USA: isang bagong real estate bubble ay paparating na

Ang pinaka-kapaki-pakinabang na tampok ng merkado ng pabahay ay na ito ay isang mahusay na thermometer para sa ekonomiya ng bansa. Inaasahan nito kung ano ang mangyayari, kaya kapag ang market na nababahala ay ang merkado ng Amerika, na 25% ng ekonomiya ng planeta, ang contagion sa Europa ay isang bagay na lamang ng oras.

US: isa pang housing bubble na katulad noong 2008?

Noong 2008, ang US real estate market ay nakaranas na ng isang napakahalagang bubble sa mga tuntunin ng dami, kumpara doon, ngayon ay may isang ganap na magkaibang larawan na ginagawang ang dalawang kaganapan ay hindi maihahambing.

Ang unang bubble ay tinatawag ding subprime mortgage bubble, kung saan ang pangalang ito ay ginagamit upang tukuyin ang mga mortgage na hindi tumugma sa isang first-rate na creditworthiness.

Noong panahong iyon, ang malaking mayorya ng mga Amerikano ay nangungutang para sa pagbili ng isa o higit pang mga tahanan dahil sa kadalian ng pag-access sa kredito, hanggang sa ang mga pautang ay naging lalong mahirap makuha at ang kakayahang magbayad ng mas mababang pagganap at sa gayon, sa kaskad bilang ang ang mga mortgage ay "pumutok," ang ekonomiya ay bumagsak sa isang estado ng pag-urong.

Ang pinsalang dulot ng hanay ng mga kaganapang iyon ay nabuo sa bilang lamang dalawang taon na ang nakararaan, noong 2020, na may kahanga-hangang paglaki ng halaga ng ari-arian, 13% taon-sa-taon, mas mataas kaysa sa 20-taong average na 2% at maging sa 10-taong average na humigit-kumulang 5%.

Kaugnay nito, noong 2021 ang National Shiller Price Index (mga trend ng presyo bilang porsyento ng merkado ng pabahay) ay nagtala ng pagtaas sa halaga ng mga bahay na umabot sa isang mababa sa $ 50,000.

Kung ipagwawalang-bahala natin ang Florida, na dahil sa napaka-abot-kayang pagbubuwis nito ay maaaring nag-dope ng data, ang natitirang bahagi ng merkado ng pabahay sa US ay lumago nang husto sa nakalipas na tatlong taon, sa kabila ng isang pandemya, giyera sa Ukraine na naantig ang lahat dahil sa mga mapagkukunan, at bear market (na nag-hover ng higit sa isang taon na ngayon).

Karaniwan nang makakita ng mga pila sa mga bukas na bahay sa Estados Unidos noong nakaraang taon upang makabili ng mga bahay sa lahat ng laki at presyo, ngunit ngayon ay tiyak na nagbago ang mga bagay. Ang mga pamilya sa US ay may mas kaunti at mas kaunting mga mapagkukunan na gagastusin, at ang mga hindi nangangailangan nito ay maaaring sumuko sa pagbili ng mga bahay o bilang alternatibong paghahanap ng mga kaluwagan ng kaginhawahan.

Ito ay may ilang mga epekto: sa isang banda ay may mas kaunting mga tao na maaari at gustong bumili ng mga bahay, marahil sa kabila ng estado ng pangangailangan, kaya ang matinding pagbaba sa mga aplikasyon ng mortgage, at sa kabilang banda ang buong industriya ay nagdurusa, mas nanginginig na mga trabaho, mas kaunting demand para sa mga kusina at sala, mas kaunting mga electrician, karpintero, at paglipat ng mga trabaho, at sa gayon ang ekonomiya ng Amerika ay dumaranas ng matinding pag-urong.

Pagsusuri ng data at kalusugan ng merkado ng pabahay sa US

Demand para sa mga pautang sa bahay, kapwa bilang una at pangalawang bahay ay nasa 22-taong pinakamababa, at ito ay sa kabila ng katotohanan na ang merkado ay gumagalaw nang napakabagal.

Matindi ang pag-aasam ng housing market sa darating na krisis ngunit napakabagal din nito, hindi ito kapareho ng oras ng reaksyon sa stock market na kadalasang biglaan, una ang presyo ng mga bahay stalls, pagkatapos ay ang mga mamimili ay nawawala at huli ang presyo. nagwawasto (sa taong ito -8%) kasama ang lahat ng kasunod.

