Nag-aalala tungkol sa mga rate ng interes sa mortgage? Narito ang ibig sabihin ng mga pagtaas ng rate ng Fed

Kung ikaw ay nasa merkado para sa isang bagong mortgage o kung mayroon kang isa na may adjustable na rate ng interes, maaari kang mag-alala na ang Ang mga pagsisikap ng Federal Reserve na pigilan ang inflation ay magtataas ng iyong mga gastos sa pabahay.

Sinasabi ng mga ekonomista na mayroong isang link sa pagitan ng mga galaw ng Fed at mga rate ng interes ng mortgage, ngunit nakaliligaw na tumuon sa mga pagtaas ng Fed sa mga panandaliang rate ng interes. Sa katunayan, ang average na rate ng interes para sa isang 30-taong nakapirming mortgage ay mas mababang Miyerkules kaysa noong nakaraang linggo, kahit na nakahanda ang Fed na itaas ang mga panandaliang rate sa ikaapat na pagkakataon sa loob ng mahigit apat na buwan.

Ginawa iyon ng Federal Open Market Committee noong Miyerkules, itinaas nito target para sa rate ng pederal na pondo — ang halagang sinisingil ng mga bangko sa isa't isa para sa mga overnight loan — sa hanay na 2.25% hanggang 2.5%, mula 1.5% hanggang 1.75%. Ang target nito ay 0% hanggang 0.25% hanggang Marso.

Iyan ay isang makabuluhang pagtalon, ngunit hindi inaasahan ng mga analyst na ang mga rate ng interes ng mortgage ay tumugon nang malaki, kung mayroon man. Iyon ay dahil ang mga paglipat ng rate ng interes ng Fed ay may hindi direktang epekto lamang sa mga mortgage at iba pang pangmatagalang pautang. Isa lang sila sa maraming puwersang naglalaro sa mga rate ng interes sa mortgage.

Ang papel ng Fed

Ang mga pagtaas sa rate ng pederal na pondo ay may posibilidad na dumaloy sa mga merkado ng kredito, kabilang ang mga pangmatagalang pautang tulad ng mga mortgage. Kung titingnan mo ang rate ng interes para sa 10-taong Treasury notes — na may posibilidad na lumipat sa parehong direksyon tulad ng interes sa mortgage — makikita mo itong tumaas nang dahan-dahan habang ang inflation ay nagsimula noong huling bahagi ng 2021 at unang bahagi ng 2022, pagkatapos ay tumalon habang sinimulan ng Fed na itaas ang federal funds rate noong Marso.

Ngunit ang rate ng interes sa 10-taong Treasurys, tulad ng average na rate para sa 30-taong mortgage, ay tumaas noong kalagitnaan ng Hunyo at bumaba muli, sa kabila ng nakasaad na plano ng Fed na itaas ang federal funds rate. ilang beses pa ngayong taon. Ang disconnect na iyon ay tumuturo sa ibang puwersa na naglalaro: ang pangangasiwa ng Fed sa mga asset na nauugnay sa mortgage sa balanse nito.

Ang Fed ay nagpatuloy sa pagbili ng mga bono sa panahon ng 2007-09 recession at muli sa panahon ng pandemya, na nag-snap up ng mortgage-backed securities at Treasury notes. Ang pagtaas ng demand para sa mga securities na iyon ay nagtaas ng kanilang mga presyo, na isinalin sa mas mababang mga rate ng interes, sabi ni Paul Single, managing director at senior economist sa City National Rochdale. Ang mga paggalaw na iyon, na sinamahan ng mababang inflation at iba pang mga kadahilanan, ay nakatulong na itulak ang mga rate ng interes ng mortgage sa ibaba 3%.

Patuloy ang kuwento

Ngayon ang Fed ay papunta sa kabaligtaran na direksyon. Huminto ito sa pagdaragdag sa balanse nito noong Marso at nagsimulang paliitin ang mga hawak nito sa pamamagitan ng attrition: Habang ang mga bono na pag-aari na nito ay mature na o na-redeem na ng kanilang mga nag-isyu, ang Fed ay bibili ng mas kaunting mga bagong bono upang palitan ang mga ito. Pagsapit ng Setyembre, pinaplano nitong paliitin ang mga hawak nito bawat buwan ng $35 bilyon sa mga securities na naka-mortgage at $60 bilyon sa Treasurys.

