Bumagsak ng higit sa 20% ang cash flow ng mga developer ng ari-arian sa China

BEIJING — Ang mga daloy ng pera ng mga developer ng ari-arian ng Tsina — isang tanda ng kakayahan ng mga kumpanya na manatiling nakalutang — ay lumiit ngayong taon pagkatapos ng matatag na paglago sa nakalipas na dekada, ayon sa Oxford Economics.

Ang mga cash flow ng developer hanggang Hulyo ay bumaba ng 24% year-on-year sa annualized na batayan, ayon sa pagsusuri mula sa lead economist ng kumpanya, si Tommy Wu.

Iyon ay isang matalim na paghina mula sa paglago para sa halos bawat taon mula noong hindi bababa sa 2009, ang data ay nagpakita. Ang kabuuang pondo noong Hulyo ay 15.22 trilyon yuan ($2.27 trilyon) sa taunang batayan, kumpara sa 20.11 trilyon yuan noong 2021.

Dumating ang pagbaba nang hindi inaasahan ang demand ng kredito sa China noong Hulyo, at humahaba ang mga paghihirap ng mga developer ng ari-arian.

Mga dalawang taon na ang nakalilipas, sinimulan ng Beijing na pigilin ang mataas na pag-asa ng mga developer sa utang para sa paglago. Kapansin-pansin, Nag-default ang Evergrande huli noong nakaraang taon. Gusto ng iba pang mga developer shimao nag-default din, sa kabila ng pagkakaroon ng mas malusog na mga balanse.

Bagama't naging maingat ang mga mamumuhunan sa mga kumpanya ng ari-arian ng China, nahaharap ngayon ang mga developer sa panganib na mawalan ng isa pang mahalagang pinagmumulan ng cash flow: mga pre-payment ng homebuyer.

Karaniwang ibinebenta ang mga bahay bago matapos sa China. Ngunit mula noong huling bahagi ng Hunyo, ang ilang mga bumibili ng bahay ay nagprotesta sa pagkaantala ng pagtatayo ng apartment pagpapahinto sa pagbabayad ng mortgage.

"Ang pinakabuod ng problema ay ang mga developer ng ari-arian ay may hindi sapat na mga daloy ng pera - kung dahil sa mga gastos sa pagbabayad ng utang, mababang benta ng pabahay, o maling paggamit ng mga pondo - upang magpatuloy sa mga proyekto," sabi ni Wu sa isang ulat noong nakaraang linggo.

"Ang pagresolba sa problemang ito ay muling bubuo ng kumpiyansa ng mga bumibili ng bahay sa mga developer, na makakatulong sa pagsuporta sa mga benta ng pabahay at, sa turn, pagpapabuti ng pinansiyal na kalusugan ng mga developer."

Mahigit sa $2 bilyon sa mataas na ani na utang ng developer ng ari-arian ang dapat bayaran sa Setyembre — iyon ay higit sa dalawang beses kaysa sa Agosto, ayon sa pagsusuri ni Morgan Stanley noong Agosto 10.

Humigit-kumulang isang-kapat ng mga bumibili ng bahay na bumili ng ari-arian bago ang kanilang pagkumpleto ay may posibilidad na ihinto ang kanilang mga pagbabayad sa mortgage kung masuspinde ang konstruksiyon, sinabi ng US investment bank sa isang ulat noong Agosto 15, na binanggit ang isang pagmamay-ari na AlphaWise Consumer Survey.

Hindi lamang ang real estate ang account para sa bulto ng yaman ng sambahayan sa China, ngunit tinatantya ng mga analyst ang ari-arian at mga industriyang nauugnay sa real estate ay nagkakahalaga ng higit sa isang-kapat ng GDP ng China. Ang pagbagsak ng real estate ay nag-ambag sa isang pangkalahatang pagbagal sa paglago ng ekonomiya ngayong taon.

Sa pagsisikap na suportahan ang paglago, ang People's Bank of China ay nagbawas ng mga rate, kabilang ang isang hindi inaasahang cut noong Lunes ng 10 batayan na puntos sa ilang isang taon na mga rate ng interes para sa mga institusyon, na kilala bilang ang medium-term lending facility.

