Iminumungkahi ng kamakailang data na ang merkado ng pabahay ay mabilis na lumalamig tumaas ang mga rate ng mortgage. Ngunit may mga dahilan upang manatiling upbeat sa pabahay kahit na hinuhulaan ng mga ekonomista ang sakit.
Ang mga benta ng mga umiiral na bahay, na bumubuo sa karamihan ng merkado, ay hindi inaasahang bumagsak ng 7% noong Pebrero mula sa isang buwan na mas maaga, dahil ang average na 30-taong mortgage rate ay tumaas sa humigit-kumulang 4.1% noong Pebrero mula sa 3.6% noong Enero, ayon sa Bankrate. Nagbabala ang mga ekonomista na simula pa lang iyon, habang sinisimulan ng Federal Reserve na higpitan ang patakaran sa pananalapi. Ang pangangailangan sa pabahay ay nahuhuli sa mga rate ng mortgage ng dalawa hanggang tatlong buwan, sabi ni Jefferies chief economist Aneta Markowska.
"Bottom line, ito ang pinaka-interes-rate-sensitive na sektor ng ekonomiya, at malamang na mahihirapan ito" sa unang kalahati ng taon, sabi ni Markowska. Ian Shepherdson, punong ekonomista sa Pantheon Macroeconomics, itinuturo na ang mga aplikasyon ng mortgage ay bumaba na ng higit sa 10% mula sa kanilang pinakamataas; sinabi niya na ang mga naturang aplikasyon ay malamang na mahulog nang higit pa sa ikalawang quarter. "Ang merkado ay bumababa; asahan ang patuloy na panghihina,” sabi ni Shepherdson.
Ang ekonomiya
Higit pang mga kamakailang column at coverage ni Lisa Beilfuss
Ang mga babala ng Wall Street ay ginagarantiyahan, dahil sa problema sa inflation na kasisimula pa lamang tugunan ng Fed. Tagapangulo ng Fed na si Jerome Powell iminungkahi sa isang talumpati sa Monday na ang sentral na bangko ay handa na itaas ang mga rate ng interes sa kalahating puntos na mga pagtaas-marahil sa sandaling ito ay magpulong sa Mayo at posibleng higit pa sa tinatawag na neutral rate na kumakatawan sa isang tamang-tamang ekonomiya. Bagama't walang alinlangan na lalambot ang pabahay habang tumataas ang mga rate ng interes, may ilang dahilan, bukod sa demograpiko at takbo ng trabaho-mula-bahay, upang mapagpipilian na mas matatagalan ito sa pagkakataong ito kumpara sa mga nakalipas na yugto ng paghihigpit.
Una, isaalang-alang kung ano ang Roberto Perli, pinuno ng pandaigdigang patakaran sa
Piper sandler
,
sabi ni Powell tungkol sa "hindi mapag-aalinlanganang mas hawkish" na tono ni Powell, sa kabila ng anumang bagong data ng ekonomiya sa oras na nagsalita siya sa publiko. Ang mga botante sa lahat ng mga guhit ay hindi gusto ang inflation, at malamang na ipinapaalam ng mga pulitiko kay Powell, sabi ni Perli. "Ang mga pampulitikang hangin ay maaaring mabilis na lumipat kung ang paghigpit ng Fed ay nagpapabagal sa ekonomiya," dagdag niya. "Wala kaming duda na tutugon si Powell sa sitwasyong iyon, tulad ng pagtugon niya sa kabaligtaran ngayon." Sa madaling salita, maaaring mas malala ang balat ni Powell kaysa sa kanyang kagat.
Iyon ay hindi upang magmungkahi na, para sa pabahay, ang isang matalim na paghina ng ekonomiya ay isang magandang trade-off para sa mas mababang mga rate ng mortgage. Ito ay para lang sabihin na ang Fed ay maaaring magpasyang protektahan ang paglago sa gastos ng pagdadala ng consumer price inflation—ngayon ay tumatakbo sa 7.9%—sa loob ng kapansin-pansing distansya ng 2% na target nito.
Iyan ay isang pustahan na ginagawa ng marami. Ang mga mamumuhunan ay patuloy na nag-aararo ng pera sa pabahay, sa kabila ng lumalaking mga panganib sa macro, sabi ni Rick Palacios, direktor o pananaliksik sa John Burns Real Estate Consulting. Sa pinakahuling quarter, ang mga pagbili ng mamumuhunan ay tumaas ng 42% mula noong nakaraang taon, at sinabi ng kompanya na ang mga mamumuhunan ay nasa 33% na ngayon ng mga pagbili ng bahay sa US—mga limang porsyentong puntos na mas mataas kaysa sa average na bahagi sa nakalipas na dekada.
