Dalawa pang “Sapatos na Ihuhulog” Sa Real Estate Market Hanggang…

Mga Kasalukuyang Realidad — at Mga Posibleng Kahihinatnan — ng Kung Paano Maaaring Maglaro ang Komersyal na Market ng Real Estate sa mga Nauna nang Buwan

Nalaman ko kamakailan ang pinagmulan ng pariralang "naghihintay na mahulog ang ibang sapatos." Sa huling bahagi ng ikalabinsiyam na siglo, naririnig ng mga residente sa mga apartment sa New York City ang ingay ng mga kapitbahay na nakatira sa itaas nila. Isang karaniwang tunog ang pagtanggal ng sapatos; sa sandaling marinig mo ang mahinang kalabog ng isang sapatos na tumama sa sahig, inaasahan mong maririnig mo ang ibang sapatos na nahulog sa ilang sandali.

Ang unang sapatos sa merkado ng pabahay at komersyal na real estate sa US ay ang buong taon ng 2022: pare-parehong pagtaas ng rate ng interes, makabuluhang pagbawas sa dami ng mga benta, at malamig na draft sa mga presyo ng real estate. Tatlo sa nangungunang anim na bagong tagapagtayo ng bahay sa bansa kamakailan ay nag-ulat ng mga netong bagong order para sa taglagas ng 2022 na may mga pagbaba ng 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton), at 80% (KB HomeKBH
). Noong Disyembre 2022, iniulat ng US Department of Commerce na bumaba ang mga benta ng mga bagong single-family house 27% mula Disyembre 2021.

Para sa mga komersyal na kumpanya ng real estate, lalo na sa merkado ng opisina, nananatiling mahirap ang mga kondisyon. Ayon sa mga kamakailang pag-aaral, hanggang sa 71% ng espasyo ng opisina ay maaaring suportahan ang "apat na beses sa kanilang kasalukuyang paggamit." Ang mga istatistikang tulad nito ay naglalagay ng mga pambansang istatistika tungkol sa mga bakante sa opisina sa seryosong tanong.

Maging tapat tayo; Hindi maganda ang 2022. Ngunit hindi pa rin sigurado ang mga eksperto kung paano mabubuo ang 2023. Ilang sapatos pa ba ang kailangang ihulog bago natin matatawag na “all clear” ang kasabihan sa pabahay at komersyal na real estate? Ang sagot ay dalawa at isang posibleng pangatlo (para sa lahat ng mga spades na manlalaro doon):

1. Audit
2. Mga buwis sa munisipyo
3. (Posible) sapilitang pagbebenta

Ang Unang Sapatos na Ihuhulog: Mga Pag-audit

Karamihan sa mga pribadong equity firm ng real estate ay may katapusan ng Disyembre ng taon at dapat magbigay ng mga audited na financial statement sa kanilang mga bangko at mamumuhunan sa katapusan ng Marso o Abril. Dahil ang Disyembre 2021 ay literal ang pinakamababang kapaligiran sa rate ng interes sa kasaysayan habang ang mga upa ay napakabilis na tumataas (ibig sabihin, inflation) ang halaga ng real estate ay malapit sa gravity-less. Fast forward sa katapusan ng 2022 at ibang-iba ang mga kundisyon, ngunit maraming namumuhunan sa real estate ang hindi proactive na muling tinasa ang halaga ng kanilang mga real estate holdings sa harap ng kapansin-pansing mas mataas na mga rate ng interes.

Bakit hindi muling tinasa ng ilang mamumuhunan sa real estate ang kanilang mga halaga? Sa isang banda, malamang na tumaas pa rin ang mga upa at samakatuwid ay ang mga kita noong 2022 kumpara sa 2021. Sa mukha nito, gustong maniwala ng mga may-ari ng real estate na kung sila ay nakakakuha ng higit na kakayahang kumita, lumilikha sila ng higit na halaga, na totoo. Ngunit sa real estate, ang valuation ay nangangailangan sa iyo na i-multiply ang iyong mga kita sa pamamagitan ng isang valuation factor upang makuha ang huling sagot (para lang gawing mas nakakalito ang mga bagay). Hinahati mo ang iyong kita sa isang porsyento — tinatawag na capitalization rate — upang makuha ang kasalukuyang halaga ng iyong ari-arian. Ang mga rate ng cap ay may posibilidad na sumunod sa mga rate ng interes. Habang tumataas ang mga rate ng interes, tumataas ang mga rate ng cap. Kapag tumaas ang mga cap rate, bumababa ang halaga ng real estate.

