Kung saan ang Real Estate

Maaaring may maliit na pag-aalinlangan na hangga't ang Federal Reserve (Fed) ay nananatiling nakatuon sa mga patakaran nitong anti-inflation tightening, pabahay - mga benta, pati na rin ang konstruksiyon at pagpepresyo - ay patuloy na magdurusa mula sa tumataas na mga rate ng mortgage. Ngunit hindi iyon ang buong kuwento. Papasok ang mga crosscurrents sa housing equation habang ang mga tao ay dumarami upang makita ang real estate bilang isang paraan upang maprotektahan ang kanilang kayamanan mula sa masamang epekto ng inflation sa mga stock, bond, at iba pang instrumento sa pananalapi.

Sa ngayon, karamihan sa pressure ay nakahilig sa negatibong bahagi ng real estate ledger. Dahil nagsimulang itaas ng Fed ang mga rate ng interes noong Marso, ang average na rate sa isang 30-taong fixed-rate na mortgage ay tumaas, kahit na hindi pantay, mula 2.8% hanggang sa higit sa 6.0%. Dahil ang hakbang na ito ay nadoble ng higit sa halaga ng pagsuporta sa isang mortgage, hindi kataka-taka na ang pagbili ay nagdusa. Ang mga benta ng mga bagong bahay, ayon sa sinusubaybayan ng Commerce Department, ay bumagsak ng 39% mula sa pinakamataas noong Enero hanggang Hulyo, ang pinakabagong panahon kung saan available ang data. Sumunod na ang construction. Ang mga pagsisimula ng mga bagong tahanan sa buong bansa, ay bumaba ng 19% mula sa kanilang pinakamataas noong nakaraang Pebrero. Ang mga presyo ng bahay, masyadong, ay lumambot. Ang median na presyo ng isang umiiral nang bahay na ibinebenta sa Estados Unidos ay bumagsak ng 2.2%, ayon sa National Association of Realtors (NAR), mula $420,000 noong Hunyo hanggang $410,600 nitong nakaraang Hulyo, ang pinakahuling panahon kung saan nag-aalok ang asosasyon ng figure.

Nangangako ang Fed na tataas ang masamang presyon sa mga darating na buwan. Si Chairman Jerome Powell, maliwanag, ay tumanggi na sabihin nang eksakto kung gaano kalayo at kung gaano kabilis niya balak na itaas ang mga rate ng interes, ngunit siya ay nakatuon sa pagpapatuloy ng mga hakbang hangga't kinakailangan upang makontrol ang inflation. Maliban na lamang kung ang bansa ay magiging napakaswerte, at ang inflation ay humina sa sarili nitong, siya ay kailangan na gumawa ng higit pa kaysa sa dati na niya. Isaalang-alang na sa inflation na tumatakbo sa 7-8% at 1-taon na mga rate ng interes sa 3-4%, ang mga borrower ay nagbabayad ng pautang gamit ang mga dolyar na mas malaki ang nawala sa tunay na kapangyarihan sa pagbili kaysa sa interes na ibinibigay nila sa nagpapahiram. Iyon ay halos hindi gumagawa ng malaki upang pigilan ang daloy ng mga hinihingi na nagdudulot ng inflation para sa kredito.

Ngunit kahit na ang malamang na mga aksyon ng Fed ay nagpapataas ng mga gastos sa mortgage at naaayon ay nagpapatindi ng masamang impluwensya sa pabahay, ang pagnanais na pigilan ang inflation sa real estate ay lalong papasok. Gagawin ng mga tao ang kanilang makakaya upang makabili, sa kabila ng pagtaas ng mga gastos, dahil ang pagmamay-ari ng bahay, tahasan man o sinusuportahan ng isang fixed-rate na mortgage, ay magpapatatag ng isang mahalagang bahagi ng mga badyet ng sambahayan, isang mahusay na pang-akit sa isang kapaligiran kung kailan ang inflation ay tumataas ang lahat. iba pang gastos sa pamumuhay. Higit pa rito, malamang na tumaas ang real estate kasabay ng pangkalahatang rate ng inflation, na ginagawa itong mas kaakit-akit na tindahan ng kayamanan kaysa sa mga bono, na makikita ang kanilang mga presyo na bumaba sa bawat pagtaas ng interes at mga stock, na magdurusa ng isang masamang kalkulasyon sa pagpapahalaga mula sa tumataas na mga rate ng interes pati na rin ang hindi maiiwasang kawalang-katiyakan na dulot ng pangkalahatang mga presyur sa presyo.

