Bakit Pumutok ang Housing Market Bubbles

Hindi tulad ng stock market kung saan naiintindihan at tinatanggap ng mga tao ang panganib na maaaring bumagsak ang mga presyo paminsan-minsan—minsan ay matindi—hindi talaga iniisip ng maraming tao na bibili ng bahay na ang halaga ng kanilang tahanan ay bababa nang ganoon kalaki.

Sa katunayan, ayon sa kasaysayan, ang merkado ng pabahay ay hindi naapektuhan ng mga bula ng presyo kung ihahambing sa ibang mga klase ng asset. Maaaring dahil iyon sa malaking halaga ng transaksyon na nauugnay sa pagbili ng bahay, hindi pa banggitin ang mga gastos sa pagdadala ng pagmamay-ari at pagpapanatili ng bahay—na lahat ay humihikayat sa pag-uugali ng haka-haka. Gayunpaman, ang mga pamilihan ng pabahay ay minsan dumaan sa mga panahon ng hindi makatwirang kagalakan at nakikita ang mga presyo na mabilis na tumaas bago bumalik sa linya.

Sa artikulong ito, tatalakayin natin ang mga sanhi ng mga bula sa presyo ng pabahay, ang mga nag-trigger na pumuputok ng mga bula ng pabahay, at kung bakit dapat tumingin ang mga mamimili ng bahay sa mga pangmatagalang average kapag gumagawa ng mga kritikal na desisyon sa pabahay.

Ano ang Bubble ng Pabahay?

Bago pasukin ang mga sanhi ng mga bula sa pabahay at kung ano ang nagpapalabas sa kanila, mahalagang maunawaan ang isang bubble ng pabahay sa loob at sa sarili nito. Ang mga ito ay karaniwang nagsisimula sa pagtaas ng pangangailangan sa pabahay, sa kabila ng limitadong halaga ng imbentaryo na magagamit.

Lalong tumataas ang demand kapag pumasok ang mga speculators sa merkado, na ginagawang mas malaki ang bubble habang kumukuha sila ng mga investment property at fixer-upper flips. Sa limitadong supply at napakaraming bagong demand, natural na tumataas ang mga presyo.

Ang mga bubble ng pabahay ay may direktang epekto sa industriya ng real estate, ngunit gayundin sa mga may-ari ng bahay at sa kanilang mga personal na pananalapi. Ang epekto ng isang bubble sa ekonomiya (hal., sa mga rate ng interes, mga pamantayan sa pagpapautang, at mga kasanayan sa securitization) ay maaaring magpilit sa mga tao na maghanap ng mga paraan upang makasabay sa kanilang mga pagbabayad sa mortgage kapag ang mga oras ay biglang lumiliko at nagiging mahirap. Maaaring kailanganin pa ng ilan na maghukay ng mas malalim sa kanilang mga bulsa, gamit ang mga ipon at pondo sa pagreretiro para lamang mapanatili ang kanilang mga tahanan. Ang iba ay malugi at mareremata.

Ang anumang bubble ay karaniwang isang pansamantalang kaganapan lamang. Bagama't ang mga bula sa mga equity market ay maaaring mangyari nang mas madalas, ang mga bula sa pabahay ay maaaring tumagal nang mas matagal, ayon sa International Monetary Fund (IMF), at maaaring tumagal ng ilang taon.

Mga Dahilan ng Mga Bubble ng Pabahay sa Market

Ang presyo ng pabahay, tulad ng presyo ng anumang produkto o serbisyo sa isang libreng pamilihan, ay hinihimok ng batas ng supply at demand. Kapag tumaas ang demand o bumaba ang supply, tataas ang presyo. Sa kawalan ng ilang natural na sakuna, na maaaring bawasan ang agarang supply ng mga tahanan, ang mga presyo ay tumaas kapag ang demand ay may posibilidad na lumampas sa mga uso sa supply. Ang supply ng pabahay ay maaari ding maging mabagal na tumugon sa pagtaas ng demand dahil ito ay tumatagal ng mahabang panahon upang magtayo o mag-ayos ng isang bahay, at sa mga lugar na napakaunlad ay wala nang anumang lupaing matatayuan. Kaya, kung may biglaan o matagal na pagtaas ng demand, tiyak na tataas ang mga presyo.

