Oras na Para Tanggalin ang Zoning? New Book Makes The Case

Sa maraming lungsod sa US, ang pabahay ay masyadong mahal. Ang mga presyo ng pabahay sa mga lungsod sa baybayin tulad ng New York at San Francisco ay kilalang-kilala, ngunit maging sa mga panloob na lungsod tulad ng Nashville at Denver ay mabilis na tumataas ang mga presyo. Pananaliksik Ipinapakita ng na ang zoning ay isang malaking kontribyutor sa mataas na gastos sa pabahay ng America, at sa isang bagong libro, Mga Arbitrary na Linya: Paano Sinira ng Zoning ang American City at Paano Ito Aayusin, ang dating tagaplano ng New York City na si M. Nolan Gray ay mapanghikayat na nangangatuwiran na ang mga lungsod ay dapat na alisin ang pag-zoning na ugat at sangay.

Bago talakayin ang mga problema sa zoning, si Gray (buong pagsisiwalat: Si Gray ay isang kaibigan at kung minsan coauthor) ay nagsasabi sa mambabasa kung ano ang zoning at kung ano ang hindi. Ang zoning ay naghihiwalay sa paggamit ng lupa sa tatlong malawak na kategorya—residential, commercial, at industrial—pati na rin ang maraming subcategory, at kinokontrol ang density. Ang zoning ay hindi mga code ng gusali, makasaysayang pangangalaga, mga ordinansa sa subdivision, pagsusuri sa disenyo, regulasyon sa kapaligiran, o komprehensibong pagpaplano. Ito ang lahat ng mga tool na ginagamit ng mga lokal na pamahalaan upang hubugin ang built environment, ngunit hindi sila nagso-zoning.

Ang malinaw na pagtukoy sa zoning sa harap ay mahalaga dahil ang ideya ng pag-aalis ng zoning ay maaaring mukhang radikal kung iniisip ng mga tao na ito ang tanging paraan na maaaring pagaanin ng mga lokal na opisyal ang mga istorbo ng buhay sa lungsod. Ngunit tulad ng ipinaliwanag ni Gray, kahit na ang pag-zoning ay may malaking epekto sa anyo ng isang lungsod, kaunti lamang ang nagagawa nito upang maging mas matitirahan ito.

Ang aklat ay nahahati sa tatlong bahagi. Ang unang bahagi ay nagpapaliwanag kung ano ang zoning at kung bakit ito itinatag. Ang ikalawang bahagi ay naglalahad ng apat na kritika sa pagsosona: Pinatataas nito ang mga gastos sa pabahay, binabawasan ang paglago ng ekonomiya, pinasisigla ang paghihiwalay ng ekonomiya at lahi, at ipinag-uutos ang paglaganap. Ang ikatlong bahagi ay tumatalakay sa kasalukuyang mga pagsisikap sa reporma sa pagsona at mga maagang tagumpay; gumagawa ng kaso para sa pagtanggal ng zoning; at isinasaalang-alang kung ano ang hitsura ng pagpaplano ng lungsod sa isang mundo na walang zoning.

Isang maikling kasaysayan ng zoning

Ipinapaalala sa amin ni Gray na medyo bago ang zoning. Ang unang zoning code ay itinatag sa New York City noong 1916, halos mahigit 100 taon na ang nakalipas. Gayunpaman, ang mga lungsod ay umiral na sa libu-libong taon, at ang mga opisyal at residente ng mga lungsod na iyon bago ang pag-zoning ay kailangang harapin ang lahat ng mga istorbo na sumasalot sa modernong buhay ng lungsod—ingay, polusyon, pagtatapon ng basura, kasikipan—nang walang zoning. Nag-aalok ba ang zoning sa mga lokal na opisyal ng bago, mas epektibong paraan upang mapabuti ang buhay sa lungsod? Hindi naman, sabi ni Gray.

Bagama't ang mga kaguluhan ng buhay sa lungsod ay totoo at napakatotoo, ipinaliwanag ni Gray na ang pag-zoning ay mabilis na lumipat mula sa isang tool upang tugunan ang mga tradisyunal na istorbo tungo sa isang bagay na mas kasuklam-suklam—isang paraan upang ibukod ang mga tao sa ilang partikular na lahi, klase ng kita, at trabaho mula sa mga kanais-nais na lugar.

Bilang halimbawa, inilabas ni Gray ang Berkeley, ang ordinansa ng pagsosona ng California, na itinatag sa ilang sandali pagkatapos ng New York City. Naglalaman ito ng unang single-family zoning district sa bansa. Malamang tungkol sa pagprotekta sa katangian ng kapitbahayan at paglilimita sa pagsisikip—mga karaniwang pagpigil ng mga makabagong tagasuporta ng zoning—nagbawal ito ng mas abot-kayang mga opsyon sa pabahay gaya ng mga apartment at tenement housing.