Kaya lahat ng iba pa ay pantay-pantay, kung ang isang may-ari ng real estate ay kumita ng mas malaking kita noong 2022 kaysa noong 2021 sa kanilang mga real estate holdings, malamang na magkaroon pa rin sila ng mas mababang mga valuation kumpara sa isang taon na ang nakalipas dahil ang mga rate ng interes ay tumaas ng halos 5 puntos na porsyento.

At ang panahon ng pag-audit ay ang sandali ng katotohanan. Sa makabuluhang mas kaunting mga transaksyon — na nangangahulugan ng mas kaunting comps para sa mga appraiser na nagpapahalaga sa mga komersyal na ari-arian — ang mga namumuhunan sa real estate ay kailangang ipagtanggol ang kanilang mga halaga sa unang pagkakataon mula noong pagtaas ng rate. Ang lahat ng "revaluing" na ito ay nangyayari ngayon at tatagal sa susunod na 60 hanggang 90 araw. Mayroong medyo mababang posibilidad na ang halaga ay mas mataas kaysa sa nakaraang taon.

Bakit mahalaga ang lahat ng ito? Kung ang maximum na loan-to-value ng isang investor sa kanilang tagapagpahiram ay 80%, ang bangko ay magpapahiram lamang sa iyo ng 80% — kahit na bumaba ang halaga ng iyong ari-arian. Ano ang mangyayari kung mas malaki ang utang ng mamumuhunan sa bangko kaysa sa gusto nilang ipahiram sa iyo? Kailangan mong bayaran ang buong utang o bigyan ang bangko ng mas maraming cash (o iba pang mga asset) bilang collateral. Sa panahon ng pandemya, ang mga bangko ay mabilis na gumawa ng mga pagbabago at sumasakop sa mga mamumuhunan pa rin, ngunit ang mga bagay ay ibang-iba ngayon.

Ang kasalukuyang mga kondisyon ng merkado sa pananalapi ay kapansin-pansing mas mahigpit. Ang mga may-ari na maaaring naging ligtas sa mga nakaraang taon ay maaari na ngayong mapilitang maghanap ng iba pang mga opsyon sa pagpopondo. O maging sapilitang nagbebenta.

May mga mamumuhunan na parehong matalino at proactive na tapat sa harap ng tumataas na mga rate ng interes (kahit na tumataas pa rin ang kita sa kanilang mga ari-arian), ngunit marami ang nagpapanatili ng kanilang mga halaga tulad noong 2021. Ang ilan ay nag-angat pa sa kanila.

Ang mga naninira sa pagpapahalaga ay maaaring mapilitan na kilalanin ang katotohanan na ang mga rate ng interes ay tumaas. Kahit na sila ay mahusay na gumaganap, maaaring pilitin sila ng mga bangko na sagutin ang tanong na: Natutugunan ba ng iyong mga pautang ang pagsubok sa halaga?

Ang Pangalawang Sapatos na Ibaba: Mga Binawasang Tax Roll

Kung ikaw ay isang lungsod, county, o distrito ng paaralan na nangongolekta ng mga buwis sa real estate, ang iyong kita ay nakabatay sa dalawang bagay: 1. Millage rates (tax rate) at 2. Ang halaga ng mga ari-arian na iyong binubuwisan.

Palaging may pagkakaiba sa pagitan ng sinasabi ng isang appraiser na ang isang ari-arian ay nagkakahalaga at kung ano ang nabubuwisang halaga. Ang mga napakalaking pagbawas sa mga halaga ng ari-arian ay malamang na gaganapin sa mga korte sa susunod na dalawang buwan at quarter. Habang pinangungunahan ng mga auditor at may-ari ng ari-arian kung gaano kataas ang mga halaga para sa na-audit na pananalapi, ang mga parehong may-ari ng ari-arian ay may posibilidad na labanan ang mga korte upang makuha ang pinakamababang posibleng halaga ng pagtatasa ng buwis mula sa mga munisipalidad.

