(Bloomberg) — Kahit sa Sweden kakaunti ang nakakaalam tungkol sa Castellum AB. Ngunit ang nagmamadaling pagbebenta ng 40 milyong share sa kumpanya ng ari-arian mas maaga sa buwang ito ay nakikita na ngayon ng ilan bilang isang tagapagbalita ng mga bagay na darating sa European property market.
Karamihan Basahin mula sa Bloomberg
Binanggit ng nagbebenta, ang M2 Asset Management AB, ang pagbagsak ng mga presyo sa merkado na nakaapekto sa "kakayahang tuparin nito ang mga pinansiyal na pangako" para sa desisyon. Ang paglalaglag ng stake ng isang pangunahing shareholder, ay ang pinakabagong episode sa isang magulong taon kung saan nakita ng mga kumpanya ng ari-arian ng Sweden ang kanilang mga halaga sa stock market sa kalahati.
Mayroong maliit na inaasahan ng anumang pahinga. Ang sektor ay nahaharap sa $10 bilyon sa pagbabayad ng utang sa susunod na taon, na may mga kahilingan sa refinancing na humigit-kumulang $41 bilyon sa pagtatapos ng 2026, ayon sa data na pinagsama-sama ng Bloomberg.
Ang pagpipigil sa pagpopondo na kinakaharap ng mga kumpanya ng ari-arian ng Sweden ay nagmumula sa kanilang mga floating-rate na bono at malapit na mga maturity sa isang kapaligiran na may tumataas na mga rate ng interes. Bagama't ginagawa nitong mas mahina ang merkado ng real estate ng bansang Nordic kaysa sa iba sa rehiyon, ito ay binabantayang mabuti bilang isang posibleng litmus test para sa natitirang bahagi ng sektor sa Europe.
Ang ilang mga kumpanya ng ari-arian ay maaaring iwanang walang alternatibo kundi i-tap ang stock market upang makalikom ng mga pondo.
"Sa ilalim ng masamang sitwasyon na walang lasaw sa mga merkado ng kredito, maaaring mauna ang Sweden sa isang serye ng mga isyu sa mga karapatan sa pagsagip mula sa mga nakalistang kumpanya ng ari-arian sa Europa," sabi ni Peter Papadakos, managing director sa Green Street. "Iyon ay magkakaroon ng malaking implikasyon para sa nakalistang sektor ng ari-arian ng Europa."
Ang Swedish central bank at Financial Supervisory Authority ay paulit-ulit na nagbabala na ang mga panganib na nagmumula sa komersyal na utang sa ari-arian ay nagdudulot ng banta sa katatagan ng pananalapi ng bansa. Ang pangunahing alalahanin ay ang epekto ng spillover para sa mga bangko sa Sweden: ang pagpapautang ng ari-arian noong nakaraang taon ay humigit-kumulang dalawang-katlo ng kabuuang stock ng pautang sa bansang Nordic kumpara sa mas mababa sa isang-katlo sa maraming mas malalaking ekonomiya sa euro-area.
Si Anders Kvist, isang senior adviser sa direktor ng Swedish FSA, ay nagsabi na ang tagapagbantay ay nagbabala tungkol sa mataas na antas ng utang sa mga komersyal na kumpanya ng real estate sa loob ng hindi bababa sa apat na taon.
"Ang pagbagsak ng mga halaga ng ari-arian ay maaaring mag-trigger ng isang domino effect," sabi ni Kvist. "Kung bumaba ang mga halaga ng ari-arian, bumababa ang magagamit na seguridad sa utang. Ito ay maaaring humantong sa mga pangangailangan para sa higit pang collateral at sa turn ay puwersahin ang pagkabalisa sa pagbebenta."
