Ang 120km na biyahe sa tren sa pagitan ng mga lungsod ng Luoyang at Zhengzhou ay isang pagpapakita ng kahinaan sa ekonomiya at mga sirang pangarap. Mula sa bintana na walang hanggan, ang mga half-built residential tower ay sunod-sunod na dumadaan sa tagal ng isang oras na paglalakbay. Marami sa mga gusali ang lumilitaw na malapit nang matapos; ang ilan ay tapos na at naging tahanan ng mga pamilya. Ngunit marami pa ang mga walang laman na kalansay kung saan matagal nang tumigil ang pagtatayo. Naubusan na ng pera ang mga developer at hindi na makapagbayad ng mga manggagawa at makabili ng mga materyales. Natigil ang mga proyekto. Ang mga pamilya ay hindi kailanman makakakuha ng kanilang mga tahanan.
Ang pagsakay sa tren sa gitna ng China ay nakakatulong na ipaliwanag ang isa sa mga pinakamalaking krisis ng bansa sa kamakailang alaala: ang pagkawala ng tiwala ng publiko sa modelo ng ekonomiya ng gobyerno. Sa loob ng maraming dekada ang industriya ng ari-arian ay naging simbolo ng hindi mapigilang pagtaas ng Tsina. Ang mga pribadong negosyante ay gumawa ng malawak na kapalaran. Nasaksihan ng karaniwang mga tao na tumaas ang kanilang net worth habang tumataas ang halaga ng bahay. Pinuno ng mga lokal na pamahalaan ang kanilang kaban sa pamamagitan ng pagbebenta ng malalawak na lupain sa mga developer. Ang kahanga-hangang 70% ng yaman ng sambahayan ng Tsino ay nakatali na ngayon sa real estate.
Ang sirain ang tiwala sa modelong ito ay ang pagyanig sa pundasyon ng paglaki ng Tsina. Sa malawakang pag-lock ng covid-19 at pagsugpo sa mga pribadong negosyante, nangyayari ito sa maraming larangan. Ngunit wala nang mas malinaw kaysa sa industriya ng ari-arian, na bumubuo ng tinatayang 25% ng gdp. Ang mga bagong pagsisimula ng proyekto ay bumagsak ng 45% noong Hulyo kumpara sa isang taon na ang nakalipas, mga benta ng bahay ng 33% at pamumuhunan sa ari-arian ng 12%. Ang mga epekto ay umaagos sa ekonomiya, na tumatama sa mga gumagawa ng kasangkapan at mga manggagawa ng bakal. Ang dagok sa kumpiyansa ay dumating sa isang kritikal na panahon para kay Xi Jinping, ang pinuno ng China, na malamang na mabibigyan ng ikatlong termino sa isang party congress sa Oktubre.
Ang muling pagtitiwala sa sistema ay mahalaga para kay Mr Xi at sa Partido Komunista. Gayunpaman, ang tugon mula sa gobyerno ay hindi karaniwan at mabagal, na ang mga opisyal ay tila nabigla sa pagiging kumplikado ng sitwasyon. Upang maibalik ang pananampalataya sa merkado ng pabahay, kailangang makita ng publiko na natapos ang mga natigil na proyekto at tumaas ang mga presyo. Samantala, ang mga construction firm at kanilang mga manggagawa ay kailangang mabayaran, at ang mga lokal at dayuhang mamumuhunan ay mabayaran sa kanilang mga produktong fixed-income. At ang lahat ng ito ay dapat gawin nang hindi muling pinalalakas ang hindi napapanatiling bula ng utang na naging merkado ng ari-arian.
Mga linya sa buhangin
Ang krisis sa pabahay ay may dalawang agarang dahilan. Ang una ay ang pagsugpo ng gobyerno sa mga pagmamalabis ng industriya ng ari-arian. Mula noong Agosto 2020, pinaghigpitan ng mga opisyal ang mga ratio ng mga pananagutan ng mga developer sa mga asset, netong utang sa equity at cash sa panandaliang utang, sa isang patakarang kilala bilang "tatlong pulang linya." Pinilit nito ang marami na ihinto ang hindi napapanatiling pangungutang at ibenta ang mga asset, na lubhang nililimitahan ang kanilang kakayahang magpatuloy sa pagbuo at pagbebenta ng mga bagong proyekto.