Ipinagbawal din nito ang mga negosyo, tulad ng mga paglalaba ng Tsino, na mag-operate sa mga residential neighborhood. Bagama't hindi ang nakasaad na layunin, ang panuntunang ito ay maginhawang nag-iwas sa mga imigrante na Tsino mula sa mas maunlad na mga katutubo dahil sa panahong ang karamihan sa mga tao ay nakatira malapit sa kanilang trabaho upang makalakad sila patungo sa trabaho.

Ang dalawang ideyang ito—ang pagbibigay ng priyoridad sa mga detached single-family home at pagbabawal sa karamihan ng mga negosyo mula sa mga residential na kapitbahayan—ay naging mga haligi ng modernong mga ordinansa sa zoning na patuloy na nagtataguyod ng kita at paghihiwalay ng lahi.

Ang salaysay ni Gray tungkol sa papel ng pederal na pamahalaan sa pagtataguyod ng lokal na pagsosona ay partikular na insightful. Noong 1923, 218 na munisipalidad lamang ang may mga ordinansa sa pag-zoning. Noong 1936, mahigit 1,000 lokal na pamahalaan ang nagpatibay ng zoning. Ang mga opisyal ng pederal, tulad ng noon ay kalihim ng komersyo na si Herbert Hoover, ay tumulong na himukin ang mabilis na pagpapalawak ng zoning dahil gusto nila ang isang lipunan ng malawakang pagmamay-ari ng bahay na magpapanumbalik ng "pambansang katangian" at susuportahan ang industriya ng gusali.

Upang isulong ang kanyang mga layunin, binuo ni Hoover ang Advisory Committee on City Planning and Zoning. Binubuo ito ng ilang bituin ng contemporaneous planning movement, kabilang ang kilalang landscape architect Frederick Law Olmstead Jr. Ang komite ay bumalangkas ng Standard Zoning Enabling Act (SZEA), na kung saan ay modelo ng batas na maaaring gamitin ng mga estado na nagbigay ng kapangyarihan sa mga munisipalidad upang lumikha ng mga lokal na ordinansa ng zoning. Ang SZEA ay labis na itinaguyod ni Hoover at ng komite, at noong 1930, 35 sa 48 na estado noon ay nagpatupad ng batas, na kadalasang naka-modelo sa SZEA, na nagpapahintulot sa mga lokal na pamahalaan na magpatupad ng zoning. Nang maglaon, higit pang hinikayat ng pederal na pamahalaan ang pagsosona sa pamamagitan ng paggawa ng mga ordinansa sa pagsona bilang isang kondisyon para sa tulong ng Federal Housing Administration at iba pang mga pederal na gawad at pautang.

Ang mataas na gastos ng zoning

Ang ikalawang bahagi ng aklat ay nagpapaliwanag ng apat na problemang dulot ng zoning. Una, pinapataas ng zoning ang mga gastos sa pabahay. Gaya ng ipinaliwanag ni Gray, ang mga panuntunan sa pag-zoning na naglilimita sa density ng pabahay gaya ng pinakamababang laki ng lote, mga paghihigpit sa multifamily housing, mga limitasyon sa taas, at mga minimum na kinakailangan sa paradahan. bawasan ang supply ng pabahay. Kapag ang supply ng pabahay ay hindi makasabay sa demand, tataas ang presyo. Sa madaling sabi, ito ang nangyayari sa bawat mamahaling lugar sa bawat mamahaling lungsod sa bansa.

Ang pangalawang gastos na tinatalakay ni Gray ay ang negatibong epekto ng zoning sa bansa pang-ekonomiyang pag-unlad. Kapag ang mga tao ay hindi makalipat sa mga lungsod na may mas maraming oportunidad sa trabaho at mas mataas na sahod ang buong bansa ay nagdurusa. Nawawalan tayo ng mga produkto at serbisyong ilalabas ng mga tao kung kaya nilang lumipat, at sa pamamagitan ng pag-trap ng mga tao sa mga lugar na may mas mababang sahod at mas kaunting mga pagkakataon, hindi maiiwasang gumastos tayo ng mas maraming pera sa mga programa sa social safety net.

Susunod, inilalarawan ni Gray kung paano hinihikayat ng zoning ang paghihiwalay. Ang mga naunang zoning code ay naglalaman ng tahasang panlahi na wika, ngunit pagkatapos na ipasiya ng mga korte na ang nasabing wika ay ilegal, ang mga tahasang paghihigpit sa lahi ay pinalitan ng iba pang mga paghihigpit na higit na nakamit ang parehong resulta. Ang mga panuntunan sa pag-zone na naghihigpit o nagbabawal sa pagtatayo ng mas murang mga apartment, duplex, o triplex at sa halip ay nangangailangan ng mga tao na bumili ng mga single-family home sa malalaking lote na pumipigil sa mga taong may mababang kita na bumili ng pabahay sa maraming kapitbahayan. Dahil ang mga itim, Hispaniko, at iba pang mga grupong minorya ay may—at mayroon pa ring—mas mababang kita kaysa sa mga puti sa karaniwan, ang mga panuntunang ito ay nagresulta sa malawakang paghihiwalay ng lahi at kita na umiiral hanggang ngayon.