Ang mga komersyal na panginoong maylupa gaya ng Fastighets AB Balder, SBB at Castellum — na nag-uulat ng mga resulta ng ikatlong quarter noong Huwebes — ay gumugol sa nakalipas na dekada sa pagpupursige sa isang diskarte sa paglago sa Sweden na umaasa sa paglikom ng bilyun-bilyong dolyar ng murang pera mula sa mga mamumuhunan ng bono na gutom sa ani. Isa itong play book na pinagtibay sa mga European market na pinalakas ng manipis na mga rate ng interes at umuusbong na mga valuation ng ari-arian.
Ang pagtaas ng inflation, at ang resulta ng agresibong paghigpit ng monetary policy ng mga sentral na bangko, ay nabaligtad ang kanilang kapalaran. Ang epekto sa pinakinabangang merkado ng ari-arian ng Sweden, kabilang sa pinakamabula sa buong mundo noong nakaraang taon, ay naging mabilis at brutal. Ang mga bahagi ng SBB ay bumaba ng 81% noong 2022. Ang mga bono na ang haba at lawak ng sektor ay bumagsak sa mga antas ng pagkabalisa. Ang Balder noong Miyerkules ay naglagay ng investment-grade credit ratings sa pagsusuri para sa pag-downgrade sa mataas na ani ng Moody's Investors Service.
Ito ay naging "isang malagim na kumbinasyon para sa maraming kumpanya sa isang merkado kung saan ang madaling pera ay nagbigay ng gantimpala sa mga may agresibong agenda sa paglago," sabi ni Martin Edemalm, isang bond portfolio manager sa SEB Investment Management sa Stockholm. "Ngunit ngayon ang merkado ay sa panimula ay nagbago."
Ang mga kumpanya ng ari-arian sa Sweden ay dapat mag-roll ng higit sa $40.8 bilyon ng maturing na utang sa bono sa susunod na limang taon, isang-kapat nito ay babayaran sa 2023. Kung paano nila i-navigate ang mga pagbabayad na iyon ay nakikitang kritikal para sa mas malawak na sektor ng Europe.
"Ang mga European real estate firm sa pangkalahatan ay may posibilidad na magkaroon ng mas mababang leverage at mas mahabang mga profile sa maturity ng utang kaysa sa kanilang mga kapantay sa Swedish," sabi ni Edemalm, na ang kumpanya ay namamahala ng humigit-kumulang 300 bilyong kronor ($26.5 bilyon) na halaga ng mga bono. "Ngunit ang pagtaas ng mga rate ng interes ay isang malinaw na negatibo para sa klase ng asset kaya't makatuwirang ipalagay na ang mga kinakailangan sa ani ay tataas para sa European real estate na naglalagay ng presyon sa mga valuation."
Bakit Ang Murky Tale ni Adler ay Nagpapalakas ng Takot Tungkol sa Real Estate: QuickTake
Sa mga ani ng bono - at samakatuwid ay mga gastos sa paghiram - ang pangangalakal sa hindi kayang mataas na antas ng karamihan sa ruta ng pagpopondo sa utang ay naging masyadong mahal para sa ilang kumpanya. Noong nakaraang quarter, ang mga benta ng bono ng ari-arian ay lumiit sa 6.3 bilyong kronor, ang pinakamababa mula noong huling tatlong buwan ng 2018. Ang crunch na iyon ay nag-iiwan sa mga issuer na nag-aagawan upang makakuha ng mga pautang sa bangko habang ang kanilang mga balanse ay lumalamig sa ilalim ng bigat ng mataas na leverage at bumabagsak na mga valuation ng ari-arian.
Sinabi ni Jens Andersson, punong opisyal ng pananalapi ng Castellum, na ginagalugad ng kumpanya ang iba pang mga merkado ng pagpopondo bilang karagdagan sa mga tradisyonal na mortgage loan mula sa mga Nordic na bangko. Binanggit niya ang halimbawa ng mga pribadong placement ng US dahil sa kanilang mahabang tagal at mapagkumpitensyang pagpepresyo. Ngunit kahit na ang sektor na iyon ay may mga hadlang na dapat pagtagumpayan pagkatapos ng kamakailang kaguluhan sa merkado sa UK.
