Ang mga Mambabatas ng Estado ay Nagsasagawa ng Mga Lokal na Regulasyon na Nagpapataas ng mga Gastos sa Pabahay

Ang mga gobernador at mambabatas sa buong bansa ay nagpapatuloy ipanukala at ipatupad mga patakaran upang lumikha ng isang mas mapagkumpitensyang klima sa buwis at regulasyon, sa bahagi upang makaakit ng pamumuhunan na magdadala sa mga employer at mga trabahong may mataas na suweldo. Gayunpaman, kung walang sapat at abot-kayang panustos ng pabahay upang tumanggap ng pagdagsa ng mga pamilyang sinusuportahan ng mga bagong trabaho, ang mga opisyal ng estado ay may isa pang problema sa kanilang mga kamay. Iyan ang hamon na kinakaharap ngayon ng mga gumagawa ng patakaran sa maraming mabilis na lumalagong estado.

Halimbawa sa North Carolina, kabilang sa mga nangungunang 10 pinakamabilis na lumalagong estado noong nakaraang taon, isinasaalang-alang na ngayon ng mga miyembro ng State General Assembly ang batas na "deannex," o alisin mula sa hurisdiksyon ng lokal na zoning, ari-arian sa Summerfield, isang bayan na matatagpuan sa labas lamang ng Greensboro, kung saan paulit-ulit na tinanggihan ng mga lokal na opisyal ang iminungkahing pagpapaunlad. Isinasaalang-alang ng mga mambabatas ang usapin ng interes sa buong estado dahil ang Summerfield ay nakaupo sa isang bahagi ng North Carolina kung saan ang supply ng pabahay ay kailangang dagdagan upang mapaunlakan ang maramihang malalaking proyekto sa pagpapaunlad ng ekonomiya na nakatakdang magdala ng maraming bagong dating sa lugar. Ang hakbang na ito at ang mga kaugnay na panukala sa ibang mga estado ay nagpapakita kung paano ang debate sa mga gastos sa pabahay at zoning ay isa na malamang na uminit at nag-aagawan sa mga tradisyonal na koalisyon sa pulitika.

Ang Summerfield, na inkorporada noong 1996 upang maiwasang maging bahagi ng Greensboro, ay mayroong exclusionary zoning na, sa karamihan ng bayan, tanging single-family housing lang ang maaaring itayo at sa 1.3-acre na lote. Ang hakbang na ipasa ang batas ng estado upang i-deannex ang bahagi ng Summerfield upang payagan ang pagtatayo ng bagong pabahay ay kasunod ng mga taon ng pormal na kahilingan na paluwagin ang nasabing mga paghihigpit at maging ang isang pagkilala mula sa mga opisyal ng gobyerno ng Summerfield na kailangang baguhin ang kanilang mga patakaran sa zoning.

Abogado ng Bayan ng Summerfield binalaan ang Lupon ng Bayan noong 2021 na ang mga kasanayan sa pagbubukod ng zoning nito ay nag-aanyaya sa paglilitis sa Fair Housing Act. "Kung gusto mong maiwasan ang potensyal na pananagutan, lumikha ng mga opsyon sa iyong ordinansa na magpapahintulot sa abot-kayang pabahay sa isang lugar sa Summerfield," payo ng Abogado ng Bayan. "Hindi mo na kailangang tukuyin kung saan ngayon," idinagdag ng abogado ni Summerfield. "Ang kailangan mo lang gawin ay lumikha ng balangkas ng zoning na magpapahintulot sa ilang developer na pumasok at sabihin, 'Alam mo, gusto kong maglagay ng mas makapal na pabahay'." Tumanggi ang mga opisyal ng Summerfield na kunin ang payong iyon.

Ang hindi sapat na supply ng pabahay at mabilis na lumalagong mga gastos sa pabahay ay hindi limitado sa Summerfield at sa nakapaligid na lugar. Isang Cato Institute pag-aralan na inilabas noong Disyembre 2022 ay naka-highlight kung paano lumampas ang paglaki ng populasyon ng North Carolina sa rate ng bagong konstruksyon ng pabahay. Bagama't pinipigilan ng paghihigpit ng lokal na pag-zoning ang paglaki ng suplay ng pabahay sa maraming iba pang bahagi ng estado, ang pangangailangang iwasto ang bagay ay partikular na kinakailangan sa Greensboro at sa nakapaligid na rehiyon, na kadalasang tinatawag na Triad.

