ang real estate ay nag-crabbered stock sa katagalan, at ito ay handa na upang makakuha ng isang panalo muli sa 2023.

At kaming mga namumuhunan sa dibidendo ay mahusay na nakalinya para makapag-cash in, salamat sa isang pondong nagtatapon ng isang blockbuster na 9.9% na ani na iyon ang perpekto maglaro dito. Ilalagay ko ang pangalan at ticker sa isang segundo.

Una, tama ang nabasa mo: real estate ang daig pa ang mga stock sa mahabang panahon—at sa hindi maliit na halaga, alinman! Ito ay malinaw sa paghahambing na ito sa pagitan ng SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), ang index fund para sa publicly traded real estate investment trusts (REITs), at ang S&P 500 sa nakalipas na 20 taon.

Tandaan na kasama sa panahong ito ang pag-crash ng COVID-19 at ang krisis sa subprime mortgage, na, siyempre, ay nagwawasak sa pabahay. Walang problema. Ang mga REIT—mga kumpanyang ipinagpalit sa publiko na nagmamay-ari ng lahat mula sa mga bodega hanggang sa mga gusali ng apartment—ay bumalik sa ibabaw!

Ang susi sa apela ng REITs ay ang mga ito ay "dumaan" na mga pamumuhunan: nangongolekta sila ng mga tseke sa upa mula sa mga nangungupahan, sapat na nag-skim off upang panatilihing bukas ang mga ilaw at ang mga gusali, pagkatapos ay ibibigay sa amin ang natitira bilang mga dibidendo. Ang resulta ay isang mas malaking stream ng kita kaysa sa regular na binabayaran ng mga stock: ang karaniwang REIT ay nagbubunga ng 3.2%, na nagdodoble sa kahabag-habag na 500% ng S&P 1.5.

Ngunit kahit na ang RWR ay durog na mga stock, ginagawa namin hindi gusto mong pumunta sa pasibong ruta ng ETF dito. Para sa isa, ang 3.2% yield ng RWR ay wala kahit saan malapit sa sapat na malaki upang makakuha ng aming mga puso karera. At pangalawa, sa REITs (tulad ng sa lahat ng bagay ngayon), ang pagkakaroon ng matalino, tumutugon na manager ay kritikal.

Ang patunay ay nasa pagbabalik ng RWR sa nakalipas na tatlong pabagu-bagong taon, kumpara sa closed-end na pondo (CEF) pag-uusapan natin ngayon, ang CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). Itinapon ng IGR ang napakalaking 9.9% na payout na binanggit ko isang segundo ang nakalipas (at binabayaran ka nito buwan-buwan, walang mas kaunti)!

Ang pangunahing dahilan para dito ay ang mga ekspertong portfolio manager ng IGR, na mahusay na nag-navigate sa mga lokal na merkado na pinakakilala nila. Iyan ang susi sa real estate, na alam nating lahat ay talagang isang koleksyon lamang ng maliliit na merkado na lahat ay kumikilos nang iba sa anumang oras.

At pagdating sa real estate, ang kumpanya ng pamamahala ng pondo, ang CBRE, ay walang kakulangan sa kaalaman: bilang karagdagan sa mga pondo ng IGR at pribadong mamumuhunan, namamahala ito ng mga ari-arian, nagpapatakbo ng isang brokerage at namumuhunan ng sarili nitong pera sa real estate. Ipinagmamalaki ng kumpanya ang 80,000 empleyado sa mahigit 100 bansa, na nagbibigay dito ng pandaigdigang pananaw at mga ugnayan sa mga banyagang bansa na walang algorithm na pinapatakbo ng ETF ang maaaring tumugma.

Ginamit ng CBRE ang kaalamang iyon upang matalinong ihilig ang portfolio ng IGR sa US (68%), isang maingat na hakbang habang patuloy na lumalaki ang ekonomiya ng US sa isang malusog na clip, na may inflation na mukhang nagsisimula itong tumaas at paggasta ng consumer (hindi banggitin ang trabaho ) humawak ng mabuti.

Ngunit ang pagbili ng isang mahusay na pinamamahalaang pondo ng real estate ay hindi lamang tungkol sa pagbili sa kapangyarihan ng pamamahala sa pananaliksik at pag-access sa impormasyon-ito ay tungkol din sa pagkakaiba-iba, na partikular na susi sa real estate.

