Ano ang Nauuna Para sa Pabahay Sa 2023: Paghina at Paghinto ng Single-Family

Noong Enero 2020 nagpakasawa ako sa isang hula hindi lamang tungkol sa 2020, ngunit sa buong dekada. Kahit papaano, na-miss ko ang pandaigdigang pandemya at pag-shutdown na mangyayari makalipas ang ilang linggo. Kaya, may kaunting kaba na muli akong naisip tungkol sa susunod na taon sa tulong ng isang artikulo sa Wall Street Journal na nagsusuri ng data mula sa ikatlong quarter ng 2022. Sa madaling salita, nagsimula nang bumagal ang merkado ng pabahay at magiging isang huminto sa unang kalahati ng 2023. Ang susunod na mangyayari ay depende sa kung ano ang ginagawa ng mga cash buyer sa kanilang pera at kung ang mga pamahalaan ay gagawa ng matalinong mga desisyon o magpapalala ng mga bagay.

Ang kuwento ng Wall Street Journal (ang Journal). ay may headline tungkol sa malaking pag-uugali ng mamumuhunan sa merkado ng pabahay, ngunit ito ay nagtatapos sa pagsakop sa mga pangunahing punto ng data na may kaugnayan sa pagbuo ng isang larawan ng ekonomiya ng pabahay, lalo na ang pagmamay-ari at pagrenta ng isang pamilya. Ang pagmamay-ari ay naging isang bagay na kinahuhumalingan ng ilang mga tagapagtaguyod at lalo na ang Port of Cincinnati na may nagbukas ng kampanya laban sa tinatawag nitong "institutional investors" o "corporate investors."

Itinuro ko na ito ay isang kakaibang pagsisikap, sinusubukang ihinto ang pamumuhunan sa paupahang pabahay sa pamamagitan ng pagbili ng pabahay gamit ang pera mula sa pagbebenta ng bono sa mga namumuhunan. Itinuturo ng kuwento ng Journal na, "Ang pagbili ng mga mamumuhunan ng mga bahay ay bumagsak ng 30% sa ikatlong quarter, isang palatandaan na ang pagtaas ng mga rate ng paghiram at ang mataas na presyo ng bahay na nagtulak sa mga tradisyunal na mamimili sa sideline ay nagiging sanhi ng pag-atras din ng mga kumpanyang ito.” Marahil ay magpapalamig din ito sa regulatory fervor sa paligid ng isyu.

Ngunit ang data ay nagpapahiwatig na sa pangkalahatan, nagkaroon ng "pagbaba sa pangkalahatang mga benta ng bahay, na bumagsak sa mga rate ng mortgage na tumataas nang mabilis." Ang pagkuha ng mga single-family home ng mga namumuhunan ay kadalasang para sa layunin ng rehabilitasyon sa kanila at pagkatapos ay gawing paupahang pabahay. Nalaman ng kuwento ng Journal na, Nagsimula na ring bumagal ang paglago ng upa. Ang mga renta para sa mga single-family home ay tumaas ng 10.1% taon sa bawat taon noong Setyembre, bumaba mula sa 13.9% noong Abril, ayon sa housing data firm na CoreLogicCLGX
.” Ito ay "mas malakas pa kaysa sa merkado ng apartment." Ang kuwento ay nag-posito na ang rental market para sa mga single-family home ay tumigil dahil ang mga umuupa ng ganoong tipo ay may mas maraming pera. Ito ay hindi kinakailangan ang kaso. Kadalasan, ang mga maliliit na mamumuhunan ay nakakakuha ng mga bahay sa parehong paraan tulad ng mga mas malalaking bahay, at madalas ang mga ito ay nagsisilbi sa mas malalaking pamilya na may mas kaunting pera.

Ngunit totoo rin na ang mga tagapagbigay ng pabahay na ito "Nakaharap ang mga problema mula sa tumataas na pagtatasa ng buwis sa ari-arian na kasabay ng napakalaking pagtaas ng pagpapahalaga sa presyo ng bahay." Ang kaguluhan sa pagbili noong nakaraang taon ay nagtulak ng pataas na halaga ng asset, na naglalagay ng presyon sa mga may-ari hindi lamang sa mas matataas na pagtatasa, ngunit upang ibenta sa mga naninirahan sa may-ari, ang mga taong gustong bumili ay hindi nangungupahan.

