(Bloomberg) — Para sa anumang pamahalaan, ang pag-overhauling ng isang pambansang merkado ng residential real estate ay magiging peligroso sa ilalim ng pinakamahusay na mga pangyayari. Sinusubukan ito ni Chinese President Xi Jinping sa panahon na bumagal ang ekonomiya, nagbabanta si omicron sa kanyang zero-Covid policy at lalong nagiging puno ang relasyon sa labas ng mundo.
Karamihan Basahin mula sa Bloomberg
Habang lumalaki ang mapanganib na kumbinasyong iyon sa mga pamilihan sa pananalapi ng China, isang tanong ang patuloy na lumalabas: Ano ang katapusan ng laro ni Xi?
Dahil sa kalabuan ng Partido Komunista at kasaysayan nito ng pag-urong sa mga reporma sa ari-arian, imposibleng tiyakin ang sagot. Ngunit ang mga tagamasid ng China ay nagsimulang mag-sketch ng isang malamang na hinaharap para sa merkado ng real estate na mukhang malayong naiiba mula sa higit sa dalawang dekada nitong takbo ng supercharging na paglago ng ekonomiya, yaman ng sambahayan at kita ng gobyerno.
Sa madaling salita, ang mga araw ng unti-unting pagtaas ng presyo ng bahay at mga pagtatayo na dulot ng utang ng mga billionaire property tycoon ay nakatakdang maglaho. Papalitan sila ng isang mas tahimik na merkado kung saan ang mga awtoridad ay mabilis na pigilin ang mga speculative frenzies at ang pag-unlad ay pinangungunahan ng mga kumpanyang pinamamahalaan ng estado na kumikita ng parang utility.
"Kung tatawagin natin ang nakalipas na dekada bilang isang ginintuang edad para sa industriya ng real estate, ito ay nakulong na ngayon sa edad ng kalawang," sabi ni Li Kai, ang founding partner ng bond fund na Shengao Investment na nakabase sa Beijing, na dalubhasa sa distressed debt.
Nangangako ang paglipat na iyon na magiging masakit lalo na para sa mga pribadong pag-aari na developer tulad ng China Evergrande Group na na-saddle na ang mga international stock at credit investor ng bilyun-bilyong dolyar na pagkalugi. Kasabay nito, malaki ang maitutulong nito tungo sa pagkamit ng dalawa sa pinakamahalagang layunin ni Xi: isang mas matatag na sistema ng pananalapi ng Tsina at isang mas makitid na agwat sa pagitan ng mayaman at mahihirap ng bansa.
Ang hamon ni Xi ay bawiin ang pagbabago nang hindi magpapasiklab ng krisis sa bisperas ng isang confab sa pamumuno na malawakang inaasahang magpapatibay sa kanyang pamumuno habang buhay.
Habang ang ilang mga analyst ay hinuhulaan ang isang napipintong financial meltdown, ang mga panganib mula sa real estate market ay lumalaki. Ang mga mahihinang kumpanya ng ari-arian ay nasa ilalim ng matinding stress, na tinamaan ng dobleng sagupaan ng parusang mataas na gastos sa paghiram at pagbagsak ng mga benta. Ang mga developer na may mababang rating kabilang ang Evergrande ay hindi na nakabayad sa utang sa dolyar sa mga record rate at kumakalat ang contagion sa mas malalakas na kumpanya. Ang mga pagbabahagi at bono ng Country Garden Holdings Co., ang pinakamalaking developer ng China ayon sa mga benta, ay lumubog noong Huwebes kasunod ng isang ulat na nahirapan itong humanap ng demand para sa isang bagong convertible bond.
Maraming dahilan kung bakit kailangang i-remodel ng China ang market ng ari-arian nito. Ang sektor ay puno ng speculative na pagbili at labis na na-lever, na nagdudulot ng panganib sa sistema ng pananalapi sa isang downturn. Ang presyo ng pabahay ay pabigat sa lumiliit na pamilya ng China. Ang average na gastos sa pagbili ng apartment sa Shenzhen ay humigit-kumulang 44 na beses ang average na taunang suweldo para sa mga lokal na residente noong 2020. Pinalala nito ang hindi pagkakapantay-pantay habang ang mga mayayamang panginoong maylupa ay nag-iimbak ng mga ari-arian. Milyun-milyong bahay ang walang laman at ilang proyekto sa pagtatayo ang sumisira sa kapaligiran.
Malaki ang epekto ng industriya sa ekonomiya. Kapag isinama ang mga nauugnay na sektor tulad ng mga serbisyo sa konstruksiyon at ari-arian, ang real estate ay nagkakahalaga ng higit sa isang-kapat ng output ng ekonomiya ng China, ayon sa ilang pagtatantya. Mahigit sa 70% ng yaman ng urban China ay nakaimbak sa pabahay.
"Ang merkado ng ari-arian ay isang sintomas ng pinagbabatayan ng mga problema sa ekonomiya ng China," sabi ni Craig Botham, punong ekonomista ng China sa Pantheon Macroeconomics. “Sa loob ng mga dekada, ito ang napuntahan, madaling solusyon upang makabuo ng kita ng lokal na pamahalaan, mapalakas ang paglago ng ekonomiya, at mabigyan ang mga sambahayan ng lugar upang ilagay ang kanilang pera at makita itong lumago.”
Ang solusyon, tulad ng lalong nangyayari sa China ni Xi, ay mas mahigpit na kontrol ng estado.
