Babagsak ba ang mga presyo ng bahay habang nagbabanta ang recession? Isang ulat

Ang ilang mga tao ay mamumuhunan. Ang ilan ay hindi. Ngunit lahat ay may interes sa pabahay.

Kung hindi ka bibili, nangungupahan ka, ngunit kailangan nating lahat ng tirahan. Iyon ang gumagawa ng pagsusuri sa pabahay kaya kawili-wili. At sa nakalipas na taon, na may isang balsa ng kawalan ng katiyakan na bumaha sa ekonomya, ang palengke ng pabahay ay parang nasa isang sangang-daan.

Naghahanap ka ba ng mabilis na balita, maiinit na tip at pagsusuri sa merkado?

Pag-sign up para sa Invezz newsletter, ngayon.

Ang ilang mga analyst ay nananawagan para sa malakihang pagwawasto, na may mga headline na lumilipad sa paligid ng 10%, 15%, 20% na pagtanggi. Sinulat ko ang piraso na ito noong Nobyembre na nangangatwiran na ang mas dramatikong mga pagtataya ay malawak sa marka, hindi nakikita kung paano maaaring magbunga ang mga senaryo ng doomsday.

Ngunit habang patuloy na umuurong ang ekonomiya sa gitna ng krisis sa gastos ng pamumuhay, ang digmaang Ruso sa Ukraine at paghihigpit ng mga rate ng interes, tingnan natin ang na-update na landscape.

Bakit iniisip ng mga tao na bababa ang presyo ng bahay?

Una, ang malinaw na bahagi. Ang mga rate ng mortgage ay napunta sa buwan, at para sa mga presyo ng bahay, iyon ay hindi maganda.

Sa paglabas ng mundo sa COVID, isang krisis sa inflation ang mga katulad na hindi natin nakikita mula noong 70s ay lumitaw. Upang kontrahin ito, ang Federal Reserve ay lumipat sa agresibong pagtaas ng mga rate ng interes. Ang layunin nito ay sipsipin ang pagkatubig mula sa ekonomiya, sugpuin ang demand at sa huli ay pigilan ang inflation.

Ito ay kung paano labanan ng mga sentral na bangko ang inflation. Ang tanging problema ay, sa parehong oras, ang pagtataas ng mga rate ng interes ay pinipigilan ang pamumuhunan at ang ekonomiya sa pangkalahatan. Kaya habang ang demand ay kailangang hilahin upang mabawasan ang inflation, hilahin ito nang napakalayo at nanganganib ka sa pag-urong. Ito ang mahigpit na lubid na sinusubukang lakaran ng Fed.

Sa kasamaang palad, ang inflation ay tumaas sa isang antas na ang mga pagtataya ng pinagkasunduan ay nagkontrata ang ekonomiya hanggang sa punto ng pag-urong. Nakita na namin ang Ang UK ay nahaharap sa kaguluhan sa ekonomiya at Europa pakikibaka sa kalagayan ng digmaang Ruso sa Ukraine (at ang kasamang krisis sa enerhiya). Ang mga salik na ito ay humantong sa mga hula na ang ekonomiya ay magkontrata, kasama ang mga presyo ng bahay na sumusunod.

Ang mga rate ng mortgage ay tumaas

Siyempre, may mas direktang bagay na humahantong sa mga hula sa pagbaba ng mga presyo ng bahay, at iyon ang pinakamahalagang rate ng mortgage.

Ang mga sentral na bangko na nagpapataas ng mga rate ng interes ay lubhang nakakaapekto sa mga pagbabayad ng mortgage. Ang chart sa ibaba ay nagpapakita kung gaano kabilis tumaas ang mga rate ng mortgage, tumataas sa pinakamataas na punto mula noong 2002 bago bahagyang bumabalik, ngunit 6.5% pa rin kumpara sa malapit sa 2.5% sa simula ng 2021. Isang tumalon na matinding nagpapadala ng mga pagbabayad sa mortgage ng mga may-ari ng bahay sa bubong (pun intended, pangako ko).

Habang ang US Fed ay nanguna sa mga pagtaas ng rate ng interes, ang mga rate ng interes ay tumaas sa buong mundo. Ngunit sa kabila nito, mahalagang tingnan ang merkado sa kabuuan. Walang kahit saan na malapit sa maraming interes-lamang na mga mortgage sa merkado ngayon tulad ng mga nakaraang taon. Hindi lang iyon, ngunit ang mga tumataas na rate na ito ay higit na nakakaapekto sa mga floating-rate mortgage, at ang mga ito ay bumagsak nang husto sa buong binuo na mundo, gaya ng ipinapakita ng graph sa ibaba mula sa FT.

Hindi ito 2008

Gayunpaman sa kabila nito, walang pagtatalo na ang mga rate ng mortgage ay - at magkakaroon - makakaapekto sa demand. Ngunit ang anumang extrapolation ng mga naunang panahon ng pullback o mga krisis ay walang muwang, sa aking opinyon.