Sa sandaling napagtibay na ang higit sa average na pagtaas ng mga presyo ng pabahay ay unang hinihimok ng isang pagkabigla sa demand, dapat nating itanong kung ano ang mga sanhi ng pagtaas ng demand na iyon. Mayroong ilang mga posibilidad:

• Ang pagtaas ng pangkalahatang aktibidad sa ekonomiya at pagtaas ng kaunlaran na naglalagay ng mas maraming disposable na kita sa mga bulsa ng mga mamimili at naghihikayat sa pagmamay-ari ng bahay
• Isang pagtaas sa populasyon o ang demograpikong bahagi ng populasyon na pumapasok sa merkado ng pabahay
• Isang mababang, pangkalahatang antas ng mga rate ng interes, partikular na mga panandaliang rate ng interes, na ginagawang mas abot-kaya ang mga tahanan
• Mga makabagong produkto o bagong mortgage na may mababang paunang buwanang pagbabayad na ginagawang mas abot-kaya ang mga tahanan sa mga bagong demograpikong segment
• Madaling pag-access sa credit—kadalasang may mas mababang mga pamantayan sa underwriting—na nagdadala din ng mas maraming mamimili sa merkado
• High-yielding structured mortgage-back securities (MBS), gaya ng hinihingi ng mga namumuhunan sa Wall Street na nagbibigay ng mas maraming mortgage credit na magagamit sa mga nanghihiram
• Potensyal na maling pagpepresyo ng panganib ng mga nagpapahiram ng mortgage at namumuhunan ng mortgage bond na nagpapalawak ng pagkakaroon ng kredito sa mga nanghihiram
• Ang panandaliang relasyon sa pagitan ng isang mortgage broker at isang borrower kung saan ang mga borrower ay minsan ay hinihikayat na kumuha ng labis na mga panganib
• Ang kakulangan ng financial literacy at labis na pagkuha ng panganib ng mga nangungutang sa mortgage.
• Ispekulatibo at mapanganib na pag-uugali ng mga bumibili ng bahay at namumuhunan ng ari-arian na pinalakas ng hindi makatotohanan at hindi napapanatiling mga pagtatantya ng pagpapahalaga sa presyo ng bahay.
• Isang pagtaas sa pag-flip sa bahay.

Ang bawat isa sa mga variable na ito ay maaaring pagsamahin sa isa't isa upang maging sanhi ng pag-alis ng bubble sa merkado ng pabahay. Sa katunayan, ang mga salik na ito ay may posibilidad na magpakain sa isa't isa. Ang isang detalyadong talakayan ng bawat isa ay wala sa saklaw ng artikulong ito. Itinuturo lang namin na sa pangkalahatan, tulad ng lahat ng bubble, ang pagtaas ng aktibidad at mga presyo ay nauuna sa labis na pagkuha ng panganib at pag-iisip na pag-uugali ng lahat ng kalahok sa merkado—mga mamimili, nanghihiram, nagpapahiram, tagabuo, at namumuhunan.

Mga puwersang sumabog sa Bubble

Sa wakas ay sasabog ang bubble kapag lumaganap ang labis na pagkuha ng panganib sa buong sistema ng pabahay at hindi na sumasalamin ang mga presyo sa anumang bagay na malapit sa mga batayan. Mangyayari ito habang tumataas pa rin ang suplay ng pabahay bilang tugon sa naunang pagtaas ng demand. Sa madaling salita, bumababa ang demand habang tumataas pa rin ang supply, na nagreresulta sa matinding pagbaba ng mga presyo dahil walang natitira pang magbayad para sa mas maraming bahay at mas mataas na presyo.

