Ano ang 'Zombie Debt?' Bakit ang mga may-ari ng bahay ay nahaharap sa foreclosure sa mga lumang mortgage.

Inakala ni Rose Prophete na naresolba ang pangalawang mortgage loan sa kanyang tahanan sa Brooklyn mga isang dekada na ang nakararaan — hanggang sa makatanggap siya ng mga papeles na nagsasabing may utang siya ng higit sa $130,000.

"Nagulat ako," sabi ni Prophete, na muling nagpinansya sa kanyang dalawang-pamilyang tahanan noong 2006, anim na taon pagkatapos dumating mula sa Haiti. “Hindi ko nga kilala ang mga taong ito dahil hindi nila ako kinontak. Hindi nila ako tinawagan."

Si Prophete ay bahagi ng isang alon ng mga may-ari ng bahay na nagsasabing sila ay nabulag sa pagsisimula ng mga pagkilos sa pagreremata sa kanilang mga tahanan sa mga pangalawang pautang na kinuha mahigit isang dekada na ang nakalipas. Ang mga trust at mortgage loan servicers sa likod ng mga aksyon ay nagsasabi na ang mga loan ay hindi na-default noong nakalipas na mga taon.

Ang ilan sa mga may-ari ng bahay na ito ay nagsasabi na hindi nila alam na mayroon silang pangalawang mortgage dahil sa nakakalito na mga istruktura ng pautang. Ang iba ay naniniwala na ang kanilang pangalawang mga pautang ay pinagsama sa kanilang unang mga pagbabayad sa mortgage o pinatawad. Karaniwan, sinasabi nila na hindi sila nakatanggap ng mga pahayag sa kanilang pangalawang mga pautang sa loob ng maraming taon habang binabayaran nila ang kanilang mga unang sangla.

Ngayon sinasabi sa kanila na ang mga pautang ay hindi patay pagkatapos ng lahat. Sa halip, sila ang tinatawag ng mga kritiko na “utang ng zombie” — mga lumang pautang na may mga bagong aksyon sa pagkolekta.

Pabahay market: Bumaba ang nakabinbing benta sa bahay para sa ikaapat na sunod na buwan

Balita sa rate ng mortgage: Ang pinakabagong pagtaas ng rate ng Feds ay pinag-iisipan ng mga eksperto kung bababa ang mga rate ng mortgage sa 'isa pang taon o dalawa'

First-timer sa merkado ng pabahay?: 15+ tuntunin sa real estate na dapat mong malaman, mula FICO hanggang escrow

Dapat ba akong magbayad ng utang sa zombie?

Bagama't walang ahensiya ng pederal na pamahalaan ang sumusubaybay sa bilang ng mga pagkilos sa pagreremata sa mga pangalawang pagkakasangla, sinasabi ng mga abogadong tumutulong sa mga may-ari ng bahay na tumaas sila sa mga nakaraang taon. Sinasabi ng mga abogado na marami sa mga pautang ay pagmamay-ari ng mga bumibili ng mga problemadong mortgage at hinahabol na ngayon dahil tumaas ang mga halaga ng bahay at mayroong higit na katarungan sa mga ito.

"Hinawakan nila ang mga ito, walang komunikasyon sa mga nanghihiram," sabi ni Andrea Bopp Stark, isang abogado sa National Consumer Law Center na nakabase sa Boston. “At saka bigla na lang silang lalabas sa woodwork at nagbabanta na i-remata dahil ngayon may halaga na sa property. Maaari silang magremata sa ari-arian at talagang makakuha ng isang bagay pagkatapos mabayaran ang mga unang sangla.”

Patuloy ang kuwento

Ang mga abogado ng mga may-ari ng mga pautang at ang mga kumpanyang nagseserbisyo sa kanila ay nangangatuwiran na sila ay naghahabol ng lehitimong pagkakautang, anuman ang paniniwalaan ng nanghihiram. At sinasabi nila na kumikilos sila nang legal para i-claim ito.