Greensboro, na malapit sa Summerfield, niraranggo numero uno sa bansa noong nakaraang taon para sa pinakamalaking pagtaas sa mga gastos sa pag-upa, na may upa para sa isang isang silid-tulugan na apartment sa Greensboro na tumalon ng 74% sa isang taon. Ang Toyota, Boom Supersonic, Publix, at iba pa ay namumuhunan ng bilyun-bilyon sa rehiyon para sa mga bagong pasilidad sa produksyon at pamamahagi na magdadala ng libu-libong manggagawang may malaking suweldo. Ang pagnanais na matiyak na ang mga manggagawang ito at ang kanilang mga pamilya ay may access sa abot-kayang pabahay, kasama ang pagtanggi ng mga lokal na opisyal na alisin o pagaanin ang mga hadlang sa regulasyon sa pagpapaunlad ng mas maraming pabahay, ang nagbunsod sa mga mambabatas ng estado sa Raleigh na magdesisyon na dapat silang kumilos.

Ang Boom Supersonic ay namumuhunan ng kalahati ng isang bilyong dolyar upang bumuo ng isang supersonic jet manufacturing facility na matatagpuan 11 minuto mula sa Summerfield sa pamamagitan ng kotse. Ang pasilidad na ito ay kukuha ng higit sa 2,000 katao. Ang Toyota ay gumagastos ng $3.4 bilyon upang bumuo ng planta ng pagmamanupaktura ng baterya ng lithium na matatagpuan 35 minuto mula sa Summerfield. Ang planta ng baterya na iyon, na magiging una sa Toyota sa North America, ay inaasahang kukuha ng 3,875 katao. Ang Publix, samantala, ay gumagastos ng $400 milyon para magtayo ng higit sa dalawang milyong square foot distribution complex sa malapit na magbibigay ng mga grocery store sa buong North Carolina at Virginia. Ang proyektong iyon ay lilikha ng 1,000 bagong trabaho.

Ang makabuluhang pag-unlad ng ekonomiya na nagaganap sa rehiyon at ang pangangailangan na nilikha nito para sa karagdagang pabahay ay hindi naging dahilan upang magbago ng kurso ang mga miyembro ng Lupon ng Bayan ng Summerfield. Matapos ang unang pagmumungkahi ng bagong apartment complex na may 1,161 unit noong 2021, ibinalik ng developer ang kanyang panukala sa isang 600-unit na proyekto. Ang Lupon ng Bayan tinanggihan ang panukalang iyon sa isang boto na ginanap noong Pebrero 22. Ipinaliwanag ni Senate President Pro Tempore Phil Berger (R) sa isang pahayag kung bakit ang patuloy na lokal na antas ng kawalang-interes ay nag-uudyok na ngayon ng isang lehislatibong tugon ng estado:

"Hindi ko alam kung ang mga planong isinumite ng isang lokal na developer ay dapat o hindi dapat aprubahan ng lokal na lupon," sabi ni Senator Berger. “Ang alam ko ay ang Triad ay umaakit ng bilyun-bilyong dolyar sa bagong pag-unlad ng ekonomiya at habang ang aming lugar ay patuloy na lumalaki, ang karagdagang pabahay ay apurahang kailangan upang ang mga nars, guro, unang tumugon, at mga construction worker na aming pinagkakatiwalaan ay maaaring manirahan sa aming lugar. komunidad na kanilang pinaglilingkuran.”

Ang isang hakbang ng General Assembly upang i-deannex ang bahagi ng Summerfield ay tiyak na sasagutin ng matinding pagtutol mula sa mga lokal na opisyal. "Ito ay isang malaking kawalan ng katarungan at magtakda ng isang mapanganib na pamarisan para sa ating General Assembly na huwag pansinin ang mga lokal na nahalal na opisyal at gumawa ng ganoong pagbabago sa ating bayan," sabi ni Summerfield Mayor Tim Sessoms.

Bukod sa paraan kung saan pinapataas nila ang mga gastos sa pabahay at pinipigilan ang supply, ipinaglalaban ng mga kritiko ng mga lokal na regulasyon sa pag-zoning ng Summerfield na ang mga paghihigpit ay nagdudulot din ng panganib sa kalusugan ng kapaligiran at kaligtasan ng publiko. Sa humigit-kumulang 12,000 residente, ang Summerfield ang pinakamataong bayan sa North Carolina na walang anumang imprastraktura ng tubig o imburnal. Sa katunayan, ito ang pinakamalaking bayan sa North Carolina, South Carolina, at Virginia na ganap na nasa mga septic system. Gaya ng ginawa nila sa nakaraan, muli itong ginagamit ng mga opisyal ng Summerfield bilang dahilan para harangan ang iminungkahing pagpapaunlad ng pabahay.

