Starwood REIT, Tulad ng BREIT, Nililimitahan ang Mga Pagkuha ng Mamumuhunan Mula sa Pondo ng Real Estate

Kilala bilang SREIT, ang $14.6 bilyong REIT ay pinamumunuan ni Barry Sternlicht, ang tagapagtatag at CEO ng Starwood Capital, isang pribadong kumpanya sa pamumuhunan na nakatuon sa real estate na may higit sa $125 bilyon na mga asset sa ilalim ng pamamahala. Pinamamahalaan ng Starwood Capital ang REIT. Si Sternlicht ay CEO din ng Starwood Property Trust (STWD), isang kumpanyang nagpapahiram ng real estate sa publiko.

Ang SREIT ay ang pangalawang pinakamalaking hindi na-trade na REIT sa likod ng Blackstone Real Estate Income Trust, na mayroong humigit-kumulang $69 bilyon na mga net asset. Ang Blackstone (ticker: BX) na sasakyan, na kilala bilang BREIT, inilipat upang limitahan ang mga pagkuha noong Nobyembre pagkatapos lumampas ang mataas na kahilingan sa withdrawal ng mamumuhunan sa 5% quarterly limit nito.

Tulad ng BREIT, nagbibigay-daan ang SREIT para sa mga buwanang pag-redeem ng 2% ng halaga ng net asset, o NAV, at 5% ng NAV kada quarter.

Ipinapakita ng mataas na kahilingan sa pagtubos na maraming retail investor ang lumilipat sa mga labasan sa mga hindi na-trade na REIT, na hindi na-trade sa isang palitan, pagkatapos na lumampas nang husto ang kanilang performance kaysa sa mga kapantay na ipinagpalit sa publiko ngayong taon. Ang malaking agwat sa pagganap sa pagitan ng mga hindi pampubliko at pampublikong REIT ay lumikha ng isang insentibo para sa mga namumuhunan sa mga hindi natrade na REIT na mag-cash out.

Sa halip na mag-trade sa mga palitan tulad ng NYSE, ang mga REIT na ito ay parang mutual funds dahil ang mga mamumuhunan ay maaaring bumili o magbenta ng mga share buwan-buwan batay sa kanilang NAV na napapailalim sa mga limitasyon sa pagkuha.

Sa isang liham sa mga financial advisors na ipinasa sa Barron's, sinabi ng SREIT na nakatanggap ito ng mga kahilingan sa muling pagbili na katumbas ng 3.2% ng NAV noong Nobyembre. Batay sa 2% buwanang limitasyon, natupad nito ang 63% ng mga kahilingan sa pagtubos ng mamumuhunan (0.63 beses na 3.2 ang katumbas ng 2). Ang anumang mga kahilingan na hindi napunan ay kailangang gawin muli sa Disyembre, sinabi ng liham.

Ang nontraded REITS ay may buwanan at quarterly na mga limitasyon sa pagkuha upang maprotektahan sila mula sa pag-liquidate ng malalaking halaga ng real estate o materyal na pagpapalakas ng leverage bilang tugon sa mataas na mga kahilingan sa pagtubos mula sa mga namumuhunan.  

"Ang mga limitasyong ito ay idinisenyo upang protektahan ang mga umiiral na mamumuhunan at ang pangmatagalang kalusugan ng sasakyan, at sa huli ay upang i-maximize ang halaga ng shareholder," isinulat ng SREIT sa liham nito.

Ang SREIT ay may katulad na halo ng asset at istraktura ng bayad sa BREIT at may maihahambing na pagganap. Ang SREIT, tulad ng BREIT, ay mayroong karamihan sa mga asset nito sa mga multifamily apartment complex, na sinusundan ng mga warehouse. Ito ang dalawa sa pinakamalakas na gumaganap na sektor sa industriya ng REIT nitong mga nakaraang taon.

Ang year-to-date na return ng SREIT hanggang Oktubre ay 10.2% sa isa sa mga share class nito, na maihahambing sa pagbabalik ng humigit-kumulang 9% para sa BREIT.

