Ang Hindi Minamahal na Pondo na Ito ay Lumalaban sa Inflation, Nagbubunga ng 7.4%

Kahit gaano kahirap ang selloff na ito para sa ating lahat, nag-iwan ito ng ilang kaakit-akit (at may diskwentong) dibidendo sa board, lalo na sa high-yield closed-end funds (CEFs).

Alam kong mahirap bumili sa ganitong merkado, ngunit ang mga dibidendo na pag-uusapan natin ngayon ay talagang pakinabang mula sa pagtaas ng inflation, pag-post ng mas mataas at mas mataas na daloy ng pera habang ang CPI ay tumataas din at mas mataas.

Ito ang mga kumpanyang gusto nating mapasukan ngayon, kapwa upang mangolekta ng kanilang mataas na mga dibidendo sa pamamagitan ng sunog ng gulong ngayon at upang kumita kapag ang merkado ay (hindi maiiwasang) kalmado at sa wakas ay napansin ng mga mamumuhunan ang matatag na daloy ng pera ng mga stock na ito.

Ang mga REIT ay Hindi Pinahahalagahan sa Lahat ng Panahon—Lalo na Ngayon

Ang tinutukoy ko ay mga real estate investment trust (REITs). Ang mga “panginoong maylupa” na ito ay sa ngayon ang aking ginustong paraan upang mamuhunan sa real estate—mas mahusay kaysa sa pagbili ng bahay nang mag-isa at pagrenta nito (maliban kung nasisiyahan ka sa pagpapalit ng mga sirang appliances at pag-unclogging ng mga banyo, iyon ay).

Magsimula tayo sa mga tseke sa renta na kinokolekta ng lahat ng panginoong maylupa (kasama ang mga REIT) ngayon, dahil tumataas ang mga ito, dahil sa maraming mga uso na mukhang hindi sila humupa sa lalong madaling panahon. Ang una ay ang pagtaas ng mga rate ng interes, na, kapag hinaluan ng mataas pa rin ang mga presyo ng bahay, ay nagtutulak sa maraming Amerikano sa merkado ng pag-upa. Na, sa turn, ay nagdudulot ng pagtaas ng upa.

Ang data mula sa iba't ibang source ay tumutukoy sa parehong katotohanan: habang ang data ng pamahalaan (sa pamamagitan ng kabuuang halaga ng pabahay—tingnan ang tsart sa itaas) ay nagpapahiwatig na ang upa ay mas mabilis na tumataas kaysa sa nakaraan, ang mga pribadong kumpanya ay nagpapakita ng mas kapansin-pansing pagbabago ng mga kaganapan. , na may Zillow at Listahan ng Apartment (ang dilaw at madilim na asul na mga linya sa ibaba) na nagpapakita ng double-digit na pagtaas mula noong nakaraang taon.

Kahit paano mo ito hatiin, tumataas ang upa, at ginagawa ng Federal Reserve ang lahat ng makakaya nito upang pigilan ang uso—bagama't sasabihin ng ilan na sa pamamagitan ng pagtataas ng mga gastusin sa paghiram para sa lahat, ito ay nagpapalala lamang. Ngunit sa alinmang paraan, ito ay katumbas ng tumataas na tubo para sa mga panginoong maylupa.

Hinahayaan Ka ng mga REIT na Tumabi sa Mahal na Pabahay Market

May isang problema lang para sa mga magiging landlord: kung hindi sila nagmamay-ari ng paupahang ari-arian ngayon, kailangan nilang magbayad ng mataas na presyo upang makabili ng bahay na paupahan. Kaya ang mas magandang hakbang ay bumili sa isang REIT na umuupa na ng pabahay sa iba. At sa halip na bumili sa isang mataas na presyo, salamat sa market selloff, maaari tayong bumili sa mga kumpanyang ito sa isang diskwento presyo sa halip.