Paano ito nangyari?

Ang mga aksyon ng korte ay maaari na ngayong masubaybayan hanggang sa dulo ng housing boom sa unang bahagi ng siglong ito. Ang ilan ay may kinalaman sa home equity lines of credit. Ang iba ay nagmula sa "80/20" na mga pautang, kung saan ang mga bumibili ng bahay ay maaaring kumuha ng unang pautang na sumasaklaw sa humigit-kumulang 80% ng presyo ng pagbili, at isang pangalawang pautang na sumasakop sa natitirang 20%.

Ang paghahati ng mga pautang ay nagpapahintulot sa mga nangungutang na maiwasan ang malalaking paunang bayad. Ngunit ang pangalawang mga pautang ay maaaring magdala ng mga rate ng interes na 9% o higit pa at mga pagbabayad ng lobo. Sinasabi ng mga tagapagtaguyod ng consumer na ang mga pautang - marami na nagmula sa mga na-discredit na nagpapahiram - kasama ang mga mandaragit na termino at ibinebenta sa mga komunidad na may kulay at mas mababang kita na mga kapitbahayan.

Ang pagdagsa sa mga taong nahuhuli sa mga pagbabayad ng mortgage pagkatapos magsimula ang Great Recession ay kasama ang mga may-ari ng bahay na may pangalawang pautang. Kabilang sila sa mga taong sinamantala ang mga programa sa pagbabago ng pederal na pautang, nag-refinance o nagdeklara ng pagkabangkarote upang makatulong na panatilihin ang kanilang mga tahanan.

Sa ilang mga kaso, ang mga unang pautang ay binago ngunit ang pangalawa ay hindi.

Ilang taon bago mapatawad ang utang?

Ang ilang pangalawang mortgage sa oras na iyon ay "siningil," ibig sabihin ang pinagkakautangan ay tumigil sa paghahanap ng bayad. Hindi ibig sabihin na pinatawad na ang utang. Ngunit iyon ang impresyon ng maraming may-ari ng bahay, ang ilan sa kanila ay tila hindi naiintindihan ang 80/20 na istraktura ng pautang.

Sinasabi ng ibang mga borrower na nahirapan silang makakuha ng mga sagot tungkol sa kanilang pangalawang loan.

Sa lugar ng Miami, si Pastor Carlos Mendez at ang kanyang asawa, si Lisset Garcia, ay pumirma ng pagbabago sa kanilang unang mortgage noong 2012, matapos ang mga paghihirap sa pananalapi ay nagresulta sa mga hindi nabayarang pagbabayad at pagkalugi. Binili ng mag-asawa ang bahay sa Hialeah noong 2006, dalawang taon pagkatapos ng pagdating mula sa Cuba, at doon pinalaki ang kanilang dalawang anak na babae.

Sinabi ni Mendez na hindi sila nakakuha ng mga sagot tungkol sa katayuan ng kanilang pangalawang mortgage mula sa bangko at kalaunan ay sinabihan na ang utang ay kinansela, o kakanselahin.

Pagkatapos noong 2020, nakatanggap sila ng foreclosure paperwork mula sa ibang may-ari ng utang.

Ang kanilang abogado, si Ricardo M. Corona, ay nagsabi na sila ay sinabihan na sila ay may utang na $70,000 sa mga past due payment at $47,000 sa prinsipal. Ngunit sinabi niya sa mga talaan na ang utang ay sinisingil noong 2013 at ang mga may hawak ng pautang ay walang karapatan sa mga pagbabayad ng interes na nagmula sa mga taon kung kailan hindi nakatanggap ng pana-panahong mga pahayag ang mag-asawa. Nakabinbin ang kaso.

"Sa kabila ng lahat, ipinaglalaban namin at nagtitiwala sa hustisya, pinapanatili ang aming pananampalataya sa Diyos, upang malutas namin ito at mapanatili ang bahay," sabi ni Mendez sa Espanyol.