Ang installment-to-income ratio ay pinakamahalaga, at ang mga Amerikano ay nakasanayan nang mag-isip sa mga tuntunin ng affordability ng installment. Para sa parehong installment ngayon ang isang US citizen ay kayang bumili ng halaga ng bahay $118,000 na mas mababa kaysa noong 2020, kung pag-uusapan natin $500,000 mga bahay. Ito ay nasa yugto kung kailan ang mga rate ng interes na malapit na nauugnay sa installment ay 6% ngunit hindi tiyak na ang mga ito ay maaaring tumaas muli at lumawak ang pagkalat.

Ang 6% na rate na iyon ay mahigpit na nauugnay sa pagtaas ng rate ng interes ng US Central Bank at sila ay nasa antas na ito na may pangkalahatang pagtaas ng rate ng 225 na batayan na puntos, ngunit ang Federal Reserve ay nagpahayag na hindi lamang na magkakaroon ng hindi bababa sa isa pang pagtaas ng rate sa taong ito ngunit ang mga pagtaas ay magpapatuloy sa susunod na taon hanggang ang inflation ay umabot sa humigit-kumulang 3%. 

Kung mas mataas ang mga rate, mas mahal ang mga mortgage, kumpara sa simula ng taon kung kailan ang mga mortgage sa US ay nasa 3%. Ngayon, pagkatapos ng tatlong quarter, umabot sila sa 6.25% at ang paglago ay hindi nagpapakita ng tanda ng paghinto.

Ang isang napaka-kagiliw-giliw na katotohanan sa spiral na ito ng kahirapan sa pag-access ng credit at pagbaba ng mga presyo ng real estate ay ang porsyento ng mga paghahanap para sa pariralang "paano ibenta ang aking bahay ngayon" sa Google na nagrehistro ng isang hindi pangkaraniwang bagay. + 2750% sa Agosto ngayong taon lamang.

Kung tutuusin, makikita natin na ang hanay ng presyo na pinaka-apektado ay ang mga tahanan sa pagitan ng $500,000 at $800,000 at ang mga nasa ilalim ng $200,000 sa kabila ng katotohanan na sa ngayon ang mga nasa huling hanay ay nasiyahan sa isang mahalagang parasyut tulad ng katotohanan na ang pagbili ng bahay ay may malakas na emosyonal na bahagi at samakatuwid ang mga mamimili ay handang magtiis ng mga pagtaas upang makamit ang pangarap na bumili ng bahay, ngunit kung gaano katagal ang "pasensya" na ito ay tatagal sa harap ng patuloy na pagtaas ay hindi alam.

Ang Buwanang Supply ng mga Bagong Tahanan, na ang ratio ng mga bagong gawang bahay para sa pagbebenta sa mga hindi nabentang bahay, ay bumababa nang husto, isang senyales na ang hindi nabentang mga ari-arian ay nagiging mas karaniwan.

Ang US housing market sa nakaraan

Kung ikukumpara noong 2000, kung saan kakaunti ang suplay at ang mga presyo ng bahay ay tumaas nang maayos, ngayon ay maraming mga bahay at ang mga presyo ay mabilis na bumababa, ito ay sinamahan ng katotohanan na ang mga rate ng kapanganakan ay bumababa kahit na sa Latino at African American populasyon (na sa kasaysayan ay may mas mataas na mga rate ng kapanganakan) at ang pandemya at post-pandemic na mga insentibo upang bumili ng real estate ay unti-unting nagwawakas ay nagbibigay ng perpektong bagyo ng sektor ng pabahay sa States.

Ang tanging positibong tala ay ang katotohanan na ang mga sambahayan kumpara sa subprime mortgage ang krisis ng 2008 ay mas matatag, ngunit sa kabila nito, habang noong nakaraang taon ay posible na makabili 60% ng mga ari-arian sa merkado ngayon na may karaniwang kayamanan ng mga sambahayang Amerikano, ang porsyentong ito ay bumaba sa 45% (isang pagbaba ng 15% sa loob lamang ng tatlong quarter).

Ang epekto ng contagion ng krisis sa pagbebenta ng pabahay ay sandali lamang. Ang Europa, at partikular na Italya ay maaaring umasa sa ilan sa pinakamataas na matitipid sa sambahayan sa buong mundo, na isang magandang salik na nagpapagaan; dito, dapat nating idagdag ang estratehikong lokasyon at ang malakas na epekto ng turismo at pagkain at alak na nagpapataas ng halaga ng mga tahanan. Gayunpaman, sa kabilang banda, may mga alalahanin tungkol sa utang ng publiko na maaaring magdala sa bansa sa default at ang kalapit na digmaan sa Ukraine na may palaging panganib na ito ay magiging isang nukleyar at pandaigdigang digmaan.