Ang IGR, halimbawa, ay namumuhunan sa mahigit 80 REIT, na sila mismo ang nagmamay-ari ng daan-daan at kung minsan ay libu-libong ari-arian bawat isa. At tulad ng maraming iba pang pondo ng REIT na ganoon din ang ginagawa, hindi nito napapansin kapag huminto sa pagbabayad ng renta ang isang bum na nangungupahan, dahil libu-libo pa ang gumagawa nito.

Sa ngayon, halimbawa, ang mga nangungunang pag-aari ng IGR ay kinabibilangan ng mga REIT na nagmamay-ari ng malawak na hanay ng mga ari-arian. Crown Castle International (CCI), halimbawa, nagmamay-ari ng higit sa 40,000 cell tower sa buong mundo, kasama ang 115,000 "maliit na mga cell" na nagpapalakas ng kapasidad ng lokal na network sa mas malalaking lungsod; Karaniwang
PLD
(PLD) nagmamay-ari ng 4,732 bodega sa buong mundo; at residential REIT Mga Tahanan ng Imbitasyon (INVH), umuupa ng higit sa 85,000 solong-pamilya na mga tahanan.

Kaya't mayroon na tayong isang toneladang diversification dito, at iyon ay mula lamang sa tatlo sa mga hawak ng IGR!

Ang isa pang madalas na hindi napapansin na dahilan upang isaalang-alang ang mga pondo ng REIT ay ang parehong mga pondong ito at ang mga REIT mismo ay may access sa mas murang leverage kaysa sa iyo at sa akin. Sa ngayon, halimbawa, ang pagtaas ng mga rate ng mortgage ay isang malaking problema para sa mga indibidwal na mamumuhunan na nagmamay-ari ng paupahang ari-arian—ngunit hindi kaya para sa REITs:

Ang mga Pagbabayad ng Mortgage ay Dumaan sa Bubong

Sa mga rate ng interes na pumalo sa 5% mas maaga sa taong ito at nananatili sa antas na iyon, ang mga pautang sa bahay ay tumaas. Ngunit ang mga rate ng interes para sa mga REIT ay mas mababa, na marami ang kasalukuyang may mga gastos sa paghiram sa mga aklat na mas mababa sa 3%.

Tinatangkilik ng mga REIT ang mas mababang mga rate dahil pinamamahalaan at pinag-iba-iba ang mga ito nang propesyonal sa maraming property, kaya mas mababa ang panganib ng mga ito kaysa sa iyong karaniwang indibidwal na namumuhunan sa ari-arian. Ito ang isa sa mga dahilan kung bakit ang mga REIT ay aktwal na may pare-parehong talaan ng pag-post ng mga positibong pagbalik sa mga panahon ng pagtaas ng mga rate ng interes.

Ang chart na ito ay batay sa isang pag-aaral ng NAREIT, isang REIT research at data firm, at malinaw na ipinapakita nito na ang mga REIT ay karaniwang kumikita sa mga panahon ng mas mataas na rate ng interes. Ito ay dahil ang kanilang mas mababang mga gastos sa paghiram ay medyo insulate sila mula sa trend. Bukod dito, ang mga panahon ng pagtaas ng rate ay kadalasang kasama ng isang malakas na ekonomiya (tulad ng kaso ngayon). Nangangahulugan iyon ng mas mataas na demand para sa mga ari-arian ng REIT, na nagbibigay-daan sa mga REIT na palakihin ang upa. Ang mga pagtaas na iyon ay higit pa sa anumang pagtaas sa mga gastos sa paghiram dahil sa mas mataas na mga rate.

Bumili ng IGR bilang "Discount Momentum" Builds

Panghuli, pag-usapan natin ang diskwento ng IGR sa NAV, o ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo nito sa merkado at ng halaga ng bawat bahagi ng portfolio nito (natatangi ang panukalang ito sa mga CEF). Sa ngayon, ang diskwento na iyon ay maliit, ibig sabihin, ang IGR ay higit pa o hindi gaanong pinahahalagahan.

Ang takbo dito ay malinaw: ang diskwento ng IGR ay patungo sa premium na teritoryo—ang tanong ay hanggang saan. Kapag nangyari iyon, maglalagay ito ng higit pang thrust sa ilalim ng presyo ng stock ng IGR. At siyempre, kukunin mo ang malusog na 9.9% na payout (binabayaran buwan-buwan) sa buong panahon.

Si Michael Foster ay ang Lead Research Analyst para sa Pag-ambag sa Pag-browse. Para sa higit na mahusay na mga ideya sa kita, mag-click dito para sa aming pinakabagong ulatHindi Masusukat na Kita: 5 Mga Pondong Bargain na may Ligtas na 8.4% Dividend."

Pagbubunyag: wala