Ang mga pangalawang pautang ay nakabalot at naibenta, ang ilan ay maraming beses. Ang mga partido sa likod ng mga aksyon ng korte na inilunsad upang mangolekta ng pera ngayon ay kadalasang mga mamumuhunan na bumibili ng tinatawag na distressed mortgage loan sa malalim na diskwento, sabi ng mga tagapagtaguyod. Marami sa mga bumibili ng utang ay mga limitadong kumpanya ng pananagutan na hindi kinokontrol sa paraang tulad ng malalaking bangko.

Ang nagsasakdal sa aksyon sa tahanan ng Mendez at Garcia ay nakalista bilang Wilmington Savings Fund Society, FSB, "hindi sa indibidwal na kapasidad nito kundi bilang isang Trustee para sa BCMB1 Trust."

Sinabi ng isang tagapagsalita para kay Wilmington na kumikilos ito bilang isang tagapangasiwa sa ngalan ng maraming pinagkakatiwalaan at "walang awtoridad na may kinalaman sa pamamahala ng real estate sa portfolio." Ang mga pagsisikap na makahanap ng isang taong nauugnay sa BCMB1 Trust upang tumugon sa mga tanong ay hindi matagumpay.

Ang ilang taong nahaharap sa foreclosure ay nagsampa ng sarili nilang mga demanda na nagbabanggit ng mga pederal na kinakailangan na nauugnay sa mga pana-panahong pahayag o iba pang mga batas sa proteksyon ng consumer. Sa Georgia, isang babaeng nahaharap sa foreclosure ang nag-claim sa pederal na hukuman na hindi siya nakatanggap ng pana-panahong mga abiso tungkol sa kanyang pangalawang mortgage o mga abiso noong inilipat ito sa mga bagong may-ari, gaya ng iniaatas ng pederal na batas. Ang kaso ay naayos noong Hunyo sa ilalim ng mga kumpidensyal na termino, ayon sa mga paghaharap sa korte.

Paano ko maaalis ang utang ng zombie?

Sa New York, si Prophete ay isa sa 13 nagsasakdal sa isang pederal na demanda na nagsasabing ang utang sa mortgage ay hinahangad na lampas sa anim na taong batas ng mga limitasyon ng New York, na nagreresulta sa mga paglabag sa batas ng pederal at estado.

"Sa palagay ko kung bakit ito nakapipinsala ay ang mga ito ay mga may-ari ng bahay na nagtrabaho nang husto upang maging napapanahon sa kanilang mga pautang," sabi ni Rachel Geballe, isang deputy director sa Brooklyn Legal Services, na naglilitis ng kaso sa The Legal Aid Society. "Akala nila sila na ang bahala sa kanilang utang."

Ang mga nasasakdal sa kasong iyon ay ang loan servicer na SN Servicing at ang law firm na Richland at Falkowski, na kumakatawan sa mortgage trust na kasangkot sa mga aksyon ng korte, kabilang ang BCMB1 Trust, ayon sa reklamo. Sa mga paghaharap sa korte, pinagtatalunan ng mga nasasakdal ang interpretasyon ng nagsasakdal sa batas ng mga limitasyon, sinasabing kumilos sila nang maayos at naghahangad na i-dismiss ang demanda.

"Ang mga paratang sa iba't ibang mga aksyon sa pagreremata ng mortgage ay makatotohanan at hindi mapanlinlang o mapanlinlang," sumulat si Attorney Daniel Richland sa isang liham sa hukom. "Ang mga paratang ng nagsasakdal, sa kabilang banda, ay hindi kapani-paniwala at sa gayon ay ginagarantiyahan ang pagpapaalis."

Ang manunulat ng Associated Press na si Claudia Torrens at ang mananaliksik na si Jennifer Farrar ay nag-ambag.

Ang artikulong ito ay orihinal na lumitaw sa USA TODAY: Ano ang 'Zombie Debt?' Ang mga may-ari ng bahay ay nahaharap sa foreclosure sa mga lumang mortgage.