Halimbawa, Mga Imbitasyong Bahay
INVH
(INVH) nagmamay-ari ng libu-libong mga single-family home sa buong bansa, na may portfolio na nagkakahalaga ng higit sa $20 bilyon. Nagbibigay ito ng maraming pagkakaiba-iba, na ang mga indibidwal na panginoong maylupa, na karaniwang limitado sa isa o ilang mga ari-arian sa isa, o hindi hihigit sa dalawa, mga merkado, ay wala. Ang imbitasyon ay mayroon ding kalamangan sa pagkakaroon ng portfolio nito na propesyonal na pinamamahalaan ng isang pangkat ng mga propesyonal sa real estate.

Ang sari-saring uri at katalinuhan sa pamamahala na iyon ay tumaas nang husto sa mga pondo ng REIT mula sa mga operasyon (FFO, na isang mas mahusay na sukatan ng pagganap ng REIT kaysa sa mga kita kada bahagi).

Gayunpaman, ang mataas, at tumataas na, cash flow ng kumpanya ay pinarurusahan ng isang merkado na pinalakas ng takot, na nagiging sanhi ng pagbabahagi ng presyo ng REIT sa halos 25% sa taong ito.

Tingnan kung paano bumagsak ang presyo ng bahagi ng Imbitasyon nang halos kapareho ng sa benchmark na REIT ETF, ang SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Iyan ay hindi nagkataon lamang: Ang pagbebenta ng imbitasyon ay resulta ng walang pinipiling pagbebenta ng mga REIT sa lahat ng dako, ibig sabihin, hindi lang ito ang bargain sa mga araw na ito.

Para sa kapakanan ng sari-saring uri, makatuwiran ang pagbili ng pondo ng REITs sa Imbitasyon, dahil nakakakuha ka ng exposure sa mga REIT sa iba't ibang industriya, pati na rin ang iba't ibang management team na nangangalaga sa mga property na iyon.

Ang RWR ay isang opsyon, ngunit hindi namin isasaalang-alang ng mga mamumuhunan ng CEF, higit sa lahat dahil ang 3.4% na ani nito ay medyo mababa sa aming mga pamantayan.

Isang Savvy CEF Play sa Tumataas na Renta (Na Magbubunga ng 7.4% Ngayon)

Sa halip na isang ETF, kami magkano mas gusto ang mga CEF tulad ng Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), na nagbubunga ng mayamang 7.4% habang isinusulat ko ito. Ang RQI ay isang pangunahing may hawak ng Invitation Homes (isa ito sa nangungunang 10 na pag-aari ng pondo), at mayroon din itong hanay ng iba pang uri ng REIT, tulad ng mga operator ng data-center at mga may-ari ng self-storage, na gumagawa din ng tumataas na FFO. Ang sari-saring uri na iyon, kasama ang matatalas na tagapamahala ng tao ng REIT (ang Cohen & Steers ay isang nangungunang pangalan sa espasyo ng CEF, na tumutulong dito na maakit ang nangungunang talento) ay nakatulong ito na talunin ang RWR sa nakalipas na dekada.

Tandaan din, na dahil sa mataas na ani ng RQI, ang karamihan ng kita na nakikita mo sa itaas ay nasa mga dibidendo.

Ang outperformance ng RQI ay ginantimpalaan ng malaking premium to net asset value (NAV, o ang halaga ng mga REIT sa portfolio nito) sa nakaraan (sa isang punto, ang premium nito ay higit sa 15%). Ngunit kasalukuyan itong nakikipagkalakalan sa isang 4% na diskwento, bagama't nakipagkalakalan ito sa isang premium ilang taon lamang ang nakalipas.

Nangangahulugan iyon na maaari tayong bumili ng RQI nang may diskwento ngayon, hintayin itong bumalik sa premium na karaniwan nitong taglay kapag huminto sa pagkataranta ang merkado, at pagkatapos ay magbenta sa potensyal na kita. Pansamantala maaari mong ibulsa ang dibidendo nito, na ipinagmamalaki ang 7.4% na taunang ani at binabayaran buwan-buwan.

Si Michael Foster ay ang Lead Research Analyst para sa Pag-ambag sa Pag-browse. Para sa higit na mahusay na mga ideya sa kita, mag-click dito para sa aming pinakabagong ulatHindi Masusukat na Kita: 5 Mga Pondong Bargain na may Ligtas na 8.4% Dividend."

Pagbubunyag: wala