Ano ang nangyayari sa mga presyo ng bahay? Ang mga rate ng mortgage, mahigpit na supply ay mga kadahilanan

Ang mga presyo ng bahay ay lumalambot sa karamihan ng mga merkado sa buong bansa.

Ngunit ang mga presyo ng bahay ay mas mataas pa rin kumpara sa isang taon na ang nakalipas, at malamang na hindi sila babagsak nang husto.

Ang matalim na pagtaas ng mga rate ng mortgage sa nakalipas na ilang buwan ay nagpamahal ng pabahay para sa sinumang nangangailangan ng pautang. Bagama't umuurong ang ilang mamimili, at ibinababa ng ilang nagbebenta ang hinihiling nila, ang malakas na demand at mahigpit na supply ay sumusuporta sa mga presyo.

Gumagamit ang mga kamakailang ulat ng mga buwanang paghahambing dahil sa mabilis na pag-ikot sa dating mainit, na hinimok ng pandemic na housing boom. Kaya ang mga pagbabago ay maaaring magmukhang dramatiko.

Ang Black Knight, isang real estate software, data at analytics firm, ay nag-ulat ng ikalawang sunod na buwan ng mga pagtanggi noong Agosto, na may mga presyong bumaba ng 0.98% mula Hulyo. Nag-ulat ito ng pataas na binagong 1.05% buwanang pagbaba sa Hulyo. Kung pinagsama-sama, ang mga ito ay nagmamarka ng pinakamalaking buwanang pagbaba sa higit sa 13 taon at ang ikawalong pinakamalaking mula noong unang bahagi ng 1990s, sabi ni Black Knight.

"Alinman sa mga ito ang magiging pinakamalaking isang buwang pagbaba ng presyo mula noong Enero 2009 - magkasama silang kumakatawan sa dalawang sunod na buwan ng makabuluhang pag-atras pagkatapos ng higit sa dalawang taon ng paglago ng record-breaking," Ben Graboske, presidente ng data at analytics ng Black Knight , isinulat sa ulat.

"Ang mga buwan lamang na may materyal na mas mataas na solong buwang pagbaba ng presyo kaysa sa nakita natin noong Hulyo at Agosto noong taglamig ng 2008, kasunod ng pagkabangkarote ng Lehman Brothers at kasunod na krisis sa pananalapi,” idinagdag niya.

Sa kabila ng lahat ng mga salik na ito, mahalagang tandaan na ang real estate ay labis ding naiimpluwensyahan ng mga lokal na puwersang pang-ekonomiya. Ito ay pana-panahon din. Ang mga pamilya ay may posibilidad na bumili ng mas malaki, mas mahal na mga tahanan sa tagsibol at tag-araw, upang maaari silang lumipat sa pagitan ng mga taon ng paaralan. Iyon ay nagpapataas ng mga presyo. Ang mga mas maliit, hindi gaanong mahal na mga bahay ay may posibilidad na magbenta sa taglagas at taglamig, na nagpapababa ng mga presyo. Ito ang dahilan kung bakit ang mga presyo ng bahay ay karaniwang inihahambing taon-taon, upang makuha ang pinakatumpak na pagbabasa.

Ang average na presyo ng bahay ngayon ay humigit-kumulang 2%, o $8,800, mula sa pinakamataas nitong Hunyo na $438,000. Ang Black Knight ay nag-ulat na ang mga presyo ay bumaba sa kanilang mga taluktok sa 97 sa 100 pinakamalaking merkado sa US, ngunit sila ay humigit-kumulang 40% na mas mataas kaysa noong 2019, bago ang pandemya.

Ngunit ang rate ng paglago ay lumalamig. Sa linggong ito, iniulat ng CoreLogic na ang mga presyo ng bahay ay 13.5% na mas mataas noong Agosto kaysa sa parehong buwan noong nakaraang taon. Iyon ang pinakamababang taunang rate ng pagpapahalaga mula noong Abril 2021, ayon sa ulat. Bahagyang sinasalamin nito ang lumalamig na pangangailangan ng mamimili dahil sa mas mataas na rate ng mortgage. Inaasahan ng CoreLogic na ang mga taunang pagtaas na ito ay patuloy na lumiliit, ngunit magpapakita pa rin ng pakinabang na 3.2% sa Agosto ng susunod na taon.

