Bakit Ginagawang Mga Sentro ng Katuparan ang mga Tindahan ng Mga Retailer

Sa nakalipas na ilang taon, ang mga brand ay gumawa ng malaking hakbang sa pag-set up ng kanilang mga tindahan upang matupad ang mga e-commerce na order. Kinailangan nilang muling i-configure ang in-store na teknolohiya, sanayin ang staff sa mga bagong responsibilidad, at perpektong in-store na pick-up na serbisyo. Ang isang pangunahing dahilan para sa paglipat ay ang pagtaas ng pangangailangan para sa mas mabilis na paghahatid.

Sa isang Ulat ng McKinsey na inilabas noong nakaraang buwan sa mga trend ng tindahan, ibinahagi ng kumpanya na higit sa 90% ng mga consumer ang nakikita ang dalawa hanggang tatlong araw na oras ng paghahatid bilang baseline, na may 30% na nagsasabing inaasahan nila ang parehong araw na paghahatid. Sa maraming paraan, itinakda ng Amazon ang inaasahan na ito sa Prime. Para sa mga pisikal na retailer, ito ay mas mahirap, ngunit para sa mga may daan-daang mga tindahan sa buong bansa, maaari silang magbigay ng katulad na karanasan at maaaring magpose na magkaroon ng isang kalamangan.

Ang malawak na portfolio ng real estate ng mga tradisyonal na retailer ay maaaring mapadali ang mabilis na paghahatid.

Noong nakaraang buwan, sa Ang tawag sa kita ng DSW, ibinahagi ni Roger Rawlins, Chief Executive Officer, na natupad ng kumpanya ang halos 60% ng mga digital na order noong 2021 mula sa mga tindahan nito. Ang kita nito noong 2021 na $3.2 bilyon ay isang 43% na pagtaas sa mga benta mula 2020, na isang mahirap na taon para sa retailer na lubos na umaasa sa trapiko ng tindahan nito. Gagawin din ng DSW ang 20,000 hanggang 25,000 square foot na mga tindahan sa 15,000 na mga tindahan upang likhain ang "tindahan ng hinaharap" nito at malamang na maglaan ng ilang karagdagang espasyo sa katuparan. Ang desisyong ito ay nangangailangan ng parehong pisikal at logistical na mga pagsasaayos, na magastos at matagal.

Gayunpaman, maaaring ipatupad ng mga department store ang diskarte dahil sa kanilang malawak na square footage at maabot sa mga lungsod, suburb, at rural na lugar. Halimbawa, bagama't nagsara ang Macy's ng maraming tindahan sa nakalipas na ilang taon, mayroon pa rin itong mahigit 500 lokasyon. At mahigit isang quarter ng mga online na order ni Macy ay natutupad ng mga tindahan nito. Nakipagsosyo rin ito sa Doordash para sa parehong araw na paghahatid. Katulad nito, ang Target ay nagmamay-ari at gumagamit ng Shipt upang magbigay ng parehong araw na paghahatid sa mahigit 5,000 lungsod sa buong US.

Ayon sa isang 2021 ulat ni Newmark sa mga pagbabagong retail-to-industrial, sinusubukan ng Walmart ang pag-convert ng bahagi ng mga tindahan nito sa mga fulfillment center sa pamamagitan ng pag-convert sa likod na kalahati sa isang bodega. Dahil pagmamay-ari ng kumpanya ang karamihan sa real estate nito, mas madaling gawin ang mga pagbabagong iyon. Gayunpaman, para sa karamihan ng mga brand na nangungupahan, ang pagbabago ng paggamit ay maaaring maging mas mahirap.

Ang pagpapahintulot at pag-upa ng mga istruktura ay ginagawa itong mapaghamong, ngunit ang pang-industriyang real estate ay susi sa mahabang buhay ng retail real estate.

Pinahihintulutan ng lungsod at ng may-ari ang isang tindahan para sa paggamit ng tingian. Bagama't nagbabago ang mga batas depende sa lokasyon, karaniwan itong nangangahulugan na ang malaking porsyento ng mga benta ay kailangang magmula sa mga retail na operasyon. Kung sa anumang punto ay lumipat ang mga benta sa ibang paggamit, tulad ng katuparan, maaaring magkaroon ng mga legal na epekto. Bilang karagdagan, ang isa sa mga pinaka-kumplikado at pinagtatalunang elemento ng retail lease ay ang termino ng porsyento ng upa. Karaniwang nakakatanggap ang isang may-ari ng isang porsyento ng mga benta sa loob ng tindahan (parami nang parami, kabilang ang mga benta sa web na nakatali sa tindahan). Kung magaganap ang katuparan sa loob ng tindahan, kailangan bang isama ng mga tatak ang mga benta ng e-commerce sa porsyento ng upa? O marahil, ang lease economics ay kailangang magbago nang buo.

Ito ay kumplikado, at walang madaling sagot. Gayunpaman, ang pagsasama-sama ng mga kaso ng paggamit sa mga uri ng asset ng real estate ay kapaki-pakinabang para sa mga panginoong maylupa, nangungupahan, at lungsod. Ayon sa pananaliksik ni Newmark, 24.5% ng komersyal na pamumuhunan sa real estate sa 2020 ay nakatuon sa pang-industriya, isang makabuluhang pagtaas mula sa 11.8% noong 2016. Samakatuwid, habang lumalaki ang e-commerce, ang demand para sa pang-industriyang real estate ay patuloy na hihigit sa retail, na ginagawang ang mixed-use asset ng pang-industriya at retail na mahalaga sa mahabang buhay ng mga tindahan.