Sa wakas, hinihikayat ng pag-zoning ang pagkalat na nakakapinsala sa kapaligiran. Isinalaysay ni Gray ang isang kuwento sa puntong ito mula sa kanyang mga araw ng pagpaplano. Iminungkahi ng isang developer ang isang proyekto upang gawing apartment building ang isang lumang gusali ng ospital na may espasyo sa opisinang medikal sa unang palapag at humigit-kumulang 140 na unit na pinaghihigpitan ang kita kasama ng 220 na mga unit sa market-rate. Ang site ay malapit sa transit, kaya maraming tao ang maaaring tumira sa gusali nang hindi nangangailangan ng kotse. Tulad ng isinulat ni Gray, "Mula sa isang pananaw sa pagpaplano, ito ay isang slam dunk." Gayunpaman, ginamit ng ilang lokal ang proseso ng muling pag-zoning upang mahigpit na tutulan ang proyekto, na nangangatwiran na ang bagong pag-unlad ay makakasama sa kapaligiran.

Ang ideya na ang paglago ay masama para sa kapaligiran ay karaniwan sa mga kalaban ng higit na pag-unlad, ngunit tulad ng ipinaliwanag ni Gray, ang mas siksik na pag-unlad ay mas mabuti para sa kapaligiran. Ginagawa nitong mas madali para sa mga tao ang paglalakad o pagbibisikleta sa mga lugar, na nagpapababa ng pangangailangan para sa isang kotse at ang mga kasamang emisyon. Ang mga apartment at duplex ay nangangailangan din ng mas kaunting enerhiya para magpainit at lumamig kaysa sa mga nakahiwalay na bahay na pang-iisang pamilya dahil karaniwang mas maliit ang mga unit at mas kakaunti ang mga pader na nakalantad sa labas. Sa wakas, binabawasan ng mas siksik na pag-unlad ang pangangailangan para sa bagong pag-unlad sa gilid ng mga lungsod, na nangangahulugang mas maraming kagubatan, parke, at open space.

Paano alisin ang zoning

Pagkatapos ipaliwanag ang makabuluhang gastos ng pag-zoning, bumalik si Gray sa kanyang pangunahing argumento—ang pangangailangang alisin ang zoning. Upang ipakita na ang pag-aalis ng zoning ay hindi hahantong sa sakuna, si Grey ay bumaling sa Houston, ang tanging malaking lungsod sa America na walang tradisyunal na zoning.

Gaya ng ipinaliwanag ni Gray, ang paggamit ng lupa sa Houston ay higit na sumusunod sa pattern na nakikita sa ibang mga lungsod—ang mga negosyo ay nasa mga arterial na kalsada, ang mga bahay ay nasa mas tahimik na mga residential neighborhood, ang mga apartment ay kadalasang nasa mixed-use na mga kapitbahayan, at ang mabibigat na paggamit sa industriya ay malayo sa mga residential na lugar. Ito ay dahil ang sistema ng presyo ay natural na naglalaan ng kakaunting lupain sa Houston, ginagawa ang trabaho ng ibang mga departamento sa pagpaplano ng mga lungsod ngunit walang masamang epekto. Bilang resulta, ang Houston ay kasing-buhay ng mga naka-zone na lungsod ngunit mas mura, dahil walang mga paghihigpit sa zoning ang supply ng pabahay ay makakasabay sa demand.

Iminumungkahi ni Grey ang dalawang hakbang na maaaring gawin ng ibang mga lungsod upang maging mas katulad ng Houston. Una, dapat hilingin ng mga munisipalidad na ang mga ordinansa sa pagsona ay regular na inaprubahan ng isang supermajority sa isang referendum sa taon ng halalan. Ang mga residente ng Houston ay bumoto sa zoning ng tatlong beses-noong 1948, 1962, at 1993-at sa bawat oras na tinanggihan nila ito. Kung pinahintulutan ng ibang mga lungsod ang mga residente na bumoto sa zoning, maaari tayong makakita ng mga katumbas na resulta sa ibang lugar.