Ang pagsasakatuparan ng panganib sa buong sistema ay na-trigger ng mga pagkalugi na dinanas ng mga may-ari ng bahay, nagpapahiram ng mortgage, namumuhunan ng mortgage, at namumuhunan sa ari-arian. Ang mga pagsasakatuparan na iyon ay maaaring maunahan ng maraming bagay:

• Ang pagtaas ng mga rate ng interes na naglalagay sa pagmamay-ari ng bahay na hindi maabot ng ilang mamimili at, sa ilang pagkakataon, ginagawang hindi kayang bayaran ang bahay na kasalukuyang pagmamay-ari ng isang tao. Madalas itong humahantong sa default at foreclosure, na kalaunan ay nagdaragdag sa kasalukuyang supply na magagamit sa merkado.
• Isang paghina sa pangkalahatang aktibidad sa ekonomiya na humahantong sa mas kaunting disposable na kita, pagkawala ng trabaho, o mas kaunting available na trabaho, na nagpapababa sa pangangailangan para sa pabahay. Ang pag-urong ay partikular na mapanganib.
• Ang demand ay naubos, na nagdadala ng supply at demand sa ekwilibriyo at nagpapabagal sa mabilis na takbo ng pagpapahalaga sa presyo ng bahay na inaasahan ng ilang may-ari ng bahay, lalo na ang mga speculators, na gawing abot-kaya o kumikita ang kanilang mga pagbili. Kapag tumitigil ang mabilis na pagtaas ng presyo, maaaring mawalan ng tirahan ang mga umaasa dito na kayang bayaran ang kanilang mga tahanan, na magdadala ng mas maraming suplay sa merkado.

Ang pangunahing punto ay kapag ang mga pagkalugi ay tumaas, ang mga pamantayan ng kredito ay hinihigpitan, ang madaling pag-utang sa mortgage ay hindi na magagamit, ang demand ay bumababa, ang supply ay tumataas, ang mga speculators ay umalis sa merkado, at ang mga presyo ay bumababa.

Ang 2007–08 Housing Market Crash

Noong kalagitnaan ng 2000s, nakaranas ang ekonomiya ng US ng malawakang bubble ng pabahay na may direktang epekto sa pagdadala sa Great Recession. Kasunod ng dotcom bubble, ang mga halaga sa real estate ay nagsimulang gumapang, na nagpasigla sa pagtaas ng pagmamay-ari ng bahay sa mga speculative na mamimili, mamumuhunan, at iba pang mga mamimili. Ang mga mababang rate ng interes, mga nakakarelaks na pamantayan sa pagpapautang—kabilang ang napakababang mga kinakailangan sa paunang bayad—ay nagbigay-daan sa mga taong hindi sana makakabili ng bahay upang maging mga may-ari ng bahay. Nagdulot ito ng mas mataas na presyo ng bahay.

Ngunit maraming mga speculative na mamumuhunan ang tumigil sa pagbili dahil ang panganib ay nagiging masyadong mataas, na humahantong sa ibang mga mamimili na lumabas sa merkado. Sa katunayan, lumabas na nang lumala ang ekonomiya, maraming mga subprime na nanghihiram ang natagpuan na ang kanilang mga sarili ay hindi makabayad ng kanilang mga buwanang pagkakasangla. Nagdulot naman ito ng pagbaba ng mga presyo. Ang mga securities na may mortgage-backed ay naibenta sa napakalaking dami, habang ang mga default ng mortgage at mga foreclosure ay tumaas sa mga hindi pa nagagawang antas.

Mean Reversion

Kadalasan, ang mga may-ari ng bahay ay gumagawa ng nakakapinsalang pagkakamali sa pag-aakalang ang kamakailang pagganap ng presyo ay magpapatuloy sa hinaharap nang hindi muna isinasaalang-alang ang mga pangmatagalang rate ng pagpapahalaga sa presyo at ang potensyal para sa ibig sabihin ng pagbabalik.

Ang mga batas ng pisika ay nagsasaad na kapag ang anumang bagay—na may densidad na mas malaki kaysa sa hangin—ay itinutulak paitaas, sa kalaunan ay babalik ito sa lupa dahil kumikilos ang mga puwersa ng grabidad dito. Ang mga batas ng pananalapi ay katulad na nagsasaad na ang mga pamilihan na dumaan sa mga panahon ng mabilis na pagtaas ng presyo o pagbaba ng halaga ay, sa kalaunan, ay babalik sa isang punto ng presyo na naglalagay sa kanila sa linya kung saan ang kanilang pangmatagalang average na mga rate ng pagpapahalaga ay nagpapahiwatig na dapat sila. Ito ay kilala bilang reversion to the mean.