Bagama't umaasa ang PBOC na ang pagbawas ay makapagpapagaan ng ilang pasanin ng mga bumibili ng bahay at makatutulong sa mga developer na makakuha ng mga pautang, ang problema ay hindi lamang tungkol sa pagpopondo, sabi ni Bruce Pang, punong ekonomista at pinuno ng pananaliksik para sa Greater China sa JLL.

Nabanggit niya kung paano nahirapan ang mga developer na kumuha ng pondo nang mag-isa, at kinailangan pang umasa sa mga pre-sale sa mga bumibili ng bahay. Ngunit ang mga tao ay lalong nag-iingat tungkol sa pagbili ng mga bagong tahanan dahil sa kanilang mga inaasahan para sa hinaharap na trabaho at pagbabalik sa mga kasalukuyang produkto ng pamumuhunan, idinagdag niya.

Sa kabila ng maraming ulat ng mga plano ng pamahalaan na panatilihing pinondohan ang mga developer, ang sentral na pamahalaan ay hindi pa opisyal na nag-aanunsyo ng mas malawak na suporta para sa real estate. Sinabi ng isang readout ng isang mataas na antas ng pulong ng gobyerno noong nakaraang buwan ang mga lokal na pamahalaan ay may pananagutan sa paghahatid ng mga natapos na bahay.

Kabilang sa tatlong pangunahing pinagmumulan ng pagpopondo ng developer, ang mga paunang pagbabayad at deposito ay bumagsak ng pinakamaraming ngayong taon, bumaba ng 34%, ayon sa pagsusuri ni Wu.

Ang kredito bilang pinagmumulan ng pagpopondo ay bumaba ng 22%, habang ang sariling itinaas na kapital, kabilang ang mga stock at mga bono, ay bumaba ng 17%, ipinakita ng taunang data.

Ang mga pondo sa pamumuhunan ay higit na lumayo sa mga developer ng ari-arian ng China, na binabawasan ang isang potensyal na mapagkukunan ng pagpopondo.

"Ang ikinababahala ay ang kakulangan ng pagpayag at bilis ng mga nangungunang gumagawa ng patakaran sa paglutas ng mga isyu sa pagpopondo ng developer ng real estate," sabi ni Carol Lye, assistant portfolio manager sa Brandywine Global, sa isang email na tugon sa CNBC.

Sinabi ni Lye na mababa ang alokasyon ng investment management firm sa China real estate, at ang Brandywine ay may hawak na "mataas na kalidad na real estate bond na binigyan ng kagustuhan sa mga tuntunin ng suporta ng gobyerno."

Ang ilang mga mamumuhunan ay bumaling pa sa mga kumpanya sa ibang bahagi ng Asya.

“Inilabas namin ang halos lahat ng aming mga pag-aari sa tirahan ng China. Ito ay higit na isang wait-and-see game sa mga tuntunin ng pagkuha ng back exposure,” sabi ni Xin Yan Low, Singapore-based portfolio manager para sa Asia property equities sa Janus Henderson. Tumanggi siyang magbahagi ng timeframe ng mga benta na iyon.

"Marami pa ring alternatibo sa rehiyon, lalo na sa muling pagbubukas ngayon, Singapore, Australia, karaniwang bumalik sa ganap na muling pagbubukas, ang mga batayan ay malakas," sabi niya.

Top holdings sa kanyang co-managed Horizon Asia-Pacific Property Income Fund isama ang Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust at Hang Lung Properties.

Sinabi ni Patrick Ge ng Morningstar sa isang ulat nitong buwan na ang ilang mga pondo ay tumalikod mula sa pag-aari ng China patungo sa iba pang mga sektor ng mataas na ani ng Asya, gaya ng mga kumpanya ng renewable energy sa India at ari-arian ng Indonesia.

Sa pangkalahatan, sinabi ng ulat na ang pera na namuhunan sa mga pondo ng ari-arian ng China ay bumaba ng 59% sa loob ng anim na buwan.

Ngunit sinabi ng ulat na ang higanteng pamumuhunan na BlackRock ay kabilang sa mga kumpanyang bumibili ng mga bono sa real estate ng China — kabilang ang mga sa Shimao.

Hindi tumugon ang asset manager sa isang kahilingan ng CNBC para sa komento.

- Nag-ambag si CNBC Michael Bloom sa ulat na ito.