Ang isang alternatibong opsyon upang makatulong na mapagaan ang pagpiga ng pondo ay ang pagbebenta ng mga asset. Nag-offload ang SBB ng mga ari-arian na may kabuuang 6.7 bilyong kronor sa ikalawang quarter at kamakailan ay nag-anunsyo ng karagdagang mga benta ng hindi bababa sa 10.5 bilyong kronor. Noong Hulyo, ang Standard & Poor's ay nagbabala na mayroong "isang-sa-tatlong pagkakataon" na maaari nitong ibaba ang mga rating nito sa may-ari ng lupa sa hindi-investment na grado.
Ang mga benta na ito ay nakakuha ng pansin sa isang karagdagang pag-aalala sa mga mamumuhunan: Ang hindi pangkaraniwang mataas na antas ng cross ownership ng Sweden, na dati nang nagdulot ng mga babala mula sa mga ahensya ng rating tungkol sa mga panganib sa pamamahala at mga potensyal na salungatan ng interes. Ibinenta ng M2 Asset Management ang stake nito sa Castellum sa isa pang landlord, ang Akelius Residential Property AB.
Nagtaas ng kilay ang property mogul na si Rutger Arnhult nang mahirang siya bilang punong ehekutibong opisyal ng Castellum matapos unang mahalal na chairman nito. Kinokontrol din ni Arnhult ang M2 at siya ang pinakamalaking may-ari sa Corem Property Group, na noong nakaraang taon ay sumali sa isa pa niyang hawak, ang Klovern AB, sa isang $1.7 bilyon na pagsasama. Ang Castellum naman ay nagmamay-ari ng ikatlong bahagi ng Norwegian landlord na Entra ASA, kung saan si Balder ay isa ring shareholder.
Sa isang ulat sa sistema ng pananalapi ng bansa noong Mayo, sinabi ng FSA na ang paglaki ng utang sa sektor ng real estate ay nangangahulugan na ito ay patuloy na "isang makabuluhang kahinaan para sa katatagan ng pananalapi." Idinagdag ng watchdog na malapit nitong sinusunod ang utang ng mga komersyal na kumpanya ng ari-arian dahil sila ay "madalas na gumaganap ng isang mahalagang papel sa mga krisis sa pananalapi."
Sinabi ni Maria Gillholm, isang analyst ng real estate sa Moody's, na ang kumplikadong mga web ng pagmamay-ari sa mga kumpanya ng ari-arian ng Sweden ay "higit pang nililimitahan ang kanilang pag-access sa kapital, dahil ang mga kumpanya ay karaniwang tumutuon sa pagprotekta sa kanilang sariling pagkatubig sa isang downturn."
"Ang Entra, kung saan magkasama sina Castellum at Balder ang mayoryang stake, ay isang magandang halimbawa" sabi niya. "Sa isang downturn kapag kailangan mong pangalagaan ang iyong sariling pagkatubig at maaaring magbenta ng mga asset, maaaring maging mas mahirap na makuha ang lahat na suportahan ang isang equity injection."
Ang silver lining para sa mga money manager tulad ng Edemalm ay ang pagbebenta ay napakatindi na mayroon na ngayong mga bargains na makukuha kapag nag-drill down ka sa iba't ibang sub-segment ng sektor, tulad ng mas mataas na ani na mga ari-arian sa opisina, industriyal o mga espasyo sa logistik.
Itinuturo ng portfolio manager ang euro hybrid na utang na ibinebenta ni Balder, Castellum at Heimstaden Bostad AB bilang mga halimbawa ng mga nangungunang pinili.
Ang mga segment na ito ay "hindi gaanong sensitibo sa pagtaas ng mga gastos sa interes at makikinabang sa mga kontratang nauugnay sa CPI," sabi ng portfolio manager. "Ngunit ang pinakamahalagang bagay sa ngayon ay ang mga solidong balanse at malakas na sumusuporta sa mga may-ari."
Karamihan sa Basahin mula sa Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html