Ang zero-covid policy ng China ay pangalawang dagok. Pinilit ng sentral na pamahalaan ang dose-dosenang mga lungsod na ikulong ang mga residente sa kanilang mga tahanan nang ilang araw, at kung minsan ay mga linggo, sa pagtatapos kapag natuklasan ang mga kaso ng covid. Sa oras ng pagsulat, ang mga megacity ng Chengdu at Shenzhen ay ganap o bahagyang naka-lock. Ang mga pagsasara ay huminto sa mga tao sa pagtingin sa mga bahay at pagbili. Nagkaroon din sila ng epekto sa psyche ng consumer. Nangangamba ang mga negosyante sa biglaang pagsasara ng kanilang mga negosyo. Nag-aalala ang mga empleyado na matanggal sa trabaho. Ang ganitong uri ng pangamba ay hindi hinihikayat ang pagbili ng bahay.
Ang resulta ay isang langutngot. Ang mga developer ng China ay lubos na umaasa sa pagbebenta ng mga bahay bago pa sila maitayo, upang makabuo ng pagkatubig. Noong nakaraang taon, naibenta nila ang 90% ng mga bahay. Ngunit nang walang access sa mga bono at pautang, habang binabawasan ng mga bangko ang kanilang pagkakalantad sa sektor ng ari-arian, at sa pagbaba ng mga bagong benta ngayon, ang mala-Ponzi na katangian ng merkado ng ari-arian ay nakita nang buo.
Ang Evergrande, ang pinaka-nakakautang na developer sa mundo, ay nag-default noong Disyembre. Ang isang pagsisikap na muling ayusin ang mga utang sa malayo sa pampang, na nilayon bilang isang modelo na susundan, ay hindi nakalampas sa huling araw ng pagtatapos ng Hulyo. Hindi bababa sa 28 iba pang kumpanya ng ari-arian ang hindi nakabayad sa mga mamumuhunan o sumailalim sa muling pagsasaayos. Ang pangangalakal sa mga bahagi ng 30 developer na nakalista sa Hong Kong, na bumubuo ng 10% ng merkado sa pamamagitan ng mga benta, ay na-freeze, ayon kay Gavekal, isang research firm. Noong unang bahagi ng Agosto kalahati ng mga nakalistang developer ng China ay nakipagkalakalan sa ratio ng presyo-sa-kita na mas mababa sa 0.5, ang antas na ipinagpalit ng Evergrande sa apat na buwan bago ito nag-default, ang sabi ni Song Houze ng MacroPolo, isang think-tank sa Chicago.
Ang mga kumpanya na ilang buwan lang ang nakalipas ay itinuturing na ligtas na taya ay nahihirapan na ngayon. Kunin ang Country Garden, ang pinakamalaking developer ng China ayon sa mga benta. Mas maaga sa taong ito karamihan sa mga analyst ay nagkibit-balikat sa mga alalahanin na ito ay sasailalim sa presyon. Nagpatuloy ang mga mamumuhunan sa pagbili ng mga bono nito. Ngunit noong Agosto 30, inihayag ng Country Garden na ang mga kita para sa unang kalahati ng taon ay bumagsak ng halos 100%. Ang merkado ng ari-arian ay "mabilis na dumausdos sa matinding depresyon", nabanggit nito sa mga kita nito. Ang strain sa Country Garden ay nagpapahiwatig na ang mga problema ay hindi na partikular sa ilang mga developer. Ang buong industriya ay nasa panganib.
Ang mga potensyal na bumibili ng bahay ay bumaba sa merkado. Gayunman, higit na nakababahala ang milyun-milyong tao na naghihintay, kadalasan nang maraming taon, para sa mga bahay na nabayaran na nila. 60% lang ng mga bahay na pre-sold sa pagitan ng 2013 at 2020 ang naihatid na.
Si Mr Liu, na humiling na tawagin ang pangalan ng kanyang pamilya, ay bumili ng flat sa Zhengzhou noong 2014, na gumawa ng paunang 250,000 yuan ($40,000) na down-payment. Ang bahay ay naka-iskedyul na makumpleto noong 2017. Ngunit hindi dumating ang araw na iyon. Sa halip, umupa siya ng flat, bago tuluyang bumili ng isa pa sa isang lumang gusali na walang elevator. Ito ay halos hindi ang buhay na naisip niya para sa kanyang sarili. Si Mr Liu ay hindi nagsimulang magbayad ng kanyang mortgage at nakipag-usap sa walang katapusang talakayan sa developer ng ari-arian sa pagkuha ng kanyang down-payment. "Walang silbi," sabi niya.