Mayroong maraming nakakagulat na mga headline na nagbabala ng malakihang mga pag-crash, na walang alinlangan na bahagyang pinalakas ng PTSD kaya marami ang mula sa Great Financial Crash (GFC). Ngunit ito ay isang kaganapan sa black swan na pinangunahan ng tahasang kapabayaan sa merkado ng pabahay, na na-trigger ng isang nakagugulat na krisis sa subprime mortgage.

Ngayon, ang kapaligiran ay ganap na naiiba. Mahirap isipin ang isang subprime-led crash ng sukat na iyon, dahil ang mga mahihinang puntong iyon ay na-plaster na. Hindi lamang iyon, ngunit mula noong GFC, nakita ng mga bangko na humihigpit ang regulasyon at ang kanilang mga kinakailangang ratio ng reserbang kapital ay tumaas nang malaki. Ito ay humantong sa isang mas malusog at mas mahusay na kapital na sistema ng pagbabangko. Huwag nating kalimutan na ang hindi pa naganap na krisis noong 2008 at ang kasunod na pagkasira ng pabahay ay pinalala nang husto ng kaguluhan na dulot ng Lehman Brothers at ng lahat ng iba pang banking gang.

Bukod pa rito, nagsisimula tayo sa mas mataas na punto. Ire-recycle ko ang isang graph na ginamit ko mula sa aking huling pagsusuri sa pabahay, na nagpapakita ng hypothetical na larawan ng 25% na pagbaba sa mga presyo ng bahay ngayong quarter sa US. Hindi ito masyadong nakakatakot kapag sinasabi mo ito tulad ng, “ang pabahay ay maaaring bumaba sa pinakamababang antas sa loob ng dalawang taon”, ginagawa ba?

Gayunpaman, ang tsart sa itaas ang magiging pinakahuling kaso ng oso. Ang isang 25% na pagbaba ay magkakaroon ng malaking epekto at ang sitwasyon sa itaas ay malamang na mangyayari sa makabuluhang pag-atras ng stock market, kasama ang natitirang bahagi ng ekonomiya.

Ngunit ginagamit ko ang graph upang ipakita kung gaano kalayo ang pagtaas ng mga presyo ng bahay sa maikling panahon. Ang median na presyo ng benta ng isang bahay ay $322,000 noong Abril 2020. Pagkalipas lamang ng dalawang taon, ito ay $455,000 – iyon ay 41% na pagtaas. Bakit bumili ng meme coin kung maaari kang bumili ng bahay?

Maaari pa ring bumagsak ang mga presyo ng bahay

Naniniwala ako na ang data at mga makasaysayang pattern ay nagpapakita na ang mga presyo ng bahay ay simple hindi maaari bumaba sa antas na hinuhulaan ng mga ultra-bearish na sitwasyong ito. Inaasahan ko ang ilang kahinaan, sigurado, ngunit lalo na sa malalaking lungsod, mayroong isang pagbaha ng demand para sa pabahay at hindi sapat na suplay upang matugunan ito.

Idagdag sa katotohanan na ang klima ay mas malusog ngayon - kapwa sa mga tuntunin ng capitalization ng bangko ngunit mayroon ding mas kaunting utang sa sambahayan at ang labor market ay nanatiling matatag sa kabila ng pagtaas ng mga rate ng interes - at ang mga presyo ng pabahay ay dapat na mas mahusay na ilagay upang mapaglabanan ang isang recession.

Ang Great Financial Crash ng 2008 ay nakakita ng mga presyo ng bahay na bumagsak ng 15% - 20% sa ilan sa mga nastier-hit na binuo na mga bansa. Sa kung gaano kaiba ang sistema ngayon, nahihirapan akong paniwalaan na mayroon tayong klima upang tumugma sa taglagas na iyon.

Gayunpaman, hindi maaaring balewalain na mayroong ilang mga kadahilanan na hindi lamang tumuturo sa isang pagbagal sa pabahay, ngunit isang pagbagsak - hindi lamang sa sukat na iyon. Ang mga ratio ng presyo ng bahay sa kita ay hindi masyadong maganda, habang mas mababa pa ang affordability kaysa 2008.

Ang mga dahilan sa maging pesimista ay malinaw. Ang pabahay ay nagpakita na ng mga palatandaan ng paglambot, ngunit mahina lamang. Ngunit hindi ito ang parehong klima noong 2008, at ang pag-crash ng pabahay, lalo na sa mga sikat na lugar at malalaking lungsod, ay mahirap isipin.

Ngunit sa laganap pa rin ang inflation (sa kabila ng higit pa optimistikong data sa nakalipas na buwan), isang digmaan sa Europa at mataas na mga rate ng interes, mayroon pa ring napakaraming mga bearish na variable. Ang baseline na inaasahan ng karamihan ay na sa hindi bababa sa isang banayad hindi maiiwasan ang recession. Sa alinmang paraan, mayroong isang kayamanan ng kawalan ng katiyakan at isang mahirap na oras sa hinaharap para sa ekonomiya, kahit anong paraan mo ito i-ugoy.