"Ang bayan ay walang tubig o sistema ng alkantarilya upang suportahan ang higit sa tatlong beses ang density ng aming mga ordinansa sa pagpapaunlad na kasalukuyang pinapayagan," isinulat ni Mayor Sessoms sa isang pampublikong liham na inilabas noong Marso 9, na nagpapaliwanag sa kanyang pagtanggi sa nabanggit na pag-unlad. "Walang imprastraktura ang Summerfield upang tugunan ang pasanin na ibibigay ng iminungkahing density sa ating mga siksikan nang paaralan at masikip na mga daanan."

Gayunpaman, ang developer ng kamakailang tinanggihan na 600-unit na proyekto ay nag-install ng kinakailangang imprastraktura ng tubig at imburnal sa Summerfield. Tinanggihan ng mga opisyal ng Summerfield ang iminungkahing pamumuhunan sa imprastraktura ng imburnal at tubig sa nakaraan. Ang kakulangan ng imprastraktura ng tubig na ito ay ginamit bilang isang dahilan upang tutulan ang pag-unlad at paglago sa loob ng maraming taon.

David Couch, may-ari ng lupain na iminungkahi para sa pagpapaunlad, sinabi sa isang pahayag na "ang Summerfield Town Council ay nagpatibay ng mga patakaran sa zoning na nagsilbi upang ibukod ang mga residente sa katamtamang paraan, at ginawa nila ito nang may malaking epekto."

"Ang lugar ng Greensboro at Guilford County ay niraranggo bilang isa sa bansa noong nakaraang taon sa pagtaas ng upa," idinagdag ni Couch. "Mas kailangan namin ng mas maraming supply ng pabahay, lalo na sa matagumpay na mga pagsisikap sa paghahanap ng trabaho ng marami, at ang bilyun-bilyong dolyar sa pag-unlad ng ekonomiya sa malapit na lugar."

Ang sopa at iba pang mga kritiko ng pag-ayaw ng mga opisyal ng Summerfield sa pag-unlad ay iginigiit na ang pagpapanatiling 12,000 katao na eksklusibo sa mga pribadong septic system, bilang karagdagan sa paggawa ng pabahay na mas mahal, ay nagdudulot ng panganib sa kalusugan ng kapaligiran dahil ang gayong mga septic system ay maaaring tumulo sa mga lokal na suplay ng tubig. Bukod sa mga panganib sa kapaligiran na nagmumula sa kakulangan ng imprastraktura ng tubig, mayroon ding mas mataas na panganib sa kaligtasan ng publiko. Iyon ay dahil ang kakayahan sa paglaban sa sunog ay nababawasan kapag walang lokal na sistema ng imprastraktura ng tubig na magagamit ng mga unang tumugon.

Sinabi ni Summerfield Fire Department Chief Chris Johnson sa may-akda na ang isang sistema ng imprastraktura ng tubig ay magbibigay-daan sa kanyang departamento na mas epektibong tumugon sa mga emerhensiya. "Kung mayroon kaming sistema ng hydrant, magkakaroon kami ng mas maraming tao na gumagawa ng aktwal na pag-apula ng sunog at mas kaunting mga tao ang humiwalay upang magtrabaho sa pag-secure ng positibong mapagkukunan ng tubig," sabi ni Chief Johnson.

Sinabi ni Mayor Sessoms na ang mga pagsisikap ay isinasagawa upang dalhin ang imprastraktura ng tubig sa kanyang bayan. "Ang Summerfield ay at nagtatrabaho sa isang plano para sa tubig para sa kinabukasan ng ating bayan," isinulat niya sa isang email sa may-akda na ito. Tinanong kung kailan inaasahang magkakaroon ng water infrastructure system ang kanyang plano sa Summerfield, hindi sumagot si Mayor Sessoms.

