I nai-publish isang piraso noong nakaraang linggo na nagsusuri sa US pamilihan ng pabahay.
Sinulat ko iyon nang may pagsikat rate ng mortgage at isang ekonomiya na humihila sa kanyang mga takong (upang maging magalang), ang mga presyo ng bahay ay tiyak na bumaba. Gayunpaman, nag-hypothesis ako na ang pagbaba ay malayo sa pagwawasak, na ang mga presyo ay malamang na hindi bumaba sa ibaba ng mga antas ng pre-pandemic.
Para sa mga may-ari ng bahay, habang masasaktan ang mga pagbabayad sa mortgage, tumaas ng 44% ang mga presyo ng bahay sa panahon ng COVID, tinitingnan ang median na mga presyo ng bahay na benta sa US. Laban sa kontekstong ito, kahit na ang isang hypothetical na 25% na pagbawas sa mga presyo ng bahay para sa Q1 ng 2023 ay hindi man lang hahatakin ang mga presyo pababa sa antas na kung saan sila ay nasa Q2 ng 2020.
Upang maging malinaw – hindi ako nagtataya ng 25% na pagbaba. Ang pinaka-matinding hula ng analyst ay nasa ibaba sa antas na ito, at iyon ay sa loob ng isang yugto ng panahon ng susunod na taon o dalawa, hindi isang quarter. Isa lamang itong pagpapakita kung gaano kalayo tumaas ang mga presyo ng bahay, at kung paano makapagbibigay ng pananaw ang pag-zoom out.
May dahilan para maniwala na bababa ang mga presyo ng bahay
Mayroon ding maraming mga dahilan upang maghagis ng pagdududa sa mga pinaka matinding downside na hula, gayunpaman. Ang una ay ang pinakatanyag - supply. Sa maraming malalaking lungsod lalo na, ang demand ay higit pa rin sa supply. Alam mo ba kung ano ang sinasabi nila tungkol sa demand at supply?
Kaya't ang isang suntok sa demand ay tiyak na magpapabagal sa paglago ng presyo, ngunit mahirap isipin ang isang pag-crash ng kalamidad sa mga lugar na lubhang kanais-nais para sa simpleng dahilan na napakaraming tao para sa napakakaunting mga tahanan.
Marami ang tumuturo sa 2008 bilang isang simbolo kung paano makukuha ang mga masasamang bagay sa merkado ng pabahay. Gayunpaman, hindi ito isang makatarungang paghahambing. Una, ang mga bangko ay mas mahusay na naka-capitalize ngayon kaysa noong 2008, habang ang mga kinakailangan sa reserba ay mas mataas din. Ang pagbagsak ng subprime mortgage ay isang matinding kaso ng kabaliwan na bumababa sa mga sektor ng pabahay at pagbabangko. Hindi na ito mauulit.
Ang iba pang pangunahing pagkakaiba sa oras na ito - kumpara sa 2008 at iba pang mga panahon ng pagbagal - ay ang patuloy na katatagan ng merkado ng paggawa. Ang kawalan ng trabaho ay hindi aabot sa kalaliman ng 2008, sa pagtataya ng IMF ng 1% na pagtaas sa kawalan ng trabaho sa susunod na taon. Sa panahon ng pag-crash noong 2008, ang bilang na ito ay na-triple.
Utang ng sambahayan – pareho sa Europa at ang US – mas mababa rin ngayon kaysa noong panahon ng pag-crash. Sa pagtaas ng mga rate ng interes, ito ay may mahalagang epekto. Ang mas mataas na mga rate ng interes ay nangangahulugan ng mas mabigat na pagbabayad; sa katunayan, ang mas mataas na mga rate na ito ay ang nag-iisang pinakamalaking driver ng lambot ng pabahay, dahil ang mga pagbabayad sa mortgage ay nagiging mas mabigat.
Gayunpaman, sa kabila ng napakababang utang ng soberanya sa mga nakalipas na taon (at isang bagay na madalas kong sinasaklaw sa aking pagsusuri), sa antas ng sambahayan ay mas kaunti ang utang kaysa noong 2008. Nangangahulugan ito na ang mga indibidwal ay hindi gaanong napipiga ng tumataas na mga singil kung saan sila ay magiging , muling tumutulong upang maiwasan ang pagbagsak ng demand sa bahay at mga presyo mula sa isang bangin.
Ang pagpapahiram ng mortgage ay higit na kinokontrol at konserbatibo kaysa sa dati. Ang mga pamahalaan at regulator ay lumipat upang linisin ang merkado sa pagtatapos ng krisis noong 2008, at ang mga pagkilos na ito ay magpoprotekta sa mga mamimili.
Gaano kalala ang Financial Crisis?
Gayunpaman, sa kabila ng lahat ng malalaking kahinaan na ito sa merkado ng pabahay na inilantad ng krisis noong 2008, bumaba pa rin ang mga presyo ng 13% lamang mula sa tuktok hanggang sa labangan sa pinaka-industriyalisadong mga bansa, gaya ng iniulat noong nakaraang linggo sa Financial Times. Ito ang dahilan kung bakit, kapag nagbabasa ng mga ulat tulad ng kamakailang hula ni UK mortgage lender Nationwide na ang mga presyo ay maaaring bumaba ng hanggang 30%, ako ay nag-aalangan.
Ang merkado ng pabahay ay malinaw na lumambot. Sa katunayan, mayroon na ito. Ang 30-taong mortgage ay nasa hilaga na ngayon ng 7% sa US, na naging mas mababa sa 3% noong nakaraang taon. Laban sa kontekstong ito, imposibleng magtaltalan na ang merkado ng pabahay ay hindi tatama.
Ngunit kapag ang mga hula ng mga numero tulad ng 20% ay lumabas, nahihirapan akong sundin ang lohika. Ang mga salik tulad ng anemic na suplay sa malalaking lungsod, isang nababanat na merkado ng paggawa, mas mahigpit na pagpapautang, mas kaunting utang sa sambahayan at isang mas malusog na sitwasyon ng reserba para sa mga bangko ay nagsasama-sama upang makagawa ng napakalakas na batch ng ebidensya na ang pagbagsak dito ay hindi sa sukat ng 2008. At kahit na pagkatapos, hindi namin nakita ang ilan sa mga numero na hinuhulaan ng mga sitwasyong ito.
Ang isa pang bagay na hindi pa natin napag-usapan dito ay ang iba't ibang uri ng mga pagkakasangla ngayon patungkol sa mga pagbabayad na may interes lamang at mga lumulutang na rate. Mayroong mas kaunting mga mortgage na may interes lamang sa merkado kaysa sa kaso noong 2008, habang ang mga floating-rate na mortgage (ibig sabihin, ang mga pinaka nasaktan sa pagtaas ng mga rate) ay bumagsak nang husto sa halos bawat maunlad na bansa.
Strap sa mga tao. Tulad ng matagal ko nang sinasabi, inaasahan ko ang isang talagang magaspang na taglamig. Ngunit para sa mga presyo ng bahay, hindi pa ako sa panic mode. Bagama't tiyak kong inaasahan na makakita ng isang katamtamang pag-urong, nakikita ko ang napakaraming katibayan na magmumungkahi na ang pagbagsak ay hindi lalapit sa mga senaryo ng Armageddon na hinuhulaan ng ilang pag-aaral, lalo na sa mga pinaka-kanais-nais na mga lungsod.