Kaya ano ang ibig sabihin nito? Kung ang mas mataas na mga rate ng interes ay magreresulta sa mas mababang halaga sa panahon ng pag-audit, ang mga namumuhunan sa real estate na nagmamay-ari ng mga ari-arian na iyon ay gagawa ng kanilang susunod na paglalakbay sa mga korte upang bawasan ang halaga ng mga buwis na kanilang binabayaran sa mga munisipalidad.

Ang pagbawas sa mga halaga ng ari-arian at pagtaas ng mga rate ng bakante ay nangangahulugan ng mas mababang kita sa buwis para sa mga lungsod. Dahil ang mga lungsod ay gumaganap ng napakahalagang papel sa pagbibigay ng iba't ibang anyo ng financing upang makakuha ng mga deal sa real estate sa finish line, ito ay may problemang isipin ang mga makabuluhang pagbawas sa resibo ng buwis sa mga lugar kung saan ang mga pagpapahusay sa imprastraktura ay mahalaga para sa pag-unlad ng real estate upang umunlad.

Sa madaling salita, ang mas mababang kita sa buwis ay nangangahulugan ng mas kaunting pagkakataon para sa mga developer.

Ang partikular na sapatos na ito ay magiging napakarehiyon. Ang mga munisipyo ay may iba't ibang estado ng kakayahang mabuhay sa pananalapi. Ang mga may mas maliit na merkado ng opisina, halimbawa, ay malamang na mas mahusay ang pamasahe. Ang pag-aalala sa tax roll ay maaari ding mabawasan ng pagtaas ng mga rate ng buwis, na maaaring pansamantalang ayusin ang butas ng mga resibo, ngunit sa huli ay ginagawang hindi gaanong kaakit-akit ang anumang lugar sa mga mamumuhunan sa mahabang panahon.

Ang (Posible) Ikatlong Sapatos na Ilaglag: Mga Sapilitang Nagbebenta

Hayaan akong gumawa ng isang bagay na malinaw: Hindi ko hinuhulaan ang merkado ng sapilitang nagbebenta. Maaaring mangyari; maaaring hindi.

Ngunit habang pinapanood natin ang pagbagsak ng dalawang unang sapatos, kailangan nating lahat na panatilihing bukas ang ating mga tainga upang marinig kung bumababa ang ikatlong sapatos na iyon para sa mga merkado ng pabahay at komersyal na real estate. Posible na ang kumbinasyon ng unang dalawang salik na ito — mga na-audit na valuation at pinababang mga kita sa buwis — ay nagreresulta sa mga mamumuhunan na nagiging sapilitang nagbebenta.

Ang mga tanong na kailangan nating itanong ngayon ay, "Kailan natin malalaman?" at "Gaano katagal ito?" Ang maikling sagot ay malamang na malalaman natin sa tag-araw. Ang tagsibol ay isang magandang panahon upang makita ang lakas ng merkado ng mga mamimili dahil ang panahon ng pagbebenta sa tagsibol ay kapag ang karamihan ng mga mamimili ay bumili ng mga bagong tahanan (sa tamang oras) para sa susunod na taon ng pag-aaral. Ang mga maagang dahon ng tsaa sa panahon ng pagbebenta ng tagsibol ay mukhang okay, ngunit maaaring mabilis itong magbago kung ang mga rate ng interes ay lalabas sa ilang kadahilanan.

Magiging tag-araw din bago matukoy ng mga bangko ang mga solusyon para sa mga hindi nakakatugon sa mga pagsusulit sa LTV ng kanilang mga pautang.

Kung ang mas mababang valuation ng mga ari-arian ay hindi magreresulta sa sapilitang pagbebenta, naniniwala ako na lalapit tayo sa all-clear sa merkado ng pabahay. Karamihan sa mga down cycle ng pabahay ay mas mahaba kaysa sa isang taon, ngunit ang lahat ay mas pabagu-bago sa komersyal na real estate kaysa dati. Ang mga taluktok ay mas mataas, ang bilis ng pagtanggi ay mas mabilis, at naniniwala ako na kapag ang mga mamumuhunan ay pakiramdam na ang mga rate ay stable at ang panganib ng sapilitang pagbebenta ay na-neutralize magkakaroon ng tunay na pangangailangan para sa mga asset ng real estate.