Bagama't tiyak na binilisan ng ilang tradisyunal na mga mamimili ang kanilang mga pagbili bago iangat ng Fed ang mga rate ngayong buwan, ang mga mamumuhunan ay kadalasang bumibili ng mga bahay sa cash at hindi direktang apektado ng mga rate ng mortgage, sabi ni Palacios. Ang malalaking mamumuhunan ay mabilis na kumukuha ng bahagi mula sa mga mom-and-pop na mamumuhunan na matagal nang bumubuo sa karamihan ng mga namumuhunan sa pabahay, at tinatantya niya na humigit-kumulang $60 bilyon sa institutional na pera ang kasalukuyang nakatutok sa espasyo. "Nakakabaliw ang aktibidad ng mamumuhunan noong nakaraang taon. Mas baliw na ngayon,” he says.
Ang kahibangan ay sumasalamin sa mataas na inaasahan ng inflation ng mga namumuhunan. Bumibili sila ng real estate bilang mga hedge, paradahan ng cash sa isang lugar kung saan maaari silang magtaas ng renta habang tumataas ang mga sahod at pangkalahatang presyo. Iyon ay habang ang mga problema sa supply-chain ay nabigong mapabuti sa paraang inaasahan ng mga ekonomista at gumagawa ng patakaran. Para sa mga tagabuo ng bahay, sinabi ni Palacios na lumalala ang mga isyu sa supply habang muling nagsasara ang China bilang tugon sa tumataas na kaso ng Covid-19 at ang digmaan sa Ukraine ay naglalabas ng malaking halaga ng mga kalakal sa merkado.
Iyon ay nagpapalala ng isang kakulangan sa pabahay na tumulong na itulak ang mga presyo ng humigit-kumulang 20% na mas mataas noong nakaraang taon. Para sa pananaw sa kung paano nakakatulong ang limitadong supply sa mga halaga ng bahay, may humigit-kumulang isang milyon pang mga bahay na magagamit para ibenta noong huling umabot sa 4.5% ang mga rate ng mortgage, sabi ni Palacios. Kamakailan ay itinaas ng kanyang kumpanya ang 2022 home-price appreciation estimate nito sa 12% mula sa 8%.
Sinasabi ng mga ekonomista na ang pagtaas ng mga presyo, lalo na kasabay ng pagtaas ng mga rate ng mortgage, ay isang salungat sa malapit na aktibidad sa pabahay. Ngunit dahil ang pabahay ay bumubuo ng humigit-kumulang 40% ng index ng presyo ng consumer, at dahil ang mga presyo ng upa ay sumusunod sa mga presyo ng bahay nang humigit-kumulang 12 hanggang 18 buwan, maaaring asahan ng mga mamumuhunan ang pabahay na patuloy na magtaas ng inflation. Ang inflation naman ay dapat magtulak sa pabahay—halos ikalimang bahagi ng gross domestic product—na mas mataas.
Pag-sign up sa Newsletter
Magasin ngayong Linggo
Ang lingguhang email na ito ay nag-aalok ng isang buong listahan ng mga kwento at iba pang mga tampok sa magazine ngayong linggo. Sabado ng umaga ET.
Ang isang paraan para makilahok ang mga stock investor ay sa pamamagitan ng real estate investment trusts. Lisa Shalett, punong opisyal ng pamumuhunan sa
Pangangasiwa ng Kayamanan ni Morgan Stanley
,
kamakailan ay iminungkahi na maglaan ng higit pa sa klase ng asset, na may pagtuon sa tirahan. Ang
iShares Residential at Multisector Real Estate
exchange-traded fund (ticker: REZ) ay isa na nagbibigay ng exposure sa mga apartment at single-family home, bukod sa iba pang investment.
Sa kabila ng mga dahilan upang manatiling positibo sa pabahay, hindi maaaring bale-walain ng mga mamumuhunan ang inookupahan ng may-ari na iyon, at sa gayon ay mas sensitibo sa mortgage-rate, ang mga mamimili ay bumubuo pa rin sa karamihan ng merkado ng pabahay. At, sabi ni Palacios, kung gaano kabilis itinaas ng mga mamumuhunan ang mga presyo ng bahay, kaya rin nilang mapabilis ang pagbaba ng pabahay sakaling mahulog ang US sa recession. Ngunit dahil sa dami at kasigasigan ng mga namumuhunan sa pabahay, at binigyan ng mababang record na imbentaryo, sinabi ni Palacios na ang mga mamumuhunan ay mabilis na maglalagay ng sahig sa ilalim ng mga presyo. "Kung mayroon man, sila ay sabik na makita ang mga pagkakataon na dumating dahil ang merkado ay napakainit," sabi niya.
Ito ay isang tabak na may dalawang talim, dahil ang mga mamumuhunan na bumibili ng mas malaking bahagi ng mga bahay ay nagpapalala sa problema sa affordability na kinakaharap ng maraming mamimili at isinasalin sa mas mataas na renta para sa mga ayaw o kayang bumili. Gayunpaman, sa ngayon, maaaring makatulong ang mga mamumuhunan na protektahan ang merkado ng pabahay, mga kaugnay na stock, at ang pangkalahatang ekonomiya mula sa ilan sa mga sakit na hindi maiiwasan ng tumataas na mga rate.
Sumulat sa Lisa Beilfuss sa [protektado ng email]