Alam ng mga analyst ang mga problemang ito sa loob ng maraming taon, ngunit naniniwala sila na hindi papayagan ng mga awtoridad ng China ang mga naagrabyado na bumibili ng bahay na magprotesta. Ang isang ulat na inilathala dalawang taon na ang nakalilipas ng pwc, isang accounting firm, ay nagsabi na kahit na ang pagtatayo sa mga proyekto ng pabahay ay tumigil, "ang daan-daan o libu-libong mga hindi magkakaugnay na sambahayan ay karaniwang may kaunting kakayahan na maimpluwensyahan ang mga bagay-bagay".
Ang kalkulasyong ito ay nakabukas sa ulo nito. Ang isang maliit ngunit maimpluwensyang kilusan upang mangolekta at mag-publish ng data sa pagtanggi na magbayad ng mga mortgage ay nagulat sa mga awtoridad. Noong ika-12 ng Hulyo, nagsimulang magbahagi ng data ang mga anonymous na boluntaryo sa mga mortgage boycott sa social media. Sa ngayon mga 350 na ang natukoy; naniniwala ang mga analyst na ito ay malamang na isang fraction ng totoong numero. Ginawa ng mga censor ng estado ang kanilang makakaya upang alisin ang mga sanggunian sa sumasabog na impormasyon, ngunit ang kaalaman sa mga protesta ay lumalabas na kumalat gayunpaman. Gaya ng ginagawa nito, mahihikayat ang iba na ipagpaliban ang mga pagbili o ihinto ang mga pagbabayad ng mortgage.
Ang mga mamumuhunan at potensyal na bumibili ng bahay ay nanonood na ngayon nang may pagkabalisa habang pinagsasama-sama ng estado ang tugon nito, sa parehong sentral at lokal na antas. Sa loob ng mahigit isang dekada, ang mga lungsod ng Tsina ay gumamit ng mahabang listahan ng mga panuntunan at insentibo upang ayusin ang mga lokal na merkado ng real-estate, kadalasan upang bawasan ang haka-haka at palamig ang mabilis na pagtaas ng presyo. Kabilang dito ang kontrol sa pag-access sa mga mortgage, pati na rin ang mga limitasyon sa kung sino ang makakabili ng mga bahay at kung ilan ang maaari nilang bilhin.
Niluluwag na ngayon ng mga lungsod ang mga patakarang ito. Sa pagitan ng Mayo at Hulyo ang mga munisipal na pamahalaan ay nag-anunsyo ng 304 indibidwal na mga hakbang upang maibalik ang kumpiyansa, ayon sa cicc, isang Chinese investment bank. Si Zhengzhou, sa gitna ng mga protesta sa mortgage, ay isang maagang gumagalaw. Noong Marso nag-anunsyo ito ng 18 aksyon sa pag-asang mapasigla ang demand. Kabilang dito ang mga hakbang upang gawing mas madali ang pagkuha ng mga mortgage, at payagan ang mga pamilyang may matatandang miyembro na bumili ng mga flat kung lilipat sila sa lungsod.
Ang mga senyales na ito sa mga mamimili ay nakaakit ng maraming atensyon—hindi dahil sa muling binuhay nila ang demand kundi dahil tila sumasalungat ang mga ito sa patakaran ng sentral na pamahalaan. Sa isang video na malawakang kumalat sa social media ng China noong Agosto, nakita ang isang lokal na pinuno ng Communist Party sa lalawigan ng Hunan na nananawagan sa mga tao na bumili ng maraming bahay hangga't maaari: “Bumili ka ba ng pangatlo? Pagkatapos ay bumili ng pang-apat." Ang mensahe ay sumasalungat sa isa mula kay Mr Xi mismo, na nagbabala na "ang mga tahanan ay para sa paninirahan" at tiyak na hindi para sa haka-haka na pamumuhunan.