Sa madaling salita, sinabi ni Single, ang Fed ay nagpunta mula sa pagbili ng $120 bilyong halaga ng mga securities sa isang buwan hanggang sa pagpapahintulot sa $95 bilyon sa isang buwan na i-roll off ang mga libro nito. Iyan ay higit sa $2.5 trilyon sa isang taon sa mga bono na “kailangang bilhin ng ibang tao,” sabi ni Single.

Robert Heck, vice president ng mortgage para sa online na mortgage broker na si Morty, ay nagsabi na ang Fed ay "sa ngayon ay ang pinakamalaking bumibili ng mga securities na may mortgage-backed sa nakalipas na 15 taon." Ang desisyon nitong umatras mula sa pamilihang iyon ay lubos na magpapataas ng suplay ng mga mahalagang papel na iyon, magpapababa ng mga presyo at tumaas ang mga rate ng interes, sabi ni Heck.

Ang Fed ay tahasang tungkol sa mga plano nito, gayunpaman, at ang mga presyo ng securities ay sumasalamin na ngayon sa mga inaasahang epekto sa supply at demand, sinabi ni Heck. Gayunpaman, sinabi niya, ang anumang pagbabago sa kung paano pinag-uusapan ng mga pinuno ng Fed ang tungkol sa kanilang mga plano para sa mga securities na sinusuportahan ng mortgage ay maaaring magdulot ng higit pang mga pagbabago sa mga rate ng interes.

At kung sisimulan ng Fed ang aktibong pagbebenta ng mga securities na naka-mortgage-backed nito, sa halip na hayaang natural na lumiit ang portfolio nito, "malamang na magkakaroon ito ng medyo malaking negatibong epekto sa mga rate," sabi ni Heck - ibig sabihin ay tataas ang mga rate ng interes sa mortgage.

Kumusta naman ang inflation?

Pagkatapos ay mayroong X factor ng inflation, at sa partikular kung gaano karaming inflation lender at investor ang inaasahan sa hinaharap.

Ang pinakahuling pagtaas ng Fed ay nagtulak sa federal funds rate sa kung ano ang itinuturing ng mga ekonomista na neutral na teritoryo, ni hindi nagpapasigla sa ekonomiya o nagpapabagal nito, sinabi ni Single. Ngunit ang susunod na ilang pagtaas na binalak ng Fed ay itulak ang rate "napapasok sa mahigpit na teritoryo," sabi ni Single, at "lahat ng iyon ay magkakaroon ng epekto sa buong ekonomiya."

Sinisikap ng Fed na basagin ang inflationary fever ng ekonomiya nang hindi tinutulak ang bansa sa isang recession, ngunit ang karaniwang mga tagapagpahiwatig ng kalusugan ng ekonomiya ay nakakalito na naguluhan. Bumagsak ang kabuuang produktong domestic at bumagsak ang kumpiyansa ng mga mamimili, ngunit nananatiling mababa ang kawalan ng trabaho, ang mga kita ng korporasyon ay higit na matatag at ang paggasta ng mga mamimili patuloy na lumalaki, kahit mabagal.

Kung ang Fed ay namamahala upang kunin ang singaw mula sa inflation, na dapat magpababa ng mga rate ng interes sa mortgage, sinabi ni Heck. Sa katunayan, idinagdag niya, ang mga namumuhunan ay nagpapakita ng mga palatandaan na naniniwala sila na ang inflation ay maaaring umabot na sa tuktok nito.

Ngunit kahit na tayo ay lumiko sa inflation, huwag asahan na ang mga rate ng interes ay bumaba kaagad. "Nangangailangan ang merkado ng napakahabang oras upang ganap na patawarin ang isang malaking hakbang na tulad nito," sabi ni Heck.

Ang kuwentong ito ay orihinal na lumitaw sa Los Angeles Times.