Pag-crash, Pagbagsak ng Tren, O Apocalypse?

Ang mga matinding babala tungkol sa komersyal na real estate ay lumilitaw halos araw-araw sa mga araw na ito. Habang ang mga merkado ng opisina ay binibigyang diin dahil sa pagtaas ng pagtatrabaho mula sa bahay, ang ilang mga propesyonal sa real estate ay nakikita ang isang lalong magkahiwalay na merkado, nahahati “sa mga mayroon at wala.” Ang mga mamumuhunan, nangungupahan, at mga lungsod—lalo na ang mga may luma at bumababang gusali—ay kailangang bigyang-pansin nang mabuti sa mga darating na buwan upang makita kung saan sila mahuhulog at kung gaano kasama ang maaaring mangyari.

Ang mga dramatikong negatibong pagsusuri ng komersyal na real estate ay madaling matagpuan. Ang Pamantayan ng San Francisco nahuhulaan ang isang "epic commercial real estate crash" na darating sa lungsod na iyon, na inihahambing ito sa isang paparating na tren na may "lungsod, ang badyet nito, at ang kakayahang magbigay ng mga serbisyong nakatali sa mga riles." Hindi dapat palampasin, Bloomberg tweeted "Ang malayong trabaho ay pumapatay sa komersyal na real estate market ng Manhattan" na may mga katulad na problema na umaabot sa ibang mga lungsod.

Ngunit kahit na ang wikang iyon ay namumutla laban sa kung ano Ang propesor ng NYU na si Arpit Gupta at ang kanyang mga kasamahan ay nagsasabi, na hinuhulaan ang isang "apocalypse ng real estate sa opisina." Gamit ang data ng New York City, tinatantya nila ang "45% na pagbaba sa mga halaga ng opisina sa 2020 at 39% sa mas mahabang panahon, ang huli ay kumakatawan sa isang $453 bilyon na pagbawas sa halaga," na maaaring bumagsak sa lungsod sa isang "fiscal doom loop." Ang katulad na pinsala ay maaaring tumama sa ibang mga lungsod, at sa pamamagitan ng pagpapalawig sa pambansang ekonomiya.

Paano natin naiintindihan ang iba pang masama—ngunit hindi apocalyptic—ang data? CommercialEdge's buwanang "National Office Report" para sa Setyembre ay natagpuan ang hindi nagbabagong average na mga rate ng listahan ng opisina, $38.70 bawat square foot, "bumababa ng 0.1% taon-over-taon." Masama, ngunit hindi apocalyptic. At bilang Napansin ko kamakailan, ang ilang mga lungsod, lalo na sa Sunbelt o ang mga may malakas na industriya ng agham sa buhay, ay nakakakita ng mga malakas na merkado sa pag-upa.

Ano ang sinasabi sa amin ng ibang data? Moody ng dokumentado na ang mga securities na sinusuportahan ng mga komersyal na mortgage ay nakakita ng "malaking spike sa mataas na mga rate ng delinquency" sa ikalawang quarter ng 2020, nang tumama ang pandemya. Ngunit ang mga bangko, namumuhunan sa seguro sa buhay, at iba pa ay nag-restructure ng mga pautang at nag-alok ng pagtitiis, na binabawasan ang kanilang mga rate ng pagkadelingkuwensya. Ang diskarte na iyon ay magiging mas mahirap sundin kung ang bagong presyon ay darating sa merkado ng opisina, lalo na sa pagtataas ng Fed ng mga rate ng interes, na ginagawang mas magastos ang paghiram sa kabuuan.

Sa ngayon, ang hindi bababa sa mga komersyal na bangko ay tila kontrolado na ang kanilang mga pautang sa real estate. Ang kanilang charge-off at delinquency rate ay umabot sa 0.07% sa ikalawang quarter ng 2020, ang taas ng pandemya. Ngunit sa unang dalawang quarter ng 2022, ang Iniulat ng Fed ang mga rate na iyon sa zero, hindi isang senyales ng dramatikong pagbagsak sa kalidad ng pautang.