Tiyak na nanaig ang mga puwersang ito noong huling malaking inflation noong 1970s at 1980s. Sa pagitan ng 1970 at 1990, ang index ng presyo ng mga mamimili sa bansang ito ay tumaas ng 6.2 porsiyento sa isang taon sa karaniwan. Ang mga fixed mortgage rate ay tumaas mula sa humigit-kumulang 7.3 porsiyento noong 1970 hanggang mahigit 13 porsiyento noong 1985, na nagpapataas ng halaga ng pagsuporta sa isang mortgage ng halos 80 porsiyento. Para sa mga ganap na nagmamay-ari ng kanilang mga bahay o naka-lock ang kanilang mga rate ng mortgage, wala itong ibig sabihin, ngunit ito ay mahalaga sa mga prospective na mamimili. Gayunpaman, sa kabila ng napakalaking pagtaas ng mga rate ng mortgage na ipinataw sa pagbili, ang median na presyo ng isang bahay na ibinebenta sa Estados Unidos ay tumaas sa panahong ito mula $23,900 hanggang $125,000 isang pagtaas ng 8.6 porsiyento sa isang taon at isang return-on-investment na 2.4 na porsyentong puntos sa isang taon na labis sa inflation at mas mahusay kaysa sa karamihan ng iba pang mga sasakyan na magagamit sa mga mamumuhunan.

Siyempre, ang tumataas na mga gastos sa mortgage sa panahong ito ay naghadlang sa mga mamimili na naghahanap ng hedge ng inflation ng real estate, at gagawin nila ito sa kasalukuyang kapaligiran. Ngunit sa halip na itaboy lamang ang mga tao, iminumungkahi ng kasaysayan na ang mga mamimili ay malamang na magbawas sa pamamahagi ng presyo. Ang paghihigpit sa badyet na ipinataw ng tumataas na mga gastos sa financing ay mag-uudyok sa mga tao na huwag lumayo sa halip na manirahan sa isang maliit na bahay sa marahil sa isang hindi gaanong marangyang lokasyon. Ang epektong ito ay nakikita na sa data ng Commerce Department. Noong nakaraang Disyembre, nang ang mga rate ng mortgage ay mababa pa at ang mga alalahanin sa inflation ay umuusbong pa lamang, isang hindi katimbang na bilang ng mga benta ang naganap sa mas mataas na dulo ng pamamahagi ng presyo. Bagama't ang median na presyo ng bahay na sinusubaybayan ng NAR ay umabot sa humigit-kumulang $360,000, ang ganap na isang-katlo ng mga pagbili ng bahay sa buong bansa ay naganap sa mahigit $500,000. 29% lamang ng mga pambansang pagbili ang naganap sa mga presyong malapit sa median. Sa pagtaas ng mga rate ng mortgage, naganap ang isang paggalaw pababa sa pamamahagi ng presyo. Noong Hulyo, humigit-kumulang 83% ng mga pagbili ang naganap sa mga presyong malapit na naka-cluster sa median na presyo.

Ang nagsisimulang pattern na ito ay malamang na maging mas sukdulan sa huling bahagi ng taong ito at sa 2023. Maaari itong tumagal nang mas matagal sa hindi malamang na kaganapan na magpapatuloy ang inflation. Ang mga benta sa pinakamatataas na presyo ay walang alinlangan na tataas. Ang pagiging abot-kaya ay nangangahulugan na mas mababa sa mga bumibili sa hanay na iyon, habang ang parehong mga taong ito ay may matinding pangangailangan na protektahan ang yaman mula sa mga pagkalugi sa mga pamilihan sa pananalapi at mula sa iba pang mga pinsala ng inflation. Ang iba na minsan ay maaaring maabot dahil sa mababang mga rate ng mortgage ay mangangalakal nang mas malapit sa median na presyo, habang ang mga palaging kailangang bumili sa mas mababang dulo ng pamamahagi ng presyo ay mapipilitang umalis sa merkado. Ang mga negatibong panggigipit ay mapipigilan ang mga benta at konstruksyon at pipigilin ang mga nadagdag sa presyo, ngunit mas mababa kaysa sa maaaring iminumungkahi ng isang simpleng pagtingin sa halaga lamang ng financing.