Ang mga lokal na pamahalaan ay hinikayat din ng mga regulator at opisyal na lumikha ng mga pondo ng bail-out upang mamuhunan sa mga hindi natapos na proyekto sa pabahay, at sa kalaunan ay tumulong sa paghahatid ng mga tahanan sa mga bigong mamimili. Ang Zhengzhou ay naglaan ng 80bn yuan ($12bn) sa layunin. Ang pag-iisip ay napupunta na ang mga lokal na pondo ay magiging mas angkop sa mga kondisyon sa lupa.
Ang Zhengzhou ay nag-eeksperimento sa marahil ang pinaka-agresibong lokal na plano. Ang pamahalaang lungsod ay naglabas ng direktiba sa mga developer na nagsasabing ang lahat ng natigil na konstruksyon ay dapat magsimulang muli sa ika-6 ng Oktubre. Ang mga insolvant na kumpanya na hindi makakagawa nito ay dapat mag-file para sa restructuring upang magdala ng bagong pamumuhunan, at magbayad din ng anumang mga down-payment na ginawa ng mga bumibili ng bahay gaya ni Mr Liu. Ang pagkabigong gawin ito ay maaaring magresulta sa pagsisiyasat ng mga developer para sa paglustay at iba pang malalang krimen.
Para sa kanilang bahagi, ang mga gumagawa ng patakaran ay paulit-ulit na nagbawas ng mga rate ng mortgage mula noong kalagitnaan ng Mayo. Upang magarantiya ang supply ng mga tahanan, ginawa ng sentral na pamahalaan ang ganap na paggarantiya ng pagpapalabas ng bagong bono ng ilang pribadong developer, na epektibong inilipat ang panganib sa estado. Ang Longfor, isang struggling property firm, ay nagpresyo ng 1.5bn-yuan na bono sa 3.3% na rate ng kupon noong Agosto 26, na mas mababa sa presyo ng merkado. Ito ay posible lamang dahil ang bono ay ganap na na-underwritten ng China Bond Insurance, isang ahensya ng estado. Ang mas maraming naturang pagpapalabas ay binalak upang makapaghatid ng pagkatubig sa mga developer na itinuturing ng gobyerno bilang mas mataas na kalidad. Ito ay simula ng isang programa upang pumili ng mga nanalo.
Ang isa pang prong ng suporta ng estado ay darating sa anyo ng direktang pagkatubig. Noong Agosto 22, sinabi ng sentral na bangko at ministeryo ng pananalapi na ibabalik nila ang mga espesyal na pautang mula sa mga bangko ng patakaran na nakadirekta ng estado na maaaring ibigay upang makumpleto ang mga pre-sold na bahay. Ang laki ng programa ay hindi isiniwalat, ngunit ang Bloomberg, isang serbisyo ng balita, ay nag-ulat na ang 200bn yuan ay magagamit.
Ang ganitong uri ng pampublikong paggasta ay isang tabak na may dalawang talim. Sa isang banda, makakatulong ito sa paghahatid ng mga tahanan sa mga karapat-dapat na may-ari at i-restart ang mga pagbabayad ng mortgage, na pinapawi ang presyon sa mga bangko. Ngunit sa parehong oras ang pera ay pinupuno ang isang butas na nilikha ng masamang lokal na pamamahala at kahina-hinalang mga developer ng ari-arian. "Iyon ay kumakatawan lamang sa pera na hindi maaaring gastusin sa stimulus sa ibang lugar," ang sabi ni Alex Wolf ng JPMorgan Chase, isang bangko.
Bumalik sa drawing board
Ang mga pagsisikap ni Zhengzhou na hikayatin ang mga bagong mamimili mula noong Marso ay bumagsak. Sa halip, ang mga kondisyon ay patuloy na lumalala, na nagmumungkahi na ang pag-iisip sa mga lokal na patakaran ay hindi sapat. Ang mga lokal na pondo ng bail-out ay mukhang manipis din. Sa papel ilang mga lungsod ay may mabigat na kaldero upang gastusin, ngunit umaasa sila sa mga lokal na kumpanya ng financing ng pamahalaan na mismong strapped para sa pera. Mahigpit na binabantayan ng mga analyst ang pagtatangka ni Zhengzhou na i-restart ang lahat ng konstruksiyon sa loob ng isang buwan, ngunit maraming nagtatanong kung available ang mga pondong kailangan para sa ganoong mabilis na pag-aayos. Ang mga hakbang ay maaaring magpalabas ng isang alon ng mga pagbagsak sa mga mas maliliit na developer, na nagdudulot ng gulat at kaguluhan sa pananalapi.