Ang mga may-ari ng bahay na nag-aalala tungkol sa mga halaga ng ari-arian at ang mga lokal na opisyal na nangangailangan ng kanilang mga boto ay maaaring nag-aatubili na magpatupad ng isang kahilingan sa pagboto sa kanilang sarili, ngunit dahil ang mga pamahalaan ng estado sa huli ay kinokontrol kung ano ang pinapayagang gawin ng mga lokal na pamahalaan, isang batas ng estado na nangangailangan ng regular na zoning referenda ay maaaring naaangkop na puwersahin ang kanilang kamay. Sa kabuuan ng aklat, sinusuportahan ni Grey ang pag-iwas ng estado sa mga lokal na panuntunan sa pag-zoning upang madaig ang lokal na NIMBYism at isang panuntunan sa referenda ng estado ang isang halimbawa nito.

Ang ikalawang hakbang ay ang lumikha ng isang proseso na nagbibigay-daan sa pinakamatibay na tagapagtaguyod ng zoning na magpatupad ng mga alituntuning tulad ng pagsona sa kanilang agarang lugar. Houston ginawa ito, na nagpapahintulot sa mga lugar na mag-opt-in sa mas mahigpit na mga panuntunan batay sa boto ng mga apektadong may-ari ng ari-arian. Ang paglikha ng isang opsyon para sa higit pang kontrol ng kapitbahayan ay makakapagpatahimik sa mga residenteng pumapabor sa pag-zoning habang pinipigilan silang ipataw ang kanilang mga kagustuhan sa buong lungsod.

Buhay pagkatapos ng zoning

Kaya, ano ang hitsura ng pagpaplano ng lungsod nang walang zoning? Nag-aalok si Grey ng ilang ideya.

Walang pasanin sa pagpapatupad ng zoning, ang mga tagaplano ay dapat tumuon sa pagpapagaan ng mga aktwal na panlabas. Ang ingay, polusyon, at kasikipan ay mga tunay na problema sa mga lungsod, ngunit ang pagsona ay hindi lamang o pinakamahusay na paraan upang matugunan ang mga ito. Ang pagtatakda ng mga pamantayan para sa iba't ibang panlabas, hal, mga panuntunan sa ingay, ay hindi nangangailangan ng tradisyonal na pag-zoning. Maaaring ipatupad ng mga tagaplano at pulisya ang mga pamantayan habang ang batas ng tort at mga serbisyo ng pamamagitan ay maaaring hatulan ang mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng magkapitbahay kung kinakailangan. Kasama ng pagpapatupad ng code, iminumungkahi ni Gray na ang mga tagaplano ay dapat gumanap ng bahagi sa proseso ng pamamagitan.

Ang pag-aalis ng zoning ay magbibigay din sa mga tagaplano ng mas maraming oras upang magtrabaho sa aktwal na pagpaplano ng lungsod—paglalatag ng mga grids ng kalye, pagtiyak na mayroong espasyo para sa mga parke, at pagtukoy kung saan dapat ilagay ang mga paaralan at iba pang pampublikong pasilidad upang mapaunlakan ang paglago sa hinaharap. Upang matiyak na gumagana ang kanilang pagpaplano, iminumungkahi ni Gray na ang mga tagaplano ay dapat mangolekta at magsuri ng higit pang data, tulad ng mga oras ng pag-commute, kalidad ng hangin, at mga presyo ng pabahay. Makakarating ba ang mga tao sa kanilang mga trabaho sa isang makatwirang tagal ng panahon? Kakayanin ba ng mga tao na lumipat sa lungsod? Ang mga tanong na ito ay dapat sumakop sa oras ng isang tagaplano, hindi kung ang isang apartment building ay maaaring magkaroon ng dalawang palapag o tatlo o kung ang isang laundromat ay isang aprubadong paggamit ng komersyal na espasyo.

Konklusyon

Sa pangkalahatan, ang aklat ni Gray ay isang mahusay na karagdagan sa panitikan sa mga regulasyon sa pabahay at paggamit ng lupa. Malinaw niyang sinusuri ang mga problemang dulot ng zoning at nag-aalok ng mga makatwirang solusyon upang mapabuti ang paraan ng paggamit ng lupain ng mga lungsod sa Amerika. Ang kanyang karanasan bilang isang nagsasanay na tagaplano ay nagpapatibay sa kanyang mga kritika at rekomendasyon. Bagama't hindi ako sumang-ayon sa lahat—ang kanyang mga panukala upang mapanatili ang abot-kayang pabahay sa mga lugar na mapagbigay ay nagsasangkot ng labis na pakikialam ng gobyerno para sa aking panlasa—ang pangunahing argumento ng aklat ay nakakumbinsi: Sa halip na pahusayin ang mga lungsod, ang zoning ay higit na ginagamit ng mga matatag na residente upang ibukod ang mga bagong dating. Tama si Grey, dapat nating i-abolish ang zoning. Sana, ang ideyang ito ay nakakakuha ng traksyon sa mga lungsod sa buong bansa.