At kahit na ang masasamang bilang ng 2020 ay hindi katulad ng krisis sa pananalapi noong 2008. Sa pagitan ng 2009 at 2010, ang mga delinquencies sa pautang sa komersyal na bangko ay higit sa 2% para sa pitong magkakasunod na quarter. Ang mas mahigpit na regulasyon ay nakatulong mula noon na kontrolin ang maluwag na pagpapautang sa bangko, kaya't sa kabutihang palad, wala kaming mga palatandaan na ang mga pagkabigo sa komersyal na pagpapautang ay humihila pababa sa buong ekonomiya.

Ang pagpunta sa likod ng mga pinagsama-samang numero ay nagpapakita ng ilang positibong palatandaan sa komersyal na real estate. Noong nakaraang taon, ang mga lungsod ng Sunbelt tulad ng Charlotte at Austin, o mga lungsod na may konsentrasyon ng mga agham sa buhay tulad ng Boston, ay nakakita ng dobleng digit na pagtaas sa mga upa. GoogleGOOG
at iba pang mga tech na kumpanya ay nagpapaupa ng malaking halaga ng espasyo sa mga lungsod tulad ng New York at Tsikago.

Ang pinakamalaking panganib sa komersyal na real estate ay mas luma, hindi gaanong kanais-nais na espasyo sa opisina. Ang halaga niyan sa anumang lungsod ay mahalaga sa pagtatasa ng kabuuang panganib nito. Isang magazine roundtable mula sa PERE, na sumusubaybay sa pribadong equity na pamumuhunan sa real estate, natagpuan ang isang "napakahirap" ngunit hindi tiyak na merkado, na may mga panganib mula sa inflation sa mga gastos sa konstruksiyon at pagpopondo hanggang sa isang nagbabantang pag-urong.

Nakikita ng mga eksperto ng PERE ang isang "bifurcated" na merkado, na may mas modernong mga gusali (lalo na ang mga sumusunod sa ESG) at ilang lungsod na nasa magandang posisyon upang mapaglabanan ang krisis. Nakikita ng mga namumuhunan ng PERE ang isang "new normal" na may mas kaunting full-time na occupancy sa opisina, ngunit may mga opisina na nahaharap pa rin sa "hindi kilalang" pangkalahatang demand mula sa mga kliyente.

Ngunit ito ang mga pananaw ng mga namumuhunan sa real estate, na maaaring (tulad ng sinasabi nila sa Kalye), "nag-uusap ng kanilang libro" at naglalagay ng positibong pag-ikot sa mga numero. Sa kaibahan, isaalang-alang ang Pagsusuri ng "apocalypse" mula sa NYU at Columbia mga propesor. Sa pamamagitan ng pagsasama-sama ng data sa pagtatrabaho mula sa bahay sa impormasyong pampinansyal mula sa mga real estate investment trust (REITs) na iba pang impormasyon sa pananalapi, hinuhulaan nila ang "mga pangmatagalang pagpapahalaga sa opisina na 39.18% mas mababa sa mga antas bago ang pandemya" na may "mas mababang kalidad na stock ng opisina...isang mas malaking stranded. asset.”

Kung tama sila, ang mga lungsod—at ang ekonomiya—ay nasa isang mahirap na biyahe. Bagama't maaaring gawing pabahay ang ilang mas lumang gusali, hindi iyon madali o agarang proseso. Ang pagbagsak ng mga halaga ng real estate ay maaaring humantong sa malalaking problema sa pananalapi para sa maraming lungsod, na magreresulta sa mga pagbawas sa mga serbisyong panlipunan, edukasyon, kalusugan ng publiko, at iba pang mahahalagang tungkulin ng pamahalaan. Wala pa tayo sa apocalypse, ngunit kailangan nating lahat na pagmasdan ang posibilidad.