Sa Guangdong — tahanan ng Evergrande — pinangangasiwaan ng mga lokal na opisyal ang mga pagpupulong sa pagitan ng mga naghihirap na developer at mga SOE, ayon sa ulat ng Cailian. Ang paghiram ng mga pangunahing kumpanya ng ari-arian na ginamit upang pondohan ang M&A ay hindi ibibilang sa mga sukatan na naglilimita sa utang, sinabi ng mga taong pamilyar sa bagay na iyon sa Bloomberg noong nakaraang linggo.
"Nais ng gobyerno na hikayatin ang pagsasama-sama sa sektor ng pabahay - ang mas malaki at kadalasang pag-aari ng estado ay malamang na sakupin ang mga mahihinang manlalaro," sabi ni Gabriel Wildau, isang senior vice president sa global business advisory firm na Teneo. "Gusto nilang sirain ang pagkagumon ng ekonomiya sa ari-arian."
Ang mga awtoridad ng Tsina ay nag-target ng labis sa merkado ng ari-arian, ngunit ang kahalagahan ng sektor sa ekonomiya ay nangangahulugan na ang mga naturang drive ay nawala kapag ang mga target na paglago ay nanganganib. Hinahangad ng Beijing na bawasan ang pag-asa sa ari-arian sa pamamagitan ng pagpapalakas ng pamumuhunan sa mga high-tech at malinis na industriya ng enerhiya — bahagi ng mga plano ni Xi na gawing mas napapanatiling at mas mataas ang kalidad ng paglago. Ngunit ang ganitong proseso ay mangangailangan ng oras, at pasensya.
"Magiging mahaba at masakit ang paglipat, at hindi kami lubos na nakatitiyak kung ang tuktok ay may sapat na lakas ng pagpapasya upang matugunan ang mahirap na proseso," sabi ni Hao Hong, punong strategist sa Bocom International Holdings Co.
Sinusubukan ang determinasyon ng mga opisyal. Bumibilis ang pagbaba ng ari-arian ng China, na nag-udyok pa ng babala mula sa Federal Reserve. Sa mga lungsod sa buong bansa, ang pagbaba sa mga presyo ng bagong bahay ay lumalim bawat buwan mula noong Setyembre, nang bumagsak ang mga presyo sa unang pagkakataon sa loob ng anim na taon. Ang mga benta sa bahay ay patuloy na lumulubog. Maaaring ipakita ng data noong Lunes na ang pamumuhunan sa ari-arian ay lumago lamang ng 5.2% noong nakaraang taon, hinuhulaan ng mga ekonomista, ang pinakamabagal mula noong 2015.
Gumagamit ang mga Chinese developer sa pagpapalit ng bono, pagkaantala sa pagbabayad, pagbebenta ng equity at iba pang desperadong hakbang upang mabayaran ang utang. Hindi bababa sa walo sa mga kumpanya ang nag-default sa mga pay dollar bond mula noong Oktubre. Kabilang diyan ang Evergrande, na ang krisis ay nahuli sa nagpapahiram na China Minsheng Banking Corp., ang pinakamasamang pagganap ng stock ng bangko sa mundo. Bumagsak ng 34% noong nakaraang taon ang isang index ng mga bahagi ng ari-arian, ang pinakamasama mula noong global financial crisis noong 2008.
Nakahanda ang mga awtoridad na tanggapin ang mga panganib sa paglago ng ekonomiya at katatagan ng pananalapi mula sa kampanya, ayon kay Eswar Prasad, na dating namuno sa koponan ng China ng International Monetary Fund at ngayon ay nasa Cornell University.
"Mukhang natukoy ng Beijing na ang mga ito ay malamang na mga pansamantalang gastos na hindi na maiiwasan para sa paglilimita sa hinaharap na pag-ikot ng merkado sa pananalapi at higit pang mga kawalan ng timbang sa mga merkado ng ari-arian," sabi ni Prasad.
Ang ganitong mga gastos ay tumataas. Ang mga bahagi ng mga kumpanya ng ari-arian ay bumagsak ng 4.3% noong Huwebes, ang pinakamarami sa loob ng apat na buwan, at 30% lamang ang halaga ng kanilang mga naiulat na asset. Iyan ang pinakamurang data mula noong 2005. "Iilan lang ang mga survivors" ang magiging mahusay sa pasulong, isinulat ng mga stock analyst ng Citigroup Inc. sa isang kamakailang tala.
Bumibilis ang pagkatalo sa merkado ng bono ng mataas na ani ng dolyar ng China, na na-trigger ng mga kumpanyang dati nang itinuturing na mas maayos sa pananalapi kaysa sa Evergrande — tulad ng Shimao Group Holdings Ltd. at Sunac China Holdings Ltd. Mas nakakabahala, kumakalat ito sa mga issuer ng mas mataas na grado gaya ng Country Garden . Bumagsak ang shares ng developer ng halos 8% noong Huwebes, habang ang dollar bond nito dahil sa 2025 ay bumagsak ng 4.8 cents hanggang 74.4 cents, na nakahanda para sa pinakamalaking pagbaba nito mula noong Nob. 1.
Anuman ang anyo ng kampanya ng Beijing na i-deleverage ang market ng ari-arian, malinaw na natapos na ang panahon na nagpayaman sa mga real estate mogul at mga may-ari ng bahay. Isang mas mapurol, mas matatag na kinabukasan ang naghihintay, kung ang Partido Komunista ay maaaring manatili sa kurso at makaiwas sa isang krisis sa pananalapi.
"Ang ginintuang edad ng booming presyo ng ari-arian at tumataas na kita para sa mga developer ay malamang na nawala," sabi ni Gary Ng, senior economist sa Natixis SA. "Ang mga presyo ng bahay ay tataas lamang sa isang mahigpit na pinamamahalaang zone sa hinaharap, ibig sabihin, ang pabahay ay magiging parang mga utility."
Karamihan sa Basahin mula sa Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html