Nangunguna sa mga REIT ng pampublikong apartment tulad ng

Equity Residential

(EQR) at

Mga Komunidad ng Mid-America Apartment

(

MAA

) ay off ng humigit-kumulang 30% sa 2022. Ang taunang base fee ng SREIT ay 1.25% ng mga net asset at isang performance fee na 12.5% ​​na napapailalim sa 5% hurdle rate. Nagbalik ito ng humigit-kumulang 15% taun-taon sa nakalipas na tatlong taon.

Ang mga base ng asset ng SREIT at BREIT ay pinangungunahan ng mga komersyal na pamumuhunan sa real estate, na hindi gaanong likido kaysa sa mga pampublikong ipinagpalit na securities. Sa 10-Q nito, sinabi ng SREIT na mayroon itong $2.5 bilyon na agarang pagkatubig sa katapusan ng Setyembre, na binubuo ng $1.7 bilyon na kapangyarihan sa paghiram at $800 milyon ng cash.

Tulad ng BREIT, ang SREIT ay mabilis na lumago noong nakaraang taon dahil ang kabuuang asset ay tumaas sa $30 bilyon noong Oktubre mula sa humigit-kumulang $20 bilyon sa katapusan ng taon 2021. Sa humigit-kumulang $15 bilyon na utang na hindi pa nababayaran sa katapusan ng Setyembre, ang SREIT ay may mas mataas na leverage ratio kaysa maihahambing na mga pampublikong REIT tulad ng Mid-America Apartment Communities,

Mga Komunidad ng AvalonBay

(AVB), at

Karaniwang

(PLD), ang pinakamalaking warehouse REIT. Ang AvalonBay, halimbawa, ay may katulad na halaga ng negosyo—halaga sa pamilihan kasama ang netong utang—bilang SREIT ngunit mayroong $8 bilyon na natitirang utang.

Gayunpaman, nagustuhan ng mga retail investor ang pagganap ng mga hindi na-trade na REIT at sapat na mga ani ng dibidendo na humigit-kumulang 4%. Ngunit ang paglalagay ng mga limitasyon sa mga redemption, o pagpapataw ng gate, ay maaaring makagulo sa mga mamumuhunan at potensyal na mag-udyok ng higit pang mga kahilingan sa pag-withdraw habang ginagawang mahirap para sa hindi na-trade na REIT na magbenta ng mga bagong bahagi sa mga mamumuhunan.

Ang analyst ng Keefe, Bruyette & Woods na si Robert Lee ay sumulat nang mas maaga sa taong ito na ang mga alternatibong tagapamahala ay sabik na makaakit ng "naka-lock na kapital" mula sa mga indibidwal na mamumuhunan. Bagama't hindi iyon isyu kapag maganda ang panahon, sinabi niya, "may panganib na sa panahon ng stress, maaaring matanto ng mga indibidwal na mamumuhunan na hindi sila masyadong masaya sa kawalan ng access sa kanilang kapital."

Bagama't malinaw na ibinunyag ang mga limitasyon sa pagkatubig sa hindi na-trade na panitikan ng REIT, hindi pa ito naging isyu hanggang kamakailan. Ganito inilalarawan ng SREIT ang plano nito sa pagtubos, o muling pagbili:

“Bagama't dapat mong tingnan ang iyong pamumuhunan bilang pangmatagalan na may limitadong pagkatubig, nagpatibay kami ng isang plano sa muling pagbili ng bahagi, kung saan sa buwanang batayan, maaaring hilingin ng mga stockholder na muling bilhin namin ang lahat o anumang bahagi ng kanilang mga bahagi. Dahil sa pagiging illiquid ng mga pamumuhunan sa real estate, maaaring wala kaming sapat na mapagkukunan ng likido upang pondohan ang mga kahilingan sa muling pagbili. Bilang karagdagan, nagtakda kami ng mga limitasyon sa halaga ng mga pondo na maaari naming gamitin para sa mga muling pagbili sa anumang buwan at quarter ng kalendaryo."

Sumulat kay Andrew Bary sa [protektado ng email]