Ang National Association of Realtors, sa kanyang Ulat sa pagbebenta ng bahay noong Agosto, ay nagpakita na ang median na presyo ng isang umiiral na bahay ay tumaas ng 7.7% taon sa paglipas ng taon. Ikumpara iyon sa 15% year over year gain noong nakaraang Mayo. Ang median ay kadalasang nababaluktot ng mga uri ng mga bahay na nagbebenta. Pagkatapos ng boom sa luxury home sales sa panahon ng pandemya, bumaba ang benta ng mga bahay na mas mataas ang presyo noong Agosto. Na maaaring account para sa hindi bababa sa ilan sa mga mas maliit na taunang kita.

Ang Realtors ay, gayunpaman, tandaan na habang ang mga presyo ng bahay ay tradisyonal na bumababa mula Hulyo hanggang Agosto, sa taong ito ay bumaba sila sa tatlong beses sa normal na bilis.

Ang ilang mga merkado ay lumalambot nang mas mabilis kaysa sa iba. Ang ilan sa mga merkado na nakikita ang pinakamalaking pagbaba ay ang ilan sa mga dating priciest, tulad ng San Jose, San Francisco at Seattle, ayon sa Black Knight. Ang mga merkado na ito ay pinakamahirap na tinatamaan ng tumataas na mga rate ng mortgage dahil sila ay hindi kayang-kaya sa simula.

Ang iba pang mga merkado na nakakakita ng malaking pagbaba ay ang mga nakakita ng pinakamalaking pagtaas ng demand sa panahon ng pandemya, tulad ng Phoenix at Las Vegas. Sa kakayahang magtrabaho mula sa kahit saan, dumagsa ang mga tao sa mga mas abot-kayang merkado na ito kung saan maaaring mas magiliw ang klima. Ang pagtaas ng demand na iyon ay nagpasigla sa mga presyo.

Nananatili ang malalaking pagtaas ng presyo sa mga pamilihan sa Florida, na patuloy na nakakakita ng malakas na demand dahil sa pagbabago ng maraming tech na manggagawa mula sa Silicon Valley patungo sa Sun Belt sa panahon ng pandemya.

Hindi malamang na bumagsak nang husto ang mga presyo ng bahay gaya ng ginawa nila noong Great Recession na dulot ng krisis sa pananalapi dahil mas marami ang demand kaysa sa supply.

Bago ang pandemya, mababa ang mga supply dahil sa isang dekada ng underbuilding kasunod ng Great Recession. Ang galit na galit na pagbili ng bahay sa panahon ng pandemya ay nagpalala lamang sa kakulangang iyon. Ang imbalance ng supply demand na iyon ang nagtulak sa mga presyo ng bahay ng higit sa 40% na mas mataas sa loob lamang ng dalawang taon.

Mas kaunti rin ang nagbebenta. Nakikita nila ang paghina ng merkado at ang ilan ay hindi gustong kumita ng mas kaunti para sa kanilang tahanan kaysa sa tingin nila ay nararapat.

"Sa ngayon, ang mga prospective na nagbebenta ay hindi lamang nakakaranas ng pagbagsak ng demand at pagbaba ng mga presyo dahil sa tumaas na mga rate ng interes, ngunit mayroon din silang lumalagong disisentibo na isuko ang kanilang mga dating mababang rate na mortgage sa kapaligiran na ito. Ang ilan ay maaaring naghihintay sa merkado upang makita kung ang demand - at mga presyo - ay bumalik sa tagsibol," sabi ni Graboske.

Mayroong humigit-kumulang tatlong buwan ng supply sa umiiral na home market, na halos kalahati ng itinuturing na balanseng merkado. Mayroong mas maraming supply sa bagong home market, ngunit ang bagong construction ay may hulog sa presyo, at ang mga mamimili ngayon ay nakikipaglaban sa mas mataas na mga rate ng mortgage. Ang pagiging abot-kaya ay nasa isa pa rin sa pinakamasamang antas sa kasaysayan, sa kabila ng bahagyang paglambot ng mga presyo.

Ang tila sinasang-ayunan ng karamihan sa mga eksperto ay hindi ito isang "normal" na merkado ng pabahay o kahit isang normal na pagwawasto sa mga presyo. Ang inflation, pandaigdigang kawalan ng katiyakan sa ekonomiya, tumataas na mga rate ng mortgage at isang masikip na supply ng mga bahay na ibinebenta ay pawang nagpapabigat sa mga potensyal na mamimili. Ito ay nananatiling upang makita kung hanggang saan sila aatras at kung magkano ang pullback na iyon ay magpapalamig sa mga presyo.