Ang lahat ng ito ay nangyayari sa isang panahon kung kailan, tulad ng sa Cincinnati, “ang malalaking paupahang panginoong maylupa ay dumarating sa ilalim ng higit na pagsisiyasat mula sa mga pederal at lokal na pamahalaan." Natugunan ko na ang mga isyu sa pagmamay-ari sa ibang lugar, ngunit narito kung saan nakakatulong ang lahat ng background na ito na maging batayan ng aking mga hula tungkol sa kung ano ang hinaharap sa taong ito. Habang nalaman ng mga mamimili na hindi nila kayang bumili dahil sa mataas na mga rate ng interes, at ang mga nagbebenta ay hindi makahanap ng mga mamimili na makakapagbayad ng sapat, magkakaroon ng maraming nababagabag na mga may-ari, lalo na kung ang isang pag-urong ay susugod at ang mga tao ay magsisimulang mawalan ng trabaho.

Tulad noong 2008 at 2009, makikita ng mga taong may pera ang kanilang sarili sa isang posisyon upang maibsan ang problemang ito sa pamamagitan ng pagbili ng maraming lupa at pabahay, at maging ang mga proyektong nasa ilalim ng konstruksyon o sa pagpopondo ngayon. Pinatutunayan ito ng kuwento ng Journal para sa mas malalaking mamumuhunan na iminumungkahi nito na "naghahanda ng malalaking pondo upang mag-snap ng mga tahanan. Ang negosyo ng pamamahala ng asset ng JP Morgan ay nagsabi nitong buwang ito ay bumuo ng isang joint venture sa paupahang landlord na Haven Realty Capital upang bumili at bumuo ng $1 bilyon sa mga bahay. Gagawin nitong, "mahirap para sa mga tradisyunal na mamimili na samantalahin." Masasabi mo ulit yan!

Habang natutuyo ang murang pera, at nawalan ng trabaho ang mga tao, marami – kabilang ang mga developer at tagabuo – ang magiging desperado na mag-piyansa. Itinuro ko sa ibang lugar, mabibigo ang merkado ng pabahay na makagawa ng maraming pabahay sa 2023; magiging masyadong mapanganib na magsimula ng anumang mga proyekto sa isang kapaligirang inilalarawan sa kuwento ng Journal. Habang humihinto ang produksyon, at ang mga may pera ay bumibili ng lupa, pabahay, at mga proyekto, lalo na ang mga lungsod ay magiging handa para sa isang malaking pagtaas ng presyo kapag bumalik ang demand sa huli ng taon o sa 2024.

Ang mga lokal na pamahalaan ay malamang na gumawa ng dalawang bagay. Una, tulad ng sa Cincinnati, matutukso silang parusahan ang mga namumuhunan o iba pang bumibili ng mga ari-arian gamit ang cash. Hindi ito makakatulong ngunit magpapadilim sa hinaharap. Ang paghabol sa mga mamumuhunan ay mangangahulugan lamang ng mga foreclosure at pagkabangkarote para sa mga pinalawig na negosyo at mga may-ari, na higit na nakakapinsala sa supply. Ang mga bangko ay hindi rin magkakaroon ng maraming swerte sa paglipat ng mga ari-arian. Ang pangalawang bagay na gagawin ng ilang lungsod ay wala. Bagama't hindi nito mapapalala ang sitwasyon sa hinaharap, ito ay magbibigay lamang ng daan para sa gulat sa ibang pagkakataon kapag tumaas ang mga presyo dahil mahirap ang supply.

Ang magagawa at dapat gawin ng mga lungsod ngayon ay suspindihin ang lahat ng regulasyon na hindi nauugnay sa kalusugan at kaligtasan, pabilisin ang pagpapahintulot sa dramatikong paraan, at gamitin ang anumang mga mapagkukunan na mayroon ito upang mamuhunan sa pagkumpleto ng mga nababagabag na proyekto. Ang mga lokal na pamahalaan ay maaari ring bumili ng lupa sa isang bargain at pagkatapos ay i-pivot sa ibang pagkakataon, ibinabalik ang lupa sa Community Land Trust kapag bumalik ang market.

Ang mga lungsod na may kaunting pananaw at nagbibigay-daan sa kanilang sarili sa kakayahang umangkop ay mananalo sa pagbawi sa hinaharap, na magbibigay-daan sa kanilang sarili na ituro ang pagiging affordability bilang isang susi upang makaakit ng mga bagong trabaho. Ang mga walang ginagawa o nagpipilit sa pag-atake sa mga mamumuhunan o pagpapataw ng higit pang mga patakaran, ay makikita ang kanilang mga sarili, predictably, na may inflation sa merkado ng pabahay. Hindi nito sasaktan ang mga mamumuhunan na kikita, ngunit ito ay makakasama sa mga taong nahihirapang kumita at makikita nila ang kanilang mga kapalaran na nahuhuli habang ang iba ay tumataas.