Ang mga mamumuhunan ay naglagay ng higit na pag-asa sa sentral na pamahalaan, ngunit sa ngayon ang tugon nito ay nabigo na tumugma sa laki ng krisis. Ang 200bn-yuan na programa sa pagpapahiram ay maaaring account para sa 10% lamang ng kung ano ang kailangan upang makumpleto ang lahat ng hindi natapos na mga tahanan sa bansa. Humigit-kumulang $5trn na halaga ng residential property ang na-pre-sold simula noong 2020, ayon kay Mr Song of MacroPolo, na gumawa ng bail-out kahit isang maliit na bahagi ng mga bahay na iyon na napakamahal.
Ang sentral na pamahalaan ay mayroon pa ring higit pang mga levers na dapat hilahin. Sinabi ni Larry Hu ng Macquarie, isang investment bank, na maraming mga hakbang ang maaaring maisagawa. Kabilang dito ang pansamantalang pagpapagaan sa patakarang "tatlong pulang linya", o panata na kumilos bilang tagapagpahiram ng huling paraan para sa lahat ng natigil na proyekto ng pabahay. Ang huli, habang mahal, ay ganap na nasa loob ng pinansiyal na paraan ng sentral na pamahalaan.
Ang debate ngayon ay hindi nakatutok sa kung ang sentral na pamahalaan ay maaaring ibalik ang kumpiyansa, ngunit sa kung gaano kalayo ito ay handa na pumunta. Ang orihinal na crackdown sa leverage ay sinadya upang parusahan ang mga kumpanya na kumuha ng masyadong maraming utang. Ang mas malaking bail-out ay maghihikayat sa mas maraming developer na humingi ng tulong sa pagkumpleto ng mga tahanan, na nagtutulak sa gobyerno na bigyan ng subsidyo ang higit pa sa sektor ng ari-arian, isinulat ni Allen Feng ng Rhodium, isang research firm: “kabaligtaran ng kung ano ang nilayon sa ' tatlong pulang linya'".
Ang kampanya laban sa leverage ay nilayon din na dalhin ang sektor ng ari-arian nang higit na naaayon sa demand sa susunod na dekada. Matagal nang kinikilala ng mga opisyal na ang mga developer ay nagbebenta ng napakaraming bahay. Humigit-kumulang 70% ng mga naibenta mula noong 2018 ay binili ng mga taong nagmamay-ari na ng isa, tantiya ng JPMorgan. Ang paghihigpit sa mga antas ng utang ay dapat na pilitin ang mga kumpanya na mag-adjust sa aktwal na demand.
Ang demand na iyon ay malamang na bumaba habang bumabagal ang paglaki ng populasyon ng China. Ang mga benta ng bahay ay umabot sa 1.57bn square meters noong 2021, higit sa dalawang beses na mas mataas kaysa noong 2007. Ngunit si Chen Long ng Plenum, isa pang research firm, ay nag-proyekto na ang tunay na taunang demand ay babagsak sa 0.88bn-1.36bn square meters sa susunod na dekada, bilang tumatagal ang pagbabago ng demograpiko at bumagal ang urbanisasyon. Ang pag-reinflating sa merkado ay nangangahulugan ng pag-angat ng bubble.
Ang pagbabalanse ng gobyerno ay puno ng panganib. Sa kalagitnaan ng Oktubre ang party congress ay magaganap habang nagsasara ang mga pangunahing lungsod. Ang mga mortgage boycott ay magpapatuloy, at posibleng lumaki pa rin. Ang kabuuang kumpiyansa sa mga pang-ekonomiyang pundasyon ng China ay maaaring lumampas sa isang limitasyon kung saan ito ay nagiging mas mahirap na mabawi. Ang lahat ng ito ay nangangahulugan na ang ikatlong termino ni Mr Xi ay magsisimula sa hindi kanais-nais na mga pangyayari.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Lahat ng karapatan ay nakalaan.
Mula sa The Economist, na inilathala sa ilalim ng lisensya. Ang orihinal na nilalaman ay matatagpuan sa https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Pinagmulan: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html