Ang Arlington, Virginia ay Nagpasa ng Mahahalagang Reporma sa Pabahay, Ngunit Mas Maraming Trabaho ang Dapat Gawin

Ilang araw na ang nakalilipas, ang lupon ng Arlington County, Virginia ay bumoto nang nagkakaisa upang payagan ang mga istruktura ng pabahay na maraming pamilya—kadalasang tinatawag na "nawawalang gitna" na pabahay—sa mga kapitbahayan na eksklusibong naka-zone para sa mga solong tahanan ng pamilya. Ito ay isang mahusay na panalo para sa mga tagasuporta ng mas maraming pabahay, ngunit may mas maraming trabaho na dapat gawin.

Ang Arlington ay may ilan sa pinakamataas na presyo ng pabahay sa Virginia. Ayon sa data mula kay Zillow, ang karaniwang tahanan sa Arlington ay nagkakahalaga ng $747,335, na siyang 17^th pinakamataas sa estado. At hindi ito natatangi sa mga lungsod ng Northern Virginia (NoVA): Ang lugar ng metro ng Washington DC, kung saan matatagpuan ang Arlington, ay mayroong 28 sa 30 pinakamahal na pamilihan ng pabahay sa Virginia.

Ang tanging paraan upang mapanatiling matatag ang mga presyo ng pabahay ay ang magtayo ng sapat na pabahay upang matugunan ang pangangailangan, at ang tanging paraan upang mapababa ang mga presyo ay ang pagpapalawak ng suplay nang mas mabilis kaysa sa demand. Ang mga regulasyon sa paggamit ng lupa gaya ng pinakamababang laki ng lote, mga kinakailangan sa taas, at mga paghihigpit sa density na naglilimita sa bilang ng mga yunit sa mga lote—tulad ng kaka-reporma ni Arlington—nililimitahan ang dami ng bagong pabahay na maaaring itayo. Ang isang malaking pangkat ng pananaliksik ay nagpapakita na ang paghihigpit sa bagong pabahay sa pamamagitan ng mga regulasyon sa paggamit ng lupa ay nagpapataas ng mga presyo ng pabahay.

Ang bagong patakaran sa pabahay ng Arlington ay nagpapahintulot sa mga may-ari ng lupa na gumawa ng mga duplex hanggang anim na plexes nang tama, ibig sabihin ay hindi nila kailangan ng anumang espesyal na pahintulot mula sa lungsod. Dati, pinapayagan lang ng mga zone na ito ang mga detached single-family home. Ang mga bagong pagbabago sa patakaran ay hindi gagawing mas abot-kaya ang Arlington sa magdamag, ngunit sa paglipas ng panahon, habang ang kasalukuyang stock ng pabahay ay nawawala, sila ay hahantong sa mas maraming mga pagpipilian sa pabahay, lalo na para sa mga pamilyang nasa gitna at mas mababang kita.

Habang ang mga pagbabago sa panuntunan ay isang mahusay na unang hakbang, may puwang para sa pagpapabuti. May hangganan na 58 bagong istruktura bawat taon para sa unang limang taon at ang mga pinahihintulutang istruktura ay nakakalat sa iba't ibang distrito ng zoning ng lungsod. Hindi ito mainam dahil maaaring mas malaki ang pangangailangan sa pabahay sa ilang distrito kaysa sa iba. Dapat itayo ang mga istruktura kung saan ang pangangailangan, hindi kung saan gusto ng gobyerno.

Ang patakaran ay naglalaman din ng mga minimum na kinakailangan sa paradahan. Ipinakikita ng pananaliksik na ang mga naturang pangangailangan ay nagpapataas ng halaga ng pabahay at kadalasang hindi kailangan. May insentibo ang mga developer na buuin ang gusto ng mga mamimili at nangungupahan ng paradahan. Mga alituntunin ng pamahalaan na nangangailangan ng mas maraming paradahan kaysa sa kinakailangang basurang mahalagang lupa. Kung nag-aalala si Arlington tungkol sa kakulangan ng paradahan sa kalye, maaari nitong baguhin ang halaga na kasalukuyang sinisingil nito para sa naturang paradahan upang maiayon ang demand sa supply.

Kasama sa iba pang kapus-palad na mga probisyon ang isang mandato na magbigay ng isang tiyak na bilang ng mga puno ng lilim para sa bawat istraktura, mga paghihigpit sa accessory dwelling units (ADUs), at maximum na lawak ng sahig at mga paghihigpit sa taas na maaaring limitahan ang pinansyal na pagiging posible ng ilang mga proyekto.

Sa pagpapatuloy, dapat isaalang-alang ng mga mamamayan at gumagawa ng patakaran ng Arlington na alisin ang lahat ng minimum na paradahan (tulad ng ginawa ng Buffalo, NY), na ginagawang mas madali ang paggawa ng mga ADU, at bawasan ang pinakamababang laki ng lote (tulad ng ginawa ng Houston).

Gayunpaman, ang mga reporma ni Arlington ay maaaring maging isang halimbawa para sa mga pagbabago sa buong estado. Noong nakaraang taon, ipinahiwatig ng Gobernador ng Virginia na si Glenn Youngkin ang kanyang suporta para sa mga reporma sa pabahay. Bagama't magaan ang mga detalye, binanggit ni Youngkin ang paglalagay ng mga guardrail kung paano magagamit ng mga lokal na pamahalaan ang zoning. Ang bagong limitasyon ni Arlington sa paggamit ng single-family zoning ay maaaring ang blueprint para sa isang mas malawak na naabot na patakaran ng estado na nagpapadali sa pagtatayo ng pabahay sa mga lungsod sa buong Virginia. Sa ngayon, ang mga pro-housing reformers tulad ng YIMBYs ng Northern Virginia at YIMBY Action ay bumubuo ng suporta para sa reporma sa pabahay sa Hampton Roads, Richmond, at Charlottesville.

Ang pagsuporta sa reporma sa pabahay ay mahirap. Ang mga tao ay likas na nag-aalala tungkol sa kung paano makakaapekto sa kanila ang mga pagbabago. Kahit na sa aking mga kaibigan at kasamahan na likas na sumusuporta sa mga libreng pamilihan at ang kabanalan ng mga karapatan sa ari-arian, may mga alalahanin na ang pagpayag sa anim na plexes sa kanilang mga kapitbahayan ay maglalantad sa kanila sa mas maraming ingay, kasikipan, at maraming abala sa bagong konstruksyon.

Bagama't hindi nakakagulat ang mga ganitong takot, hindi ito mga dahilan para paghigpitan ang bagong pabahay. Ang kaaya-aya, puno ng amenity na mga kapitbahayan ay dapat na bukas sa mga tao sa lahat ng antas ng kita. Ang tanging paraan upang madagdagan ang access sa pinakamagagandang lungsod at kapitbahayan ng Virginia ay ang magtayo ng mas maraming pabahay. Ipinapakita ng kamakailang mga reporma ni Arlington na nais nitong tanggapin ang mga bagong kapitbahay, hindi tanggihan sila. Ang natitirang bahagi ng Virginia ay dapat sumunod sa pangunguna nito.