Maaaring sumulong ang North Carolina sa isang panukalang batas upang alisin ang Summerfield Town Council sa equation kung aaprubahan ang bagong pabahay sa isang malaking bahagi ng ari-arian na kasalukuyang nasa hurisdiksyon ng bayan. Marami ang naniniwala na ang estado ay dapat pumunta nang higit pa. Halimbawa ng Senate Majority Leader Paul Newton (R), ipinakilala lehislasyon sa nakaraang sesyon na hahadlang sa lokal na pagsosona sa North Carolina na naghihigpit sa pagbuo ng karagdagang pabahay.

"Ito ay isang problema sa supply na direktang nilikha ng gobyerno," sabi ni Senator Newton sa panahon ng isang Disyembre 8 kaganapan sa patakaran sa pabahay na hino-host ng John Locke Foundation, isang think tank na nakabase sa Raleigh. Idinagdag ni Newton na "tutugunan ito ng pribadong sektor kung ilalabas natin ito."

Ang mga mambabatas at gobernador ng estado sa ibang mga estado ay nagmungkahi ng mga reporma na katulad ng ipinanawagan ni Newton sa North Carolina. Ang Gobernador ng Montana na si Greg Gianforte (R), halimbawa, ay isa sa pinakamalakas na tagapagtaguyod ng batas ng estado na nag-iiwas sa mga paghihigpit sa lokal na pagsosona na humahadlang sa paglaki ng suplay ng pabahay.

"Ang mahigpit na zoning at iba pang mga regulasyon sa supply ng pabahay ay talagang isang basang kumot sa konstruksyon, sa responsableng pag-unlad. Pinapataas nila ang mga gastos at nililimitahan ang supply,” Gobernador Gianforte Sinabi miyembro ng kanyang housing task force noong nakaraang taon. “Kailangan nating alisin ang gobyerno, kung saan responsable at ligtas nating magagawa. Kailangan namin ng mga regulasyon para sa kaligtasan ng publiko at para protektahan ang kapaligiran, ngunit sa ibang mga lugar kailangan naming malaman kung paano i-streamline.

Ang labis at tumataas na mga gastos sa pabahay ay nagdudulot ng kalituhan sa mga badyet ng pamilya sa buong US at pinipresyo ang marami sa merkado ng pabahay, kaya't ang isyu ay nakakuha ng makabuluhang pambansang atensyon ng media sa nakalipas na taon. Ang New York Times, halimbawa, ay naglathala ng malawakang tinalakay noong Setyembre artikulo iniisip kung ano ang nangyari sa bahay ng panimulang bahay. Bago iyon, inilathala ng New York Times ang isang artikulo noong Hulyo na nagdodokumento kung paano ang krisis sa pabahay ay hindi na limitado sa mga baybayin.

"Ito na marahil ang pinakamasamang oras kailanman upang magrenta ng isang apartment sa Manhattan kasabay ng pagiging affordability sa pagbili ng bahay sa mga metro tulad ng Austin ay ang pinakamasamang nangyari," isang pagtatasa ng Bloomberg noong Setyembre 20. kilala. "Noong kalagitnaan ng 2020, parehong mura ang buwanang renta at pagbabayad ng mortgage, ngunit ngayon ito ay kabaligtaran."

"Ang gastos sa pag-upa o pagbili ng bahay ay masyadong mahal," Virginia Gobernador Glenn Youngkin (R) sinabi sa isang adres noong Agosto 2022 sa Virginia Senate Joint Money Committee, na nagpaparinig ng mensaheng narinig mula sa mga gobernador at mambabatas sa maraming iba pang estado. “Dapat nating harapin ang mga ugat sa likod ng hindi pagtutugma ng supply at demand na ito; hindi kinakailangang mga regulasyon, napakabigat at hindi mahusay na mga lokal na pamahalaan, mahigpit na mga patakaran sa zoning, at isang ideolohiya ng paglaban sa anumang bagong pag-unlad."

Ang pagpigil sa mataas na gastos sa pabahay ay mananatiling kabilang sa mga pangunahing priyoridad para sa mga gobernador at mambabatas sa maraming estado para sa nakikinita na hinaharap. Gaya ng naipakita, ang mga partisan affiliations at ideological inclinations ay hindi nagpapahiwatig ng kagustuhan ng gobernador o mambabatas sa bagay na ito, salungat sa kaso sa maraming iba pang isyu. Ang debate tungkol sa mga paghihigpit sa lokal na zoning at kung dapat i-override ng mga mambabatas ng estado ang mga ito ay hindi mapupunta kahit saan. Sa katunayan, ito ay malamang na tumaas, na gumagawa ng hindi kinaugalian na mga koalisyon sa pulitika sa proseso.