Ang mga presyo sa merkado ng pabahay ay sumusunod din sa tendensiyang ito para sa mean reversion, masyadong. Pagkatapos ng mga panahon ng mabilis na pagtaas ng presyo, o sa ilang mga kaso, pagbaba ng halaga, babalik sila sa kung saan ipinapahiwatig ng kanilang pangmatagalang average na mga rate ng pagpapahalaga. Ang ibig sabihin ng mga presyo ng bahay ay maaaring maging mabilis o unti-unti ang pagbabalik. Ang mga presyo ng bahay ay maaaring mabilis na lumipat sa isang punto na ibabalik ang mga ito sa linya kasama ang pangmatagalang average, o maaari silang manatiling pare-pareho hanggang sa maabot sila ng pangmatagalang average.

Index ng Presyo ng Pabahay sa US

Ang teoretikal na halaga na ipinakita sa itaas ay nakuha sa pamamagitan ng pagkalkula ng average na quarterly percentage na pagtaas sa Housing Price Index mula sa unang quarter ng 1985 hanggang sa ikaapat na quarter ng 1998—ang tinatayang punto kung saan ang mga presyo ng bahay ay nagsimulang tumaas nang mabilis kaysa sa pangmatagalang trend . Ang kinakalkula na average na quarterly percentage na pagtaas ay inilapat sa panimulang halaga na ipinapakita sa graph at sa bawat kasunod na halaga upang makuha ang teoretikal na halaga ng Index ng Presyo ng Pabahay.

Mga Estimasyon sa Pagpapahalaga sa Presyo

Napakaraming mamimili ng bahay ang gumagamit lamang ng kamakailang pagganap ng presyo bilang mga benchmark para sa kung ano ang inaasahan nila sa susunod na ilang taon. Batay sa kanilang hindi makatotohanang mga pagtatantya, nagsasagawa sila ng labis na mga panganib. Ang labis na pagkuha ng panganib na ito ay karaniwang nauugnay sa pagpili ng isang mortgage, at ang laki o halaga ng bahay na binibili ng consumer.

Mayroong ilang mga produkto ng mortgage na mabigat na ibinebenta sa mga mamimili at idinisenyo upang maging medyo panandaliang mga pautang. Pinipili ng mga borrower ang mga mortgage na ito batay sa inaasahan na magagawa nilang muling mag-refinance mula sa mortgage na iyon sa loob ng isang tiyak na bilang ng mga taon, at magagawa nila ito dahil sa equity na magkakaroon sila sa kanilang mga tahanan sa puntong iyon.

Ang kamakailang pagganap ng presyo ng bahay ay hindi, gayunpaman, sa pangkalahatan ay isang magandang hula ng pagganap ng presyo ng tahanan sa hinaharap. Ang mga bumibili ng bahay ay dapat tumingin sa mga pangmatagalang rate ng pagpapahalaga sa presyo ng bahay at isaalang-alang ang pinansiyal na prinsipyo ng mean reversion kapag gumagawa ng mahahalagang desisyon sa pagpopondo. Dapat ganoon din ang gawin ng mga speculators.

Bagama't hindi likas na masama ang pagkuha ng mga panganib at, sa katunayan, ang pagkuha ng mga panganib ay kung minsan ay kinakailangan at ipinapayong, ang susi sa paggawa ng isang mahusay na desisyon na nakabatay sa panganib ay ang pag-unawa at pagsukat ng mga panganib sa pamamagitan ng paggawa ng mga pagtatantya sa pananalapi. Ito ay partikular na naaangkop sa pinakamalaki at pinakamahalagang desisyon sa pananalapi na ginagawa ng karamihan sa mga tao—ang pagbili at pagpopondo ng isang bahay.

Ang Ika-Line

Ang isang simple at mahalagang prinsipyo ng pananalapi ay ang ibig sabihin ng pagbabalik. Bagama't ang mga pamilihan ng pabahay ay hindi napapailalim sa mga bula gaya ng ilang mga pamilihan, ang mga bula ng pabahay ay umiiral. Ang mga pangmatagalang average ay nagbibigay ng isang magandang indikasyon kung saan ang mga presyo ng pabahay sa kalaunan ay mapupunta sa mga panahon ng mabilis na pagpapahalaga na sinusundan ng hindi gumagalaw o bumabagsak na mga presyo. Ang parehong ay totoo para sa mga panahon ng mas mababa